房地产开发企业土地成本的分摊方法解析

房地产开发企业同一项目中建造不同类型房地产，对于土地成本通常有占地面积法和建筑面积法两种方法。有时，不同的分摊方法会产生较大的土地增值税税收差异。

【案例】

房地产开发公司开发A项目，占用土地面积10000平方米，土地成本1亿元。A项目中有高层、别墅两种业态。高层占地面积4000平方米，建筑面积20000平方米；别墅占地4000平方米，建筑面积5000平方米。其余2000平米为公共绿化道路等用地。请分别按占地面积法、建筑面积法对土地成本进行分摊。

1、占地面积法。

按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。具体是指按某一开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。该方法适用于分期开发、滚动开发或者不同业态房地产的项目。不同项目之间分摊一般采用该方法。但是，同是占地面积法分摊，由于不同的分摊思路，有时会产生巨大的分摊差异。

方法一：直接按照不同产品对象楼座占地面积分摊，不考虑绿化道路分摊。高层应分摊土地成本=4000/8000×1亿元=5000万元；别墅应分摊土地成本=4000/8000×1亿元=5000万元

方法二：土地成本先在各楼座及绿化道路等公用部份之间进行分摊，然后再将公用部份的土地成本分摊到各单独楼座。

首先，在各楼座及绿化道路之间分摊土地成本：

高层：4000/10000×1亿元=4000万元

绿化道路：2000/10000×1亿元=2000万元

别墅：4000/10000×1亿元=4000万元

然后，再将绿化道路的土地成本分摊到各楼座：

高层：2000*20000/25000=1600万元

别墅：2000*5000/25000=400万元

最后，汇总各单独楼座的土地成本：

高层：4000+1600=5600万元

别墅：4000+400=4400万元

2、建筑面积法。

是指按某一开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。该方法适用于业态差别不大的房地产项目。同一开发项目中建设不同类型房地产的，占地不是相对独立的，一般采用建筑面积法。接案例15，请按建筑面积法对土地成本进行分摊：

高层应分摊土地成本=20000/25000×1亿元=8000万元；

别墅应分摊土地成本=5000/25000×1亿元=2000万元

从上面的计算分析可以得出以下结果：

1.同样是占地面积法，方法一高层分摊土地成本5000万元，别墅分摊土地成本5000万元；方法二高层分摊土地成本5600万元，别墅分摊土地成本4400万元。

2、直接按照建筑面积分摊：高层分摊土地成本8000万元，别墅分摊土地成本2000万元。

结论：

高层和别墅由于分摊方法不同，土地成本差异巨大；即使是同一种分摊方法（占地面积法），不同的分摊思路下，有时也会产生巨大的分摊差异。这种差异对土地增值税来说，一定是永久性差异。另外，对于土地增值税而言，由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异。