更快的带宽以及智能手机和平板电脑使用的增加将如何改变南非人的购物方式？随着电子商务的兴起，传统的实体购物中心是否会变得过时？
这些是本月早些时候在桑顿举行的南非购物中心协会年度大会上提出的部分问题。
英国零售物业分析师马克·费思福尔（Mark Faithfull）认为，全球的房地产开发商、购物中心所有者和零售商都在应对同一问题：如何在满足技术娴熟消费者快速变化的需求的同时，还能获得可观的利润。
迄今为止，全球零售商对电子商务的接受程度和成功程度各不相同。费思福尔表示，欧洲的先行者并非那些显而易见的品牌。西班牙的Zara和瑞典的H&M等时尚潮流品牌反而落后于形势，而许多被视为保守的零售连锁企业，如英国的John Lewis和Marks & Spencer，却因率先采用创新的数字购物渠道而令市场感到惊喜。
当许多英国零售连锁企业继续扩大其实体店规模时，John Lewis却反其道而行之，选择开设更少、更小的门店，同时扩大其在线业务。
小型店铺的销售增长
费思福尔表示，结果是John Lewis实现了销售显著增长，而其他许多未采取相同策略的企业则看到盈利增长停滞。
费思福尔预计，更多英国和欧洲零售商将效仿John Lewis的做法，这一趋势可能会在未来几年影响零售空间的需求。事实上，费思福尔表示，随着零售商日益投资于电子商务，欧洲零售空间在未来五年内可能会减少20%至25%。
他表示：“拥有强大在线业务的零售商可能不再需要大型盒子店，而更倾向于选择较小的营业面积。”
费思福尔表示，虽然这不一定意味着传统商店或购物中心的消亡，但每个人都必须根据消费者不断变化的需求调整其商业模式。
南非房地产开发商普遍同意这一观点。Retail Property Strategies的顾问保罗·辛普森（Paul Simpson）表示，未能成功转型为新型经营模式的大型零售商很可能会发现自己“过度租赁”（over-footaged）。房东可能会因此面临问题。
开发商面临的挑战
辛普森表示，开发商、购物中心所有者和零售商面临的挑战是，确保购物体验对正在使用iPad和智能手机成长起来的未来消费者世代仍然具有吸引力。“购物中心需要变得更有趣、更具社交性和更令人兴奋。我不确定这一点在南非是否已得到充分理解，”他说。
但辛普森表示，在线增长并不一定意味着“商场内”销售额的下降。事实上，如果处理得当，电子商务为零售商和传统企业提供了巨大的机遇。
辛普森认为，两者将通过“线上下单、线下取货”（click and collect）相互支持，在这一趋势中，实体门店在销售过程中仍不可或缺。他表示：“鉴于南非城市和城镇的地理分布广泛，通过‘线上下单、线下取货’，在线购物有望将每个小镇的商店转变为‘桑顿目录店’。”
辛普森的观点得到了国际房地产咨询公司高诚目睿（Cushman & Wakefield）的支持。该公司在最近发布的一份关于在线购物的报告中指出，“线上下单、线下取货”以及“展厅体验”（showrooming）的全球增长凸显了实体门店在供应链中的重要性。
但该集团表示，对物流日益重视将改变物业需求和定价模式。
仓储与取货
热门地段的租金将上涨，而更多作为取货和仓储节点的弱势地段租金将下跌。尽管这对部分房地产市场而言是负面因素，但大型区域购物中心仍有巨大潜力继续成为社交、研究、下单、取货和退货的重要渠道。
据高诚目睿称，2007年至2012年间，南非（SA）的网络零售年均增长率达13.4%，低于全球年均18%的平均水平。然而，该报告指出，随着新兴市场消费者变得更加“互联”，发展中国家在未来几年内可能会超越更成熟的地区。
南非数字领域的新兴力量、国际时尚与配饰电商Zando自18个月前在南非推出以来，估计未来三到五年内，南非的网络销售额将以每年25%至40%的速度增长。
Zando南非总经理Sascha Breuss表示，仅在过去四个月里，该公司的南非客户群就增长了50%，达到130万。他认为南非具有巨大的增长潜力，因为目前南非仅有约2%的销售是通过在线完成的，而英国这一比例为14%。
然而，Breuss警告称，南非访问在线购物门户的成本过高，可能会阻碍增长。他说：“在英国和欧洲，消费者平均花费收入的0.9%来接入互联网。而在南非，这一比例为3.5%。”