一、基础逻辑
（一）真理一：房价由供需关系决定。
供需关系是由一个个鲜活的人来决定的，所以要细分细化。
首先从全国来细分。
我国人口有三大确定性的趋势，
第一个趋势是人口老龄化。
第二个趋势是出生率不断降低。
第三个趋势是劳动人口会持续向大城市聚集。
这三个趋势聚合在一起，一定会出现以下的现象：
1、城市的人口越来越多，城市越大新增的人口就越多，直辖市和省会强者恒强。
2、农村的人口越来越少，越来越老，偏远的耕地逐渐荒废，偏远农村逐步凋零消失，几个人少的农村会合并成一个村。农村和小城镇的学校会逐步减少合并。
3、小城市的企业不断减少，导致税收减少。土地也卖不掉，收入主要靠上面拨款和下面罚款。
4、小城市的市政投入不足，包括环卫、道路维护，社会治安等，都会逐渐变差。
以上种种，让人们对大城市房子的需求越来越旺盛，对小城市和农村房子的需求越来越少。
然后，大城市内部也要进行细分。
1、房子本身不值那么多钱，是地段值钱。地段值钱是因为资源丰富，这些资源包括教育、医疗、商业、产业、基建、景观、治安等。
2、大城市的产业和教育医疗资源分布不均匀，导致人口聚集程度也相差甚远。
3、以广州举例，
越秀、天河，海珠等中心城区的教育医疗资源集中，产业一般是金融、商务、科技互联网、高级服务业等第三产业。
黄埔、番禺、白云等近郊城区主要是第三产业与第二产业结合，如时尚产业、生物医药、新能源汽车、电子设备等高新产业。
花都、增城、南沙等远郊城区主要是第二产业与第一产业结合。
以上，大城市内部的房子需求旺盛程度是：市中心大于近郊大于远郊。
分析完需求，我们来看供应。
1、从全国范围看，供应过剩，绝大部分城市的房子都已经过剩。
2、从2020年至今，民营开发商大量倒闭，所剩无几，剩下的也奄奄一息，不再新增拿地，新房的供应变少了。
并且由于缺少竞争，所以新房的性价比也降低了。
3、大城市的市中心空地少，郊区空地多。
4、省会以上的大城市，最近两三年卖地减少，导致新房供应减少。
总结，
大城市的市中心需求大，供应少，房子紧缺。
近郊的需求较大，供应较少，供需平衡。
远郊的需求少，供应大，房子过剩。
除了直辖市和省会，其他地方的房子基本也都过剩。
房价的涨跌可以反过来影响供需关系。
房价涨了，人们跟风买入，业主捂盘惜售，二手房需求强劲而供给不足。
房价跌了，人们都在观望等鱼死，业主断臂求生，二手房需求不足而供给过剩。
（二）真理二：房价是一个货币现象。
如果市场上的货币增加了一倍，所有的物价，也包括房价，理应也会涨一倍。
1、市场上的货币总量=基础货币*货币乘数。
2、基础货币一旦发行，就永远不会回收。通货膨胀是常态，通货紧缩是暂时的。
3、通货紧缩是货币乘数下降导致的。
货币乘数下降，是因为人们的投资和消费的信心不足，钱都存在银行里，银行也贷不出去，导致货币的流速降低了。
为什么人们的投资和消费的信心不足呢？
额，，，嗯，，，
总结来说应该是信任不足。
总公司的政策反复无常，计划多变，一会把你锤进ICU，一会把你拉进KTV。
那如何能让货币流动起来呢？
降息。把贷款利息和存款利息都降下来。
假设定期存款的利息降到1%，贷款利息降到2%，而房子的租金收益率是3%，股票的分红率是5%。
那人们就会把存款从银行拿出来，或者贷款出来去买房买股做生意，获取更高的回报。
利率是钱的价格，是宏观经济的底层逻辑。
1、加息就是钱的价格变贵了，钱升值了。
2、银行存款利率上升，人们就会把钱存进银行而不是用来消费，从而降低了货币的流动速度。
3、银行贷款利率上升，人们就会减少贷款减少投资，从而减少了货币供应量。
以上，加息可以抑制货币供应量，抑制通货膨胀，抑制股市和楼市，当然也抑制了经济发展，造成失业率升高。
失业率过高容易引发社会危机。
降息则刚好相反，可以增加货币供应量，提振股市和楼市，刺激经济，降低失业率，但会造成通货膨胀。
恶性通货膨胀也会引发社会危机。
那我们能不能降息呢？
得看美国的脸色。
为什么其他国家的利率都要跟随美国利率？
