美国购物中心的衰退引发了房地产投资者的担忧，并提出了这一问题对英国和欧洲购物中心意味着什么。电子商务的增长正在重塑零售世界。近年来，全球在线销售额以接近每年25%的速度增长。
随着零售商重新评估其“实体店”战略，这对全球的购物中心和商场产生了深远影响。投资商业地产基金（通常拥有零售物业）的投资者必须理解这些趋势的影响。作为全球城市的投资者，我们一直在密切关注 developments。
哪些地区受到的影响最大？
迄今为止，这种影响在美国最为明显。销售数据疲软导致大量门店关闭和裁员。也许最重要的问题是，美国的经验是否会在欧洲重演。以下图表基于Euromonitor International发布的数据，展示了电子商务的增长情况。
全球绝大多数购买行为——占总量的89%——仍然在实体店进行。尽管去年增速放缓，但过去十年间在线销售一直快速增长。
一些评论员认为，美国商场遇到的问题将在欧洲重演。然而，这两个市场截然不同。最重要的是，美国存在惊人的商铺过剩现象，其人均商铺面积超过5m2，远高于其他地区。
百货商店的数量进一步加剧了美国的情况。这些门店最敏锐地感受到了购物行为变化带来的不利影响。美国的购物中心通常由四家百货商店作为主力店，这一数字可能降至仅两家。即使是标志性品牌也举步维艰。梅西百货（Macy’s）和西尔斯（Sears）已宣布合计关闭数百家门店，大部分位于购物中心内。分析师预计行业内将公布更多类似公告。
根据美国人口普查局的数据，百货商店的销售在20世纪90年代表现强劲，但在21世纪初开始下滑。2007年至2012年间，销售额平均每年下降3.1%，2012年后的几年里恶化至每年下降3.7%。
欧洲会是下一个吗？
亚马逊和其他电商零售商的步伐势不可挡。房地产投资者不能对潜在影响掉以轻心。然而，如上所述，欧洲存在一些缓解因素。欧洲的购物中心不太可能以百货商店为主力店，而是依靠超市、电子产品和时尚品牌来吸引顾客。事实上，欧洲最大的两家零售REITs——Klepierre和Unibail——仅向百货商店出租极少空间。
欧洲购物中心的地理分布也有所不同。由于规划限制更严格，购物中心往往靠近人口中心，而不是像美国那样建在偏远农村地区。欧洲的购物中心通常位于填充地块上，方便大量富裕消费者到达。Westfield就是一个例子，其在伦敦东部和西部人口密集且交通便利的地区设有地点。
值得注意的是，高端购物中心具备自我革新的能力。那些能够提供卓越购物体验（通常包括附加活动和特别活动）的购物中心将继续吸引高端零售商。最重要的是，深受消费者欢迎的购物中心将吸引那些正在融合线上与实体店策略的零售商。
一个例子可以在全球最具标志性的品牌之一中找到。苹果将其门店用作展厅，让消费者在购买前进行体验。在法国，70%的苹果门店现位于购物中心内，仅有30%位于传统商业街。其向旗舰购物中心的扩张可能会引发其他品牌的效仿。在法国的20家苹果门店中，有9家由一家专注于超核心地段商场的房地产投资公司Unibail拥有。房地产投资信托基金（REIT）及其背后的基金可能从中受益。
对于某些购物中心而言，百货公司的关闭或许是可以管理的。在新加坡，百货公司的关闭对购物中心影响甚微，尤其是那些客流量最高的购物中心。即使在过去一年股价大幅下跌的美国西蒙集团（Simon Group），这家最大的购物中心运营商也在填补空置的百货公司方面取得了一些成功。而经营较低档次购物中心的集团则成效较少。
也不应忘记的是，零售租金在2009年至2013年底期间曾下降，如今又开始上涨。2017年第一季度，租金的年增长率达到6%，几乎是去年增速的两倍。
未来
美国与欧洲之间存在明显差异，但零售业更广泛的发展趋势是不可否认的。我们清楚地认识到，如今欧洲少数顶级购物中心将在十年后不再保持其顶级地位。
靠近庞大富裕消费群体辐射区的购物中心将保留租金定价权和入住率。一些购物中心将成为休闲中心——消费者与品牌互动的场所。随着公司将更多营销预算投入其门店，这些购物中心将受益。其中一些大型购物中心仍然是明智的投资选择。
次要购物中心因销售疲软和客流量下降（这往往是人口结构低于同行水平的症状）将被边缘化，面临租金下跌和空置率上升的问题。来自美国的教训是，欧洲大部分商铺空间已时日无多。这一趋势显然对购物中心不利。