家人们好很多家庭都在规划房产过户，不少父母打算直接把房子无偿赠与子女。网上

说法五花八门，有人说赠与完全免税，也有人提醒后期卖房会产生高额税费。到底哪些税能免、哪些钱必须掏，暗藏什么风险，今天一次性讲透。

一、先划重点：直系亲属赠与，这三类税费直接免征

父母无偿赠与子女房产，属于直系亲属之间财产转移，按照现行政策，增值税、个税、土地增值税全部不用交。

增值税方面，家庭财产分割包含直系亲属房产赠与，符合免税条件，不需要缴纳增值税及附加税费。

个人所得税是大家最关心的一项。政策明确，父母赠与子女房产，赠与人和受赠人双方，办理过户环节都不征收个税。这条政策只适用于直系亲属，如果赠与外人，个税无法减免。

土地增值税同样免征，无偿赠与不属于有偿转让房产，不在征税范围。很多人误以为赠与就要收土地增值税，属于典型误区。

二、无法避开！两项税费，子女必须承担

免税不等于零成本，有两项费用绕不开，首要就是契税。

房屋赠与属于权属转移，接受房子的子女作为承受方，需要全额缴纳契税。大部分地区执行3%税率，重点提醒：赠与过户，不能享受首套房、二套房契税优惠。不会因为子女名下无房，就按照1%、1.5%低税率征收。计税价格不以双方口头约定为准，税务机关会参照市场评估价核定。

第二项是印花税。父母、子女双方都需要缴纳，税率万分之五，目前个人可以享受减半优惠。印花税金额不高，对比契税影响很小，但属于法定税种，不能省略。除此之外，不动产登记80元工本费，属于行政收费，不属于税费。

三、真实案例测算，看清赠与过户当下成本

举个例子方便理解：一套住宅评估价200万，父母无偿赠与成年子女，当地契税3%。

契税：200万×3%=60000元；

印花税合计：200万×0.05%×2，减半征收后合计1000元；

加上登记费80元，本次过户总成本大约61080元。

不少人想着签订一元赠与合同，试图压低计税价格。这套操作行不通，税务系统自带房屋评估数据，申报价格明显低于市场价，会直接核定计税基数，无法避税。

四、最大大坑：赠与拿到的房子，未来出售要当心

过户当下税费只是短期成本，真正容易踩雷的是二次交易。

子女通过赠与取得房产，日后对外出售时，如果这套房子不满足“满五唯一”，个税按照差额20%征收。差额=卖出价格-父母当初购买房屋的原始成本，再扣除合理税费。

继续沿用上面案例：父母当年买入房屋花费60万，子女受赠几年后，以220万卖出，房屋不是家庭唯一住房。

差额=220万-60万，不考虑其他费用，个税就要32万。

对比正常买卖过户获得的房产，部分城市允许按照成交价核定1%-2%征收个税，两者成本差距巨大。很多家庭只算了过户当下花费，忽略未来卖房税负，事后追悔莫及。

五、分清三种过户方式，不要盲目选赠与

房产给到子女，主流三种方式：赠与、买卖、继承，没有绝对最优方案，结合需求选择。

赠与：当下可以免增值税、个税，契税成本高，长期持有自住不卖可以考虑；打算几年内置换卖房，慎重选择。

买卖：满足满五唯一条件，免征个税和增值税，只收取契税，可以享受首套房优惠，后期出售没有差额20%个税限制。

继承：父母过世之后办理，当下税费最低。缺点是只能身后办理，无法提前过户，未来出售同样适用差额计税规则。

六、办理赠与过户，提前准备好这些材料

想要顺利享受免税政策，资料不能缺。双方身份证、户口本、不动产权证、亲属关系证明，出生证明、派出所开具的亲属证明都可以。部分城市不再强制要求赠与公证，可以提前致电不动产中心确认。

所有材料提交税务窗口审核，确认亲属关系属实，才能享受增值税、个税免税政策。无法证明直系亲属关系，不能适用优惠，税费会大幅上涨。

七、常见谣言辟谣，不要再被中介误导

谣言1：赠与等于一分钱税不用交。错误，契税一定会收。

谣言2：赠与的房子以后卖房全部要交20%个税。错误，如果出售时满足满五唯一，依旧免征个税。

谣言3：阴阳低价合同，可以少交契税。错误，税务机关系统自动评估，低价申报无效，还有涉税风险。

八、哪些家庭适合选择赠与过户

如果满足下面条件，可以考虑赠与：子女长期自住，未来十几年没有出售计划；房屋年限短，走买卖过户增值税成本很高；短期内不打算置换房屋，不存在二次交易需求。

只要未来有出售计划，优先对比买卖过户的综合成本，综合测算两次交易的全部税费，不要只看眼前。

九、实操提醒：不要混淆赠与和婚内更名

夫妻之间房产赠与更名，政策更加宽松，免征契税。很多人把夫妻更名规则套用到父母子女之间，两者政策不一样，不能直接照搬。父母子女之间不存在契税免征政策，务必区分清楚。

十、最终总结：做好长期规划再决定

房产属于大额资产，过户方式不能一时冲动选择。赠与过户的优势体现在当下免税，隐患埋藏在未来交易环节。

家人们一定要记住办理之前问清楚两个核心问题：第一，本次过户一共要承担多少契税；第二，未来会不会出售这套房屋，预估二次交易税费。结合两套数据综合对比，再决定选择赠与还是买卖。只看眼前节省几千、几万，将来卖房多支出几十万，得不偿失。

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