近期，税务总局制发了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号)，进一步明确土地增值税征管口径。今天，我们就带大家一起来看看新规要点！
变化1：预征申报的起止时间，精准锁定→
【起始时间】以两个时间点较早者为准：
①房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日
②取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日
【截止时间】自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
变化2：预征的计税依据，统一口径→
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的
【新】预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）
【旧】土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，项目中的普通标准住宅，当地确定的土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款含税54500万元。
计征依据=54500万元÷（1＋9%）＝50000万元。
预征土地增值税=50000万元×1.5%＝750万元。
变化3：清算销售收入与面积，明确截止时间→
纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于4月20日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。
变化4：规划范围外支出，土地出让合同是关键→
纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
变化5：印花税与地方教育附加，税费明确可扣→
印花税：纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。
地方教育附加：因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。
变化6：尾盘销售，申报有章法→
【申报周期】按季申报。
【收入归集】预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。
【扣除计算】纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。
各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计(不包括清算时与转让房地产有关的税金)÷相应类型房地产的可售建筑面积。
尾盘项目扣除金额=（本期已销尾盘面积x单位建筑面积扣除项目金额）+本期实际发生的金额。
【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元（其中与转让房地产有关的税金3000万元），普通标准住宅可售建筑面积90000平方米，则单位建筑面积扣除项目金额＝270000万元÷90000平方米＝3万元/平方米；甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘9000平方米，发生与转让房地产有关的税金200万元，则与此相对应的扣除项目金额＝9000平方米×3万元/平方米＋200万元＝27200万元。
【免税优惠】普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。
新旧衔接:本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。
Tips
房地产开发企业开发新的房地产开发项目时，应向税务机关报告土地增值税项目信息。报告后生成土地增值税项目编号，用于纳税人后续土地增值税预缴、清算、尾盘等申报哦~
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中税网·胜华
财税审计评估服务集团
中税网·胜华财税审计评估服务集团 核心企业为中税网天运税务师事务所（大连）有限公司，是经大连税务师管理中心审核，报请国家税务总局批准成立的涉税专业服务机构。经过二十年的耕耘发展，凭借严谨细致的执业水平、热情周到的贴心服务、专业出众的税企沟通协调解决问题的能力享誉大连。
目前我们已发展成为拥有中税网天运税务师事务所（大连）有限公司、辽宁胜华房地产土地资产评估有限公司和辽宁胜华会计师事务所（普通合伙）的综合性、专业化、一体化的财税服务集团，拥有包括5A级税务师事务所资质、证券期货等会计审计资质、房地产土地和资产评估资质、社会稳定风险评估和企业信用评估等资源。同时在徐刚董事长的带领下，公司引入阿米巴管理体系致力打造一支财税经验丰富，业务水平精湛的专业团队，聘请多位税务专家、评估专家、会计专家、知名律师和院校学者为顾问。凭借对财税法规多年的深入研究，丰富的实际运作经验以及与政府部门的良好业务关系，能够帮助客户预防、化解税务风险，控制税务成本，合理合法节税，致力于为客户持续创造来源于税务和财务管理方面的价值，为客户带来实实在在的效益。在金融、地产、建安、制造、商贸、软件和高新技术等行业享有较高声誉和口碑，被辽宁省民营企业协会评为“辽宁省优秀民营企业”，为大连相关政府机构和众多知名企业长期提供财税顾问综合服务。
董事长介绍
徐刚，注册税务师，英国南安普顿大学风险管理硕士，中税网·胜华财税审计评估服务集团董事长（中税网天运大连税务师事务所、辽宁胜华会计师事务所（普通合伙）、辽宁胜华房地产土地资产评估有限公司）；东北财经大学财政税务学院创新创业导师，税务师行业准则起草人之一，中国税务师协会常务理事，大连税务师协会副会长；自1994年起从事税务服务工作，大连地区顶级企业税务疑难问题处理专家，擅长从多角度妥善解决企业税务疑难问题。
核心业务：税务咨询筹划；纳税风险审核评估；涉税争议复议代理；土地增值税清算筹划；房地产土地、资产评估；财务外包和内控管理咨询；高新技术企业申请认定、辅导；会计（报表、专项、内控）审计；上市挂牌前期（财税）辅导审计；企业尽职调查（投融资、并购重组等）；关联交易同期资料约定定价
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徐刚，注册税务师，英国南安普顿大学风险管理硕士，中税网·胜华财税审计评估服务集团董事长（中税网天运大连税务师事务所、辽宁胜华会计师事务所（普通合伙）、辽宁胜华房地产土地资产评估有限公司）；东北财经大学财政税务学院创新创业导师，税务师行业准则起草人之一，中国税务师协会常务理事，大连税务师协会副会长；自1994年起从事税务服务工作，大连地区顶级企业税务疑难问题处理专家，擅长从多角度妥善解决企业税务疑难问题。
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