要点速览
- 自2016年以来，专业市场中心在零售业中交易量最大，备受投资者青睐。
- 本地供应商作为核心锚定租户，显著提升了专业市场中心的吸引力。
- 对投资者而言，房地产抵御线上销售冲击的能力愈发关键。
这意味着对零售商来说
凭借对线上销售的抵御能力，专业市场中心被视为安全的核心投资资产，使投资者受益。
尽管网购普及导致商业地产重要性下降，仍有众多项目吸引投资者涌入。房地产专家桑德拉·路德（Sandra Ludwig）指出了值得关注的领域。
商店变为体验场所
近年来变化加速，在线零售已成为实体店的替代选择。商店正转型为体验与享受的场所，大型概念店比例下降，传统连锁零售商缩减门店，餐饮业则不断拓展城市内部空间。这也重塑了投资市场：具备专业知识的投资者能精准区分高销售额及高租金回报的业态。从投资视角看，零售业已与住宅、商业办公并列，成为重要资产类别。尽管十年前该领域交易量已较高，但当时市场认知度和参与者较少。
五层楼的商业单元已成为过去式
彼时市场由专家主导，如购物中心领域的ECE，以及专注专业市场中心的汉集团（Hahn-Gruppe）和ILG等。虽然参与者少，但对零售业高度专注。直到2012年左右，通用型投资者才组建专门的零售团队。因为许多参与者意识到：挑战不在于房产本身，而在于用途及其经营概念的未来生存力。例如，五年前顶级的五层楼商业单元，若所属行业（如图书）线上销售激增，如今可能已失去优势。
投资者青睐专业市场中心
顾客决定了商业房地产的价值
相比之下，百货商店在德国市场波动性较大。其特殊性在于所有者与使用者常属同一集团。因此，企业出售事件（如哈德逊湾公司收购Kaufhof，Signa全面收购Kaufhof及相关地产组合）直接影响德国零售投资市场的资产负债表。但最终裁决权掌握在顾客手中：只有顾客消费支出，零售业才能成功，房地产投资者方能间接获益。
小型房地产知识：零售业
商业楼
位于顶级购物地段的经典物业，常与办公、住宅或酒店结合于上层，提供大小不一的灵活空间。
百货商店
曾是市中心消费殿堂，以Kaufhof和Karstadt为代表（柏林KaDeWe尤为知名）；近年店内店模式有所增加。
超市/折扣店
以食品为主的日常供应商。德国市场传统分为以Rewe、Edeka为代表的传统超市，与以Aldi、Lidl为代表的折扣店，许多连锁同时提供两种业态。
购物中心
自1964年Main-Taunus-Zentrum开业以来，已成为不受天气影响的消费场所，分布于城市中心及郊区。
专业市场
面积广阔，专注于特定行业（如家具、建材、消费电子），运营商多为知名连锁品牌。
专业市场中心
将多家专业市场组合于交通便利、停车位充足的位置，整合日常供应商、药妆店、折扣店等补充业态，深受客户与投资者青睐。
更多相关内容：