房地产成本分摊系列（一）建筑面积法
房地产成本分摊系列（二）预算造价法
房地产成本分摊系列（三）占地面积法
房地产成本分摊系列（四）直接成本法
根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
什么是层高系数法？
层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
我们还是通过案例来解读：
老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100平方米，共花了75000元。请计算商业的工程造价？
第一步：计算层高系数
将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为：
商业的层高除以住宅的层高
=4.5米÷3米
=1.5
第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”
第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100平方米了，而是虚拟的150平方米。数据来源：
（1）商业建筑面积*层高细数
=100平方米×1.5
=150平方米
（2）住宅的层高系数面积
=真实的建筑面积*层高系数
=100平方米×1
=100平方米
于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。数据来源：
商业层高细数面积+住宅层高系数面积
=150平方米+100平方米
=250平方米
第三步：计算层高系数法下的单位成本
单位成本=总成本除以层高系数面积
=7.5万元÷250平方米
=300元每平方米
第四步：计算商业的总成本
=商业的层高系数面积×单位成本
=150平方米×300元每平方米
=4.5万元
好了，答案出炉了。我们对比建筑面积法下的商业成本：
在建筑面积法下，商业的总成本是：
=100平方米×7.5万元÷200平方米
=3.75万元
提示关注两点：
1、没有考虑横向成本，考虑纵向成本不足
层高系数法考虑纵向成本不足，没有考虑横向成本。因此采取层高细数法计算成本的时候，会受到一定的限制。
如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）
规定：对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。
《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。
2、仅建安成本采取层高系数法
采取层高系数法进行成本分摊的时候，仅仅适用于“开发成本---建筑安装费”，公配、土地成本等不可以使用。
税企争议的八大申辩技巧与70个实战应用案例解析
2024年4月25-26日 广西·南宁 主讲：董春辉老师
报名热线：010-5846 9777 丁老师
论坛背景
税企争议是企业和财务人员最害怕面对的问题，然而，由于税收法规的规定不明、 新交易模式大量出现、税务机关谨慎执法、地区执行口径差异等诸多原因，税企争议事项却无处不在，因此，回避税企争议几乎不可能，面对争议，解决争议才是积极的应对策略。
解决争议，大道理是沟通和协调。但是在沟通和协调之前，有个大前提，那就是争议双方必须在一个频道进行沟通，必须在事物的本质和基本逻辑下进行沟通，也就是所谓的“懂政策才能沟得通”。如何让涉税争议回归交易本质和税法逻辑框架呢？本课程根据老师多年的实战经验和70个实战案例，总结提炼了八大税企争议沟通申辩技巧，一旦掌握了这些技巧，你将不再惧怕税企争议，任何涉税争议问题都能从容应对。
论坛收益
1.正确认识税企争议，树立正确的沟通理念与思维；
2.学会税企争议问题的八大申辩技巧，从容应对争议难题；
3.深度解析疑难涉税争议案例，建立处理复杂涉税争议难题的信心；
4.知其然又知其所以然，通过案例剖析，提升税企沟通能力。
论坛内容
一、正确认识税企争议
1.为什么会出现税企争议？
2.税企争议问题为何都会成为难题？
3.为何我们害怕面对税企争议？
4.为何税收难题总是越研究越难？
二、税企争议的应对理念与思维
1.税企争议数不清，依法纳税是原则
2.税企争议靠沟通，不懂政策沟不通
3.税收政策千千万，找到目标是关键
4.政策真空免不了，实质课税是法宝
三、税企争议问题的八大申辩技巧
1.从税收政策文意寻找突破口
-如何识别税收文件的关键字？
-如何辨别“等内”还是“等外“？
2.从税收政策的关联性寻找突破口
-如何从文件的上下文突破争议难点？
3.从税收法规与其他部门法规之间的关联性寻找突破口
-如何通过其他部门法的关联解读突破争议难点？
4.从相反的政策规定需找突破口
-如何利用反证法化解税企争议？
5.从政策出台的背景与情势变更寻找突破口
-如何利用动态解读税收文件化解税企争议？
6.从涉税事项的法律实质寻找突破口
-如何利用实质课税原则化解税企争议？
7.从就事论理角度寻找突破口
-如何利用就事论理法化解税企争议？
8.从税收协定寻找突破口
-如何利用税收协定化解税企争议？
四、税企争议申辩实战应用案例解析
（一）收入与纳税义务确认争议申辩实战案例
【案例】非货币资产对外投资是否都需要视同销售？
