房地产企业土地增值税的一般计算方法及相关政策

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

• 第一步，确定收入
• 第二步，逐项确定扣除项目金额
• 第三步，计算增值额
• 第四步，计算增值率，确定适应税率
• 第五步，计算应纳税额
  

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

• 货币收入

• 实物收入

• 其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。
  

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）
②房地产开发成本（拆、前、建、基、配、间）
③房地产开发费用（法定扣除）
利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；
利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；
④与房地产转让有关的税金
包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加
⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

（3）建筑安装工程费

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用（制造费用）