西班牙发布2026年第29号住房法令：全面规范租赁市场与税收优惠
2026年第29号皇家法令出台一揽子住房措施，旨在保护住房居住功能、遏制投机行为、严格规范临时及房间租赁、强化对弱势群体的驱逐保护，并通过税收激励可负担租赁，同时建立新的公共住房、融资及储蓄工具。
需注意，该法令与同日通过的第28号皇家法令不同：第28号法令专注于修改常住房屋租赁合同的期限和终止制度；而第29号法令则是涵盖住房、租赁、税收和融资的综合性规范。
1. 遏制住房投机性收购
- 限制延期：针对特定投机性住房收购的限制措施延长至2030年12月31日。
- 监管对象：涵盖被认定为大型住房持有者的法人和企业集团，并设立规则防止通过拆分交易规避监管。
- 政策目标：限制大规模购买或住房集中行为，保障实际住宅供应。
2. 暂停驱逐与强制搬离保护
- 期限延长：对无替代住房的弱势群体暂停驱逐的制度延长至2030年12月31日。
- 范围扩展：在符合法定弱势条件并权衡双方利益时，保护范围可扩展至房东非大型住房持有者的案件。
- 审查机制：暂停措施需定期审查，特定情形下最长可达三年。
- 补偿机制：符合条件的自然人房东及从事社会/可负担租赁的实体可申请补偿。
- 溯及力：若尚未实施搬离，新规则适用于正在执行中的案件。
3. 规范临时租赁与房间租赁
临时租赁：
- 真实原因：合同必须基于工作、学习、医疗等真实、具体且可证明的短期需求，仅命名不足以为据。
- 期限限制：一般不超过12个月；若原因持续且经证实可延长。若无充分理由超期或连续签订两份以上同类合同，可能被视为常住房屋租赁。
- 解除条款：承租人履行满一个月后，可提前至少10天通知解约，原则上无需赔偿，但需支付已产生费用。
- 担保限制：额外担保不得超过一个月租金，禁止强制购买租金拖欠保险。
房间租赁：
- 租金上限：所有房间租金总额不得超过整套住房依法出租时的租金限额。
- 禁止规避：严禁利用房间租赁规避租金上限、承租人保障或房屋住宅用途规定。
4. 租金更新、费用与续期规定
租金更新：
- 