营改增之前，纳税人提供建筑服务、销售或转让不动产以及不动产租赁都实行就地缴纳营业税。营业税时代，营业税属于100%地方财政收入，增值税属于中央与地方共享税收。因此，营业税实行改征增值税后，为解决中央与地方财政分配体制，采取就地预缴增值税。哪些情形应当就地预缴增值税以及如何预缴增值税？本文结合现行政策分析如下：
一、异地提供建筑服务。
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务：适用一般计税方法计税的，应就地预缴增值税=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+9%)×2%；适用简易计税方法计税的，应就地预缴增值税=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%。小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的预收率（现行政策减按1%）计算应纳税额。应就地预缴增值税=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+1%)×1%。
2027年12月31日以前，跨地级行政区提供建筑服务的企业为小规模纳税人的，在预缴地实现的月销售额未超过10万元的，当期无需预缴增值税。享受此项优惠时，纳税人如果有分包情形的，在确定月10万元，或者季度30万元销售额标准时，应当按照差额后的销售额来确认是否符合免予预缴的条件。
注意：纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县(市、区) 提供建筑服务的,由直辖市、计划单列市税务局决定是否就地预缴增值税；另外，纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市,区)提供建筑服务,不需要在建筑服务发生地预缴增值税。
二、出租不动产。
一般纳税人出租的不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）：2016年4月30日前取得的不动产，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税；2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应按照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。小规模纳税人出租不动产：单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税（个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额）。2027年12月31日以前，小规模纳税人企业出租不动产的，在预缴地实现的月销售额未超过10万元的，当期无需预缴增值税。
三、转让不动产（非房地产企业）。
一般纳税人企业转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴增值税。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。
小规模纳税人企业转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定在不动产所在地就地预缴增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。
2027年12月31日以前，小规模纳税人企业转让不动产的，在预缴地实现的月销售额未超过10万元的，无需预缴增值税。
四、房地产企业异地销售开发产品。
房地产企业异地开发，如果就地办理了公司（包括分公司），公司或分公司都是增值税纳税人，因此，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税；小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。但对房地产企业异地开发未在开发地办理公司或分支机构的情况下，是否就地预缴增值税？《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”对于常见的老项目简易计税和新项目一般计税方式下，是否需要在项目所在地预缴，并未明确规定。
根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目地主管国税机关。因此，项目所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，适用一般计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴增值税；适用简易计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴增值税。
中税网·胜华
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董事长介绍
徐刚，注册税务师，英国南安普顿大学风险管理硕士，中税网·胜华财税审计评估服务集团董事长（中税网天运大连税务师事务所、辽宁胜华会计师事务所（普通合伙）、辽宁胜华房地产土地资产评估有限公司）；东北财经大学财政税务学院创新创业导师，税务师行业准则起草人之一，中国税务师协会常务理事，大连税务师协会副会长；自1994年起从事税务服务工作，大连地区顶级企业税务疑难问题处理专家，擅长从多角度妥善解决企业税务疑难问题。
核心业务：税务咨询筹划；纳税风险审核评估；涉税争议复议代理；土地增值税清算筹划；房地产土地、资产评估；财务外包和内控管理咨询；高新技术企业申请认定、辅导；会计（报表、专项、内控）审计；上市挂牌前期（财税）辅导审计；企业尽职调查（投融资、并购重组等）；关联交易同期资料约定定价