【案例】以非货币资产抵偿债务如何确认收入？未发生产权转移是否需要视同销售？价格以协议为准还是现价为准？
【案例】房地产企业拆迁还房如何确认收入？价格以补偿协议为准还是现价为准？
【案例】不动产对外投资已交付未过户是否发生纳税义务？
【案例】因债务人破产重整，应收账款无法全额收回如何确认收入？
（1）已发货未开票（2）未发货未开票形成的库存损失
【案例】购买方违约合同未履行收到违约金如何确认收入？是否缴纳增值税？
【案例】取得该项政府补贴到底交不交增值税？判断依据是什么？何时确认所得税收入？
【案例】公司取得的政府赔偿款是否确认收入？
【案例】《关于A信托计划债务重组的协议》，债权人多收取的利息是否一次性确认收入？
【案例】新公司法下。注册资本未到位可否转让股权？按实缴比例还是认缴比例确认收入？
【案例】注册资本认缴制下，未分配利润转增资本个人所得税何时缴纳，税务机关处理是否正确？
【案例】劳动合同到期取得的补偿金是否缴纳个人所得税？
【案例】股东从公司大额借款自用真的有风险吗？
【案例】关于差旅费补助和误餐补助是否缴纳个人所得税问题
【案例】一次性补发若干年的工资如何缴纳个税？
【案例】离职补偿超过n+1部分是否缴纳个税？
【案例】房地产企业土地增值税预征依到底可不可以选择？
【案例】固定资产账面记载，未有实物是否缴纳房产税？
[案例]占用集体土地交不交城镇土地使用税？
【案例】因投资资产未达到业绩承诺让渡股份，受让股票是否应确认收入？
【案例】附对赌协议的股权转让行为，按合同价确认收入还是实际收款金额确认收入？
【案例】在租赁提土地上构建的房屋到底如何定性？如何纳税？
（二）税前扣除项目争议的申辩实战案例
【案例】已经取得发票，未实际付款，进项税能否抵扣？企业所得税前能否扣除？土地增值税前能否扣除？
【案例】企业汇算清缴年度成本费用未取得发票已经税前扣除扣，在税务机关发现后60日内取得发票，是否产生滞纳金？在60日内未取得发票，但之后在五年内取得了发票，能否追补扣除？
【案例】收到个人代开发票，发票备注要求扣缴个税，要不要扣？
【案例】所有销售自产货物并提供建筑安装服务的合同都必须分开核算分开发票吗？不分开发票可以吗？
[案例]根据三方协议的方式，授权非集团内其他纳税人为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，税务局不允许发票抵扣怎么办？
【案例】兼职人员的报酬如何税前扣除？属于工资还是福利费？
【案例】没有劳动合同，没有社保，农民工取得的是工资还是劳务费?
【案例】取得了国家赔偿的资产损失还能税前扣除吗？
【案例】发放职工子女医疗补贴能在税前扣除吗？
【案例】超过n+1补偿部分可否税前扣除？
【案例】A公司作为科技公司，本年研发费用为何不能享受加计扣除的政策？
【案例】在“长期待摊费用”科目核算的研发用模具可否加计扣除？
【案例】使用年限为1年的软件能否加计扣除？
【案例】因旧城改造土地置换取得新地块成本如何确定？政府部门不开财政票据的做法是否正确？
【案例】房地产开发企业已规划但尚未开工建设的无产权车位可否预提成本并税前扣除？
【案例】因拆迁提前终止租赁合同违约金可否计入拆迁补偿费
【案例】分期付款利息可否计入土地成本在土地增值税前扣除？
【案例】地方教育附加可否在土地增值税前扣除？
【案例】全资子公司股权转让后还可以凭母公司票据扣除土地出让金吗？
（三）关于税收优惠政策适用条件争议申辩实战案例
【案例】资源综合利用优惠政策“垃圾”是指该目录定义所表述的“等”字以内的垃圾，还是应包含“等”外的“垃圾”？
【案例】不按出资比例分红取得股息红利可否享受免税政策？自然人有无纳税风险？
【案例】个体工商户、个人独资企业、合伙企业以非货币资产对外投资是否缴纳个人所得税？是否可以享受个人所得税递延纳税政策？
【案例】个人用技术投资到合伙企业是否可使用财税（2016）101号文件规定的递延纳税政策？合伙企业是否属于居民企业？
【案例】母公司用地使用权出资设立全资子公司是否免征契税？
【案例】可否只针对股权转让方股东进行利润分配？
【案例】支付境外企业的技术援助费是否代扣代缴增值税？能否享受企业所得税免税政策？
（四）关于虚开发票界定的争议申辩实战案例
【案例】三流不一致就一定属于虚开吗？
【案例】环开与对开是否属于虚开发票？
【案例】借用公司资质，以其他公司名义开具发票并结算是否属于虚开？
【案例】企业为了增加业绩或融资虚增收入行为是否属于虚开？
【案例】企业取得异常发票是否构成虚开？如何补救？
【案例】取得发票已证实虚开，如何申辩规避刑事风险？
【案例】有实际业务由第三方开具发票是否属于虚开？如何处罚？
【案例】母子公司发票平进平出，子公司直接发货，是否属于虚开？
【案例】通过关联建安公司或材料公司开具发票是否会被界定虚开发票？
（五）税收违法行为性质的界定与处罚争议问题申辩
【案例】不纳税申报是否构成偷税？
【案例】申报不实是否属于虚假申报构成偷税？
【案例】政策理解错误导致少缴税款是否属于偷税？
【案例】企业注销了，税务机关要求原股东补税是否正确？
【案例】检查期间企业主动补缴税款是否影响偷税性质的界定？
【案例】如何利用税款追征期进行申辩？
【案例】补税金额计算如何沟通与申辩？
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