税局明确了！7月20起，企业和个人出租房屋，要交这些税！
李永红讲财税
很多老板手里有房产，不管是个人名下住宅、商铺，还是公司名下写字楼、厂房，往外出租，以为只需要收租金就行。
不少房东只管收钱，完全忽略税务申报，等到被预警、要求补税才慌神。7月20日之后，房屋租赁相关数据比对更严格，个人和企业出租房产，政策、税种差别很大，搞混就容易踩坑。
个人出租房屋，住宅和非住宅待遇不一样
个人出租房子，分住宅和商铺、写字楼这类非住宅，优惠政策完全不能混用。
个人出租住宅，能享受不少减免。分摊之后月租金10万以内，普票可以免征增值税；房产税按4%优惠税率执行；个税按照财产租赁所得，减按10%征收，还可以扣除修缮费、已经缴纳的各项税费之后再计税，印花税、城镇土地使用税直接免征。
如果租的是商铺、厂房这类非住宅，就没有住宅的优惠。增值税正常计税，房产税按12%征收，个税税率20%，同时还要缴纳印花税。很多房东在这里踩坑，把商铺套用住宅的减税政策，造成申报异常。
很多个人房东习惯私下收转账，不开发票就不去报税。现在不动产信息、银行流水、平台租房数据全部打通，大数据可以直接比对。不要觉得租客不要发票就可以不报税，租金收入长期不申报，会触发税务风险，后期面临补税和滞纳金。
企业对外出租房产，这几个税种千万别漏报
公司名下房产对外出租，是很多财务容易出错的业务，税种多，计算规则也复杂。
第一是增值税。一般纳税人和小规模纳税人征收标准不一样，小规模可以享受现行增值税减免政策。
第二是房产税。房产对外出租，要按照租金收入12%从租计征。这里要特别注意，房子自用和出租，房产税计算方式完全不同，不能混用。合同约定有免租期，免租期间还要按照房产原值缴纳房产税，这是高频漏报点。
第三是企业所得税。收到的全部租金收入，必须计入企业营业收入，对应的折旧、维修成本正常扣除之后，核算缴纳企业所得税，小微企业可以享受对应的所得税优惠。
第四是印花税，按照租赁合同的租金金额计算缴纳，很多企业容易直接忽略。
签租赁合同时，有一个很实用的小技巧。把租金、物业费、水电费分开列明。物业费、水电费不属于房屋租金，分开写可以降低房产税的计税基数，不要全部打包算进租金总额里面。
出租房屋4个高频风险，老板一定要避开
第一，不要只靠口头约定，租赁合同必须完整留存。写清楚租金金额、付款周期、租赁期限，这是税务核查最重要的备查资料。没有合同，成本费用很容易直接被剔除。
第二，租金收入不要隐匿。不管是个人还是企业，不要全部走私人账户收租金。现在银行流水、房产登记信息互通，大额租金流水很容易被系统抓取，隐匿收入属于偷税行为。
第三，分清房屋性质，不要乱套优惠。住宅、商铺、厂房，对应不同政策，商铺厂房不能套用个人住宅的减税福利，申报之前一定要区分清楚。
第四，开票和申报要匹配。开了发票必须申报纳税；就算租客不需要发票，已经实际取得租金收入，也必须如实做申报，不能零申报蒙混过关。
很多人以为，房子是自己的，租出去只是简单收房租。实际上房屋租赁涉及多项税种，政策细节多。不管是个人房东，还是企业名下房产出租，把业务、合同、申报对应上，如实申报，才可以避免后续补税罚款。
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