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购物中心面临更新压力。通过大量资金投入，这些场所变得更加时尚，甚至演变成可以购物的真正主题公园。
1.5亿欧元打造全新鲁尔公园
在鲁尔公园波鸿购物中心可以一窥UR的呈现方式，该中心于11月4日完成翻新。这里投入了1.5亿欧元对总面积约116,000平方米的庞大购物中心进行现代化改造。
与格罗皮乌斯广场相比，鲁尔公园还要再老五年，而 undertaking 这样的项目意味着要面对诸多挑战。陷阱往往隐藏在暗处。据UR的首席开发商Ulrich Wölfer介绍，在老旧购物中心的地板下发现了数十条旧管道，必须与波鸿市营公司合作研究其作用。
空中花园和婴儿换尿布室
目前德国约有465个购物中心，其中至少200个存在不同程度的焕新需求。这些来自六十年代和七十年代的沉闷混凝土堡垒必须进行与时俱进的修缮。因为当实体零售必须应对与电子商务的竞争时，购物中心也在其中。一切都要变得更美好。过去有一条经验法则，即建筑每10年就需要美化一次。德国UR负责人卡尔·雷尼茨胡贝尔表示：“这种情况已经结束了。”“购物中心是一个有生命的有机体，需要每天对其进行维护。”
当然，Reinitzhuber也不会像鲁尔公园那样每天翻新空中花园、舒适的婴儿换尿布室或酒店级别的卫生间。但他不会愿意等待十年才再次彻底美化该区域。“竞争变得更快了”，房地产开发商Redos的总经理兼德国购物中心理事会成员Christine Hager表示。“电子商务推动了这一新的节奏”，这是她对新速度的解释。
电子商务显然也导致了购物中心盈利能力的变化。过去，行业内的经验法则是：如果有人在购物中心投资约1.5亿欧元，那么他可以期待每年约10%的回报率。这些时代似乎已经过去了。
马厩陷入形象困境
因此，此类更新的融资成为关键问题。“关键在于所有者是否还有资金来实施相应的措施”，Redos专家Hager说。
德国最大的购物中心开发商和运营商ECE为路德维希堡的马厩购物中心改造提供了资金。该建筑于1974年开业，到结束时看起来像一个更好的停车场。“形象评分低至-9至-10”，当新马厩购物中心于9月底开业时，ECE部门主管Axel Diewald如此描述。ECE从市政府手中购买了该中心，并投入了1亿欧元。
整个项目落成时，汉堡当地居民纷纷前来庆祝——但真正促成新马厩（Marstall）落成的关键人物却始终低调隐退：卡尔·施维茨克（Karl Schwitzke）。毕竟，他位于杜塞尔多夫的设计事务所负责了此处所有的新设计，从标识系统到室内装饰，乃至仿马厩风格的细节点缀。施维茨克表示，该中心应营造一种令人舒适的氛围，避免像其他ECE中心那样显得过于冰冷。如今，仅仅提供购物已不足以作为对商业中心的诉求，这些综合体已俨然成为真正的主题公园。
商业中心也需营造欢迎文化
避免显得过于冰冷——这恰能很好地概括新建商业中心的定位诉求。如今，仅仅能够购物早已不再是其核心目标。“我们希望为顾客提供差异化的体验”，UR集团首席执行官雷尼茨胡贝尔（Reinitzhuber）表示。消费者将在多感官的娱乐体验中被吸引，免费Wi-Fi更是必备条件。其首席开发商沃尔弗（Wölfer）引用了一个优美的概念——“欢迎态度”（Welcome attitude），鲁尔公园（Ruhr Park）便具备这种特质。走进来，感到舒适自在。因此，欢迎文化如今也已融入购物中心之中。
当然，随着这种变革动态的发展，租户面临的压力也在增加。他们必须更频繁地翻新店铺，或者干脆被清退。“租赁合同期限正在缩短”，克里斯汀·哈格（Christine Hager）指出。较短的合同期有助于更快地更换租户，从而保持商场的多样性和新鲜感。
明斯特拱廊（Münster Arkaden）重新调整店铺布局
明斯特拱廊（Münster Arkaden）展示了如何实现这一目标。自2005年开业以来，今年1月至9月期间共签订了8份新的租赁合同。在总共仅40家店铺的规模下，这一数字相对较高，体现了市场的新活力。“通过积极的招商和商场管理，我们将为业主、租户和顾客实现资产增值”，明斯特拱廊的中心经理安德烈亚斯·陶里希（Andreas Theurich）表示。该中心由亚琛不动产（Aachener Grundvermögen）拥有，并由Sonae Sierra运营。
随着对购物中心的期望不断提高，管理层面面临着更大的挑战。“这不能仅仅是物业管理，而是要推动项目向前发展”，鲁尔公园长期担任购物中心经理、现为IPH购物中心管理公司新任总经理的彼得·格勒克纳强调，该公司是BBE商业咨询公司和IC房地产集团的合资企业。“购物中心管理必须向业主提出变更建议。如果情况相反，那就说明出了问题。”
格勒克纳（Glöckner）表示，商场管理比以往任何时候都更需要对零售行业的高度亲和力；一旦向顾客作出承诺，就必须确保兑现。“如果声称自己的商场适合家庭友好型消费，就必须拿出证据证明这一点。”
换个新名字也有帮助
在马厩中心（Marstall-Center），为了驱散旧有的沉闷气息，几乎一切都被重新设计。甚至连新标志也是由施维茨克设计的。与此同时，市政府还修缮了周边环境，因为由于此前商场缺乏吸引力，这里的衰退已经悄然开始。
而在莱比锡城郊，则曾干脆利落地更改了项目名称。ECE将Saale-Park直接更名为Nova Eventis，对于购物中心专家Hager而言，这是一个明智的决定。尽管如此，这座已有11年历史的物业仍将进行大规模改造，以提升其吸引力。毕竟，这家总面积达76,000平方米的购物中心此前曾有13家店铺空置（总铺位数为200家）。更优化的交通动线以及美食广场下方增设的展示舞台，都是此次美化计划的重要组成部分。
餐饮，餐饮，餐饮
餐饮对于购物中心来说变得越来越重要，对于UR负责人Reinitzhuber而言，如今餐饮面积占比达到10%已成为标配。ECE的看法也类似。在其每年发布的市场报告中证实了这一点：自2010年以来，ECE旗下购物中心的餐饮比例已从6%增加到10%。2014年，超过一半的40万名受访者使用了餐饮服务，其中近三分之二的人对其给出了好评。
除了餐饮业的增长外，报告还反映了ECE购物中心的其它趋势：更多时尚品牌，更多运动品牌——百货商店减少。柏林Gropius-Passagen购物中心仍有一家Kaufhof百货分店。至于这家店是否会撤出，目前尚不清楚。