自助打官司 [民事诉讼]商品房买卖合同（预售）纠纷系列之一：买受人起诉1.购房者起诉状2.委托书3.开发商营业执照4.起诉方证据

1.购房人起诉状:

民事起诉状

原告：**，女，汉族，19**年4月**日出生，住址：**市**区***街道**小区，身份证号码：******************，手机号码：***********。

原告：**，男，汉族，19**年2月**日出生，住址：**市**区***街道**小区，身份证号码：******************，手机号码：***********。

被告：**金马凯旋置业有限责任公司，住所地：**市**区**农场**队，统一社会信用代码：******************，联系电话：***-********，法定代表人：***；现已变更为：***。

诉讼请求：

一、请求判决被告赔付原告逾期交房违约金28098.00元；

二、请求判决被告返还原告房差面积款4462.00元；

三、本案诉讼费及保全费全部由被告承担。

事实和理由：

原告于2020年8月14日付订金30000.00元，2020年8月19日首付款199970.00元，2020年8月20日再付款389177.00元，即按期支付首期房价款共计619147.00元，订购**市**金马凯旋置业有限责任公司开发的位于**市**区商住楼（金马长江凯旋城）二期4#、8#楼项目的第4【幢】*单元**层*号商品房，并于2020年9月1日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：黄200068979），房屋总价款为1319147.00元，再于2020年9月23日办理银行按揭付款700000.00元，结清房屋总价款共计1319147.00元，合同生效；

合同第三条第4款约定预测建筑面积共115.30平方米；合同第六条第3款约定按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币11441.00元；合同第十一条第（一）款约定该商品房在2022年12月31日前交付；

合同法定有效期：自2020年9月1日至2022年12月31日。

（证据见《商品房买卖合同（预售）》）

一、被告违约逾期258天交房

被告2023年1月12日告知交房延期（证据见《2023.1.12延期交房公告》），2023年6月26日出具延期交房承诺（证据见《2023.6.26延期交楼承诺书》），于2023年9月16日正式交房（证据见《2023.9.16.交房通知书》）。

根据合同第十三条第一款第（1）项逾期交付责任条款：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

自2022年12月31日至2023年9月15日，共计258天，拟按日计付全部房价款的万分之一，违约金金额拟为34034.00元（具体算法为：1319147.00*0.01%*258天=34034.00）。

根据**省高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》的通知的参考指导原则（证据见【2020.2.12.省高院关于印发《关于审理涉及新冠疫情商事案件问题解答》的通知】），结合疫情实际情况，原告主张分两个时段计赔违约金：①.受新冠疫情影响时段；②.不受新冠疫情影响时段。

1.受新冠疫情影响时段(不可抗力造成、不属于根本违约时段)

新冠疫情封控开始时间：2022年9月1日（证据见《2022.8.31.**街道新冠肺炎疫情防控指挥部封控通告》及《2022.9.1.**街道新冠肺炎疫情防控指挥部静态管控告居民书》），新冠疫情封控结束时间：2022年11月29日（证据见《2022.11.24.**街新桥社区居委会新冠疫情5天临时管控紧急通知》），共计90天。该新冠疫情封控时期不在【新冠疫情**封城2020年1月23日至2020年4月8日】期间，属于区域临时管控期间，也不是90天全段封控，其中，实际仅有“不足二个月（即60天）”完全封控（证据见《**市**区人民法院（2023）*0116民初6961号民事判决书的判决结果：出卖人按日计算向买受人赔付全部房价款万分之一逾期交房违约金，本院酌定将被告承担逾期交房违约金的时间【扣减二个月】；及**市**区人民法院（2023）*0116民初7225号民事判决书的判决结果：出卖人按日计算向买受人赔付全部房价款万分之一逾期交房违约金，本院酌定将被告承担逾期交房违约金的时间【扣减二个月】》）。

此受新冠疫情不可抗力影响时段(不属于根本违约时段)，原告主张：出卖人按日计算向买受人赔付全部房价款万分之0.5的逾期交房违约金，计5936.00元（具体算法为：1319147.00*0.005%*90天=5936.00）；