因为美元依然是全世界的主要流通货币，美元的利率决定了全世界的钱的流动。
美元的潮汐规律和目的，其实已经人尽皆知了。
如果美元加息，美元升值，意味着其他国家的货币就会贬值。
1、投资者会纷纷抛售其他国家的资产，资金流向美国，汇率暴跌，耗光外汇储备。外汇储备下降导致货币进一步贬值。
2、货币严重贬值引发恶性的通货膨胀。
3、人们不再信任本币，纷纷兑换成实物、黄金或者美元，加速货币贬值。
恶性循环，最终引发社会危机。
如果其他国家要对抗资金外流，就得跟着美元一起加息。
上面说过了，加息是会伤害经济、股市和楼市的，是会拉高失业率的，而失业率高是会引发社会危机的。
美国敢开启加息周期，是因为美国自身的经济实力远超其他国家，可以扛得住加息带来的社会压力。
其他那些扛不住的国家就会一个一个被拉爆，被美国吸干流动性，最后出现经济危机，汇率、股市、楼市等主要资产暴跌。
等下跌得非常充分了，美国再启动降息周期，天量美元从美国涌出，去超低价收购全世界的优质资产，完成一轮收割。
有没有办法打破被美元收割的命运？
当然有。
1、经济实力比美国还要强劲。
美国加息是杀敌一千自损八百的事情，靠着自己血槽比别人厚，拉爆其他国家。
但如果遇到血槽更厚的对手，那不好意思，想要拉爆其他国家，自己国内却扛不住爆发危机了。
2、外汇管制。
资金想外流，也得看看出不出得去。
想要走呀？可以呀，排队慢慢等，每天只能走一点。
（三）真理三：政策可以扭曲市场价格。
在限购、限贷、限售、限价、加税等调控政策面前，房子的市场价格会被扭曲失真。
1、房子没有自由交易，就无法体现出真实的市场价格。
2、整体来看，调控政策增加了房子交易的成本。
3、成本不会消失，只会转移。
4、成本最终由议价能力弱的群体承担。
以上，房价是由供需关系决定的，调控政策可以暂时地压制需求，压制房价，但无法降低房价。
那为什么要出政策调控房价？
每次调控政策，都是总公司先发文，分公司再落地执行。
1、总公司担心房价泡沫未来会爆，所以提前把它戳爆。
2、总公司想的是怎么发展，是星辰大海，要把资金都赶去做新能源和高科技。
3、总公司想要有一个降低房价，照顾民生的好名声。
但对于调控政策，总公司与地方分公司存在着博弈。
因为分公司想的是怎么活下去，要干的活那么多，手里的钱却那么少，下面部门每一张嘴都嗷嗷待哺。
从公司收入分成来看，税收是总公司占大头，分公司占小头。但卖地收入是不用分的，全归分公司。
从全国范围看，卖地收入一般占分公司收入的一半左右。
不是每个分公司都像北京上海深圳那样可以拥有这么多优质的产业和企业，可以单靠税收也可以活下去。
所以，分公司到底是想房价高一点，还是低一点呢？是想房子交易旺盛，还是交易清淡呢？
当然是高一点好咯，房价高，地皮才能卖得贵，交易越旺盛，分公司的收入才能多一点嘛。
以上，分公司有极大的动力去发展房地产。
今年上半年，广州分公司的卖地收入只有去年全年的7%，下面都快发不出工资，穷得揭不开锅了。
全国最强省会的广州如此，放眼全国，满目疮痍。
当分公司的收入出现了危机，总公司总得要放松一下，可不能把分公司搞破产了。
于是我们就可以看到，调控政策来来回回地变，这几年拼命打压，过几年又拼命救市，现在有些分公司甚至开始买房送户口了。
二、未来房价推演
根据真理一，房价由供需关系决定。
可以分析得出：
大城市的市中心需求大，供应少，房子紧缺。
近郊的需求较大，供应较少，供需平衡。
远郊的需求少，供应大，房子过剩。
除了直辖市和省会，其他地方的房子基本也都过剩。
根据真理二，房价是一个货币现象。
可以分析得出：
降息有利于房价上涨。
现在是2024年8月，根据观察，这一轮美元加息周期基本已经到头，开始进入了降息周期。
美国降息，那就全球开闸放水了。
根据真理三，政策可以扭曲市场价格。
可以分析得出：
由于各个分公司的收入出现大问题，总公司从去年开始已经逐步放松管制，十八道金牌，每次放松一点点。
可以预见接下来还会逐步放松，甚至最后会鼓励买房。
总结，现在就是大城市城区房价的底部。
（以上只是个人的思维训练，不构成投资建议）