房地产企业所得税收入确认时间节点- 大数跨境

阳光财税SunTax

2024-10-29

根据《企业会计准则第14号-收入》规定,企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权,是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时,企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入:

(一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；

(二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务；

(三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；

(四)该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；

(五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

结合房地产项目的实际情况,由于实行的是房屋预售制度,房屋买卖合同签订与实际交付给客户中间间隔时间较长,且在房屋买卖合同签订后,客户并没有取得房屋使用权,也不能从未交付的房屋中获益,因此，房地产项目控制权转移的标志是交房,交房之前房屋控制权在开发企业,交房之后控制权在客户,并且只有通过客户验收交付,房地产开发企业才算履行了合同主要义务，由此确认房地产企业会计收入。

房地产开发企业与一般企业的所得税处理第一个不同的地方，就在于收入确认的方法。而对于房地产开发企业来说，收入确定的一个前提就是其开发产品是否在税法上视为已经完工。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

上述规定的符合条件之一，意思就是上述所列的三个条件成就时间孰早。例如，虽然竣工证明材料未备案，但已经投入使用，那么就视为完工。

当房地产企业的开发产品已经达到上述完工条件的，其收入确认时间和收入金额按照以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

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来源：刘小玲十堰畅玮税务师事务所有限公司，内容仅供读者学习、交流之目的。文章版权归原作者所有。如有不妥，请联系删除。

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