2.不受新冠疫情影响时段(非不可抗力造成、属于根本违约时段)

新冠疫情区域临时封控结束后2022年11月30日企业恢复正常运行至2023年9月16日正式交房（证据见《2023.9.16.交房通知书》）期间，此不受新冠疫情非不可抗力影响时段(属于根本违约时段)，原告主张：严格按照《商品房买卖合同（预售）》【法定条款】出卖人按日计算向买受人赔付全部房价款万分之一逾期交房违约金，金额计22162.00元（具体算法为：22162.00元=1319147.00*0.01%*(258天–90天)）；

【特注一：该时期不在【新冠疫情**封城2020年1月23日至2020年4月8日】期间，也不在后期区域临时管控期间，将此不受新冠疫情非不可抗力影响时段(属于根本违约时段)按万分之0.5计赔逾期交房违约金，是没有“法律依据”的，原告是坚决不认可的】；

【特注二：本《商品房买卖合同（预售）》的法定有效期：自2020年9月1日至2022年12月31日，该时期不在（新冠疫情**封城2020年1月23日至2020年4月8日）期间内；原告于2020年8月14日至2020年8月20日按期支付首期房价款619147.00元，订购该商品房，于2020年9月23日再办理银行按揭付款700000.00元，结清房屋总价款共计1319147.00元，并于2020年9月1日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同签字盖章当即生效；所谓“合同”，是买卖双方就“当时”“商品房施工进度状况（即商品房已建筑到何种实际程度）”来约定后期商品房建成完工“新的预期”交付房时间等而签订的法律保障执行文书。它不涉及合同法定有效期自2020年9月1日至2022年12月31日“以前及以后”的任何施工进展特殊情况影响。否则就不是法律“合同”！如果被告以【案涉工程于2019年5月20日获批《工程施工许可证》才开工建设后，**市于2020年1月24日爆发新冠疫情全国突发性公共卫生事件（**封城），应认定为不可抗力。直至2020年4月8日后才逐步恢复正常生产生活秩序，从而客观上导致案涉工程的正常施工受到影响】为由，来判定**封城2020年1月24日至2020年4月8日期间的【“新冠肺炎疫情爆发及相关防控措施实施”“且其后疫情又反复爆发”】前期事件，必然导致原告与被告于2020年9月1日签订的与此前豪无任何关联的《商品房买卖合同》的案涉工程商品房的交付时间滞后，且要求酌情扣减被告受到疫情影响不能履行合同义务的“逾期交房时间天数”，是违法的，也缺乏法律依据，且其涉嫌经济欺诈、签约后期伪合同构成诓骗购房款行为！】。

以上，第1.项及第2.项合计赔付逾期交房违约金金额28098.00元（具体算法为：5936.00元+22162.00元=28098.00元）。

故此请求判决被告赔付原告逾期交房违约金28098.00元。

二、被告交房差面积0.39平方米

1.被告于2023年9月16日正式交房（证据见《2023.9.16.交房通知书》）实测建筑面积为114.91平方米（证据见*(2023)**市黄陂不动产权第0110499号《不动产权属证明》）；合同第三条第4款约定预测建筑面积共115.30平方米；出卖人所交房实测套内建筑面积小于合同预测套内建筑面积0.39平方米（具体算法为：114.91平方米-115.3平方米=-0.39平方米）。

2.合同第十四条面积差异处理的第2.款约定: 实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的，根据合同第六条按照建筑面积计价的房价款，由出卖人返还买受人。

差面积的房价款4462.00元（具体算法为：0.39平方米*11441.00元/每平方米=4462.00

故此请求判决被告返还原告所差面积房价款4462.00元。

此致

**市**区人民法院

起诉人：（签名并加手印）       日期：2024年10月28号

起诉人：（签名并加手印）       日期：2024年10月28号

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2.民事起诉委托书:

