国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告
（征求意见稿）
为进一步规范我省（不含厦门市，下同）土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，现就房地产开发企业的土地增值税征管有关事项公告如下：
一、关于清算单位确定
土地增值税原则上以政府主管部门核发的建设工程规划许可证确认的开发项目为清算单位。经发改部门审批或备案的同一项目，含多本建设工程规划许可证的，税务机关在受理清算申报之前，可依纳税人申请将同时符合下列条件的开发项目合并为一个清算单位：
（1）建设工程规划许可证发证间隔时间在12个月内；
（2）相邻连片开发；
（3）按同一成本对象进行会计核算。
公共配套设施如单独办理建设工程规划许可证的，不受上述间隔时间限制。
二、关于特定销售处理
纳税人委托第三方销售房地产的，若不动产权未转移到第三方名下的，以向购房人实际收取的价款作为销售收入；若不动产权转移到第三方名下的，以其与第三方的结算价款作为销售收入，同时第三方的对外销售行为应按转让存量房征收土地增值税。结算价格明显偏低的，应按市场价格确认销售收入。其中，主管税务机关应按下列顺序确认市场价格：（一）按本清算项目同期同类房地产的平均售价；（二）按本企业本地区同期同类房地产的平均售价；（三）按本地区同期同类房地产的市场价格或评估价值；（四）无法获得前述价格的，可参照增值税组成计税价格确定。
纳税人销售已装修的房屋取得的装修收入，无论装修收入由其直接收取还是由其关联方收取，均应作为转让房地产取得的收入。已装修的房屋发生的合理装修费用，可以作为房地产开发成本扣除；但已装修的房屋配备的家用电器、家具、装饰摆件等可移动物品，不计入房地产销售收入，也不扣除相应的成本费用。
三、关于核定征收事项
房地产开发项目符合核定征收条件的，税务机关可以按照有关规定实行核定征收，同时根据不同房地产类型和税负测算结果确定核定征收率，其中，普通标准住宅和非住宅不得低于5%，非普通标准住宅不得低于6%。
税务机关按照有关规定对纳税人实行整体核定征收或对工程造价成本实行核定扣除的，房地产开发成本中的工程造价按照国家税务总局福建省税务局发布的计税成本标准进行测算或参照可比项目测算。
四、关于成本费用分摊
房地产开发项目应按清算单位归集成本费用。房地产开发项目发生的成本费用，凡能够确定受益对象且直接归集的，不计算分摊成本费用。
对不同清算单位之间的共同成本费用，按照以下方法计算分摊：对“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，原则上按照占地面积计算分摊；对其他成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。
对同一清算单位内的共同成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。其中，地下空间的土地成本，优先按土地出让合同或政府相关部门正式文件确定的金额，以受益对象方式分摊。
五、关于成本费用扣除
纳税人按照土地出让合同或补充协议约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付金额。纳税人因未按土地出让合同或补充协议约定缴纳土地出让金等缴纳的违约金、罚款、滞纳金和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不得计入取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本。
纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、架空层、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等不能办理权属转移登记的公共设施，按以下规定处理：
（一）建成后产权归全体业主所有，且符合下列情形的，其成本、费用可以扣除：房地产开发企业办理首次登记时的不动产登记簿中（以下简称不动产登记簿）对归业主共有的公共设施予以记载的；因客观原因未在不动产登记簿中对归业主共有的公共设施予以记载，但在商品房销售合同中事先注明有关公共设施归业主共有的；房产管理部门出具了有关公共设施归业主共有证明的；在受理清算申报之前提供法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定有关公共设施归全体业主共有的。
（二）建成后移交给政府、公用事业单位的，或者虽未移交但在受理清算申报之前通过在市级以上报刊发布公告等方式永久放弃相关公共设施收益权利且实际未占用、使用该公共设施的，其成本、费用可以扣除。
纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关文件约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋的，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积（或占地面积），其建筑安装工程费作为取得土地使用权所支付的金额。实物配建房建筑安装工程费按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定，但不得在房地产开发成本中重复列支（下同）。
纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关文件约定建设并由政府及有关部门或政府指定第三方按约定价格回购除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋的，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积（或占地面积），其取得的回购款不确认收入，先冲减配建房建筑安装工程费；如回购款金额低于配建房建筑安装工程费的，冲减后的差额部分作为取得土地使用权所支付的金额；如回购款金额高于配建房建筑安装工程费的，冲减后的差额部分继续冲减取得土地使用权所支付的金额。
六、关于审结后续调整
税务机关出具土地增值税清算审核结论后，因税务日常管理、税务稽查以及审计、财政等部门检查发现纳税人存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为的，应当按规定调整清算审核结论，并按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
七、关于清算税款缴纳
纳税人应当积极配合税务机关的清算审核工作，并在税务机关送达清算审核结论通知书之日起按照规定期限办理更正申报及补、退税事宜。
对清算结论调整需补征税款，纳税人在原审核期间已提供全面完整准确清算资料的，补征税款应按照结论调整后的缴纳期限届满次日开始计征滞纳金；对发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料的，补征税款应按照原结论的缴纳期限届满次日开始计征滞纳金。
本公告自2026年7月1日起施行。2026年7月1日前，主管税务机关已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可以选择按本公告执行；2026年7月1日后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应当按本公告执行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（2018年第21号）第三条、第五条、第八条第一款同时废止。