授权委托书

**市**区人民法院

就**、**与**金马凯旋置业有限责任公司之《商品房买卖合同（预售）》延期交房及交房面积差异纠纷提请申诉事宜，特此授权委托**全权经办。

委托事项：1.准备递交起诉资料，提请起诉，参与调解，出庭诉讼，收集信息资料，领取判决书等。

授权委托人（签名并按手印）：**

住址：**市**区***街道**小区，联系电话：***********，

身份证号码：******************。  

日期：2024.10.22

    

受托人（签名并按手印）：**

住址：**市**区***街道**小区，联系电话：***********，

身份证号码：******************。  

日期：2024.10.22

附件：

1.结婚证复印件（证明为夫妻关系）

2.身份证复印件

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3.开发商营业执照信息:

4.起诉方证据目录:

原告****与被告**金马凯旋置业有限责任公司《商品房买卖合同（预售）》纠纷一案证据目录

（****提供）

序号	证据名称	证明目的	证据来源	页数
证据一	《商品房买卖合同（预售）》	1、原告与被告之间签约合同； 2、签订日期：2020年9月1日； 3、签约地址：**市**区**农场**队； 4、合同法定有效期：自2020年9月1日至2022年12月31日； 5、合同法定有效期不在【新冠疫情**封城2020年1月23日至2020年4月8日】期间； 6、合同第十一条第（一）款约定该商品房在2022年12月31日前交付。 7、合同第三条第4款约定预测建筑面积共115.30平方米；合同第六条第3款约定按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币11441.00元。 8、合同第十三条第一款第（1）项逾期交付责任条款：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 9、合同第十四条面积差异处理的第2.款约定: 实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的，根据合同第六条按照建筑面积计价的房价款，由出卖人返还买受人。	原告	租约P1-28
证据二	《2023.1.12延期交房公告》《2023.6.26延期交楼承诺书》《2023.9.16交房通知书》	1、告知延期交房暂定2023年6月28日； 2、承诺2023年8月31日工程完工； 3、通知2023年9月16日交房。	被告	P1、P1、P1-3
证据三	2020.2.12.**省高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》的通知	免除部分时段延期交房违约责任依据： ⑴.新冠疫情封控时期不在【新冠疫情**封城2020年1月23日至2020年4月8日】期间的区域临时管控期间，认定为不可抗力； ⑵.不可抗拒力具体时间确定为合同履行地地方政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间。	被告	P1-5
证据四	《2022.8.31.**街道新冠肺炎疫情防控指挥部封控通告》及《2022.9.1. **街道新冠肺炎疫情防控指挥部静态管控告居民书》及《2022.11.24.**街新桥社区居委会新冠疫情5天临时管控紧急通知》 《2022.11.30.**区关于划定部分区域为高风险区的通告及其2022.12.3落实相应管控措施事项的通告》	⑴.证明新冠疫情区域临时封控开始时间：2022年9月1日； ⑵.证明新冠疫情区域临时封控结束时间：2022年11月29日； 注：临时封控时间共90天； 注：证明该区域临时封控时段不在【新冠疫情**封城2020年1月23日至2020年4月8日】期间内。	被告	P1-2、P1
证据五	《**市**区人民法院（2023）*0116民初6961号民事判决书的判决结论及**市**区人民法院（2023）*0116民初7225号民事判决书的判决结论	⑴.证明法院酌定将被告承担逾期交房违约金的时间【扣减二个月】》； ⑵.证明临时封控时间90天内只有“不足二个月即60天”完全封控，而另30多天未封控； ⑶.证明该区域临时封控时段属于受新冠疫情不可抗力影响时段(不属于根本违约时段)； ⑷.证明区域临时封控结束后自2022年11月30日企业恢复正常运行至2023年9月16日正式交房期间，不受新冠疫情非不可抗力影响时段(属于根本违约时段)。	法院公网	P
证据六	*(2023)**市**不动产权第0110499号《不动产权属证明》	⑴.证明实测建筑面积为114.91平方米； ⑵.证明被告所交房实测套内建筑面积小于合同预测套内建筑面积0.39平方米。	原告	P1
	项目详情施工许可详情		建监网

(1).商品房买卖合同（预售）:

(2).《不动产权属证明》登记契税:

(3).其它证据:

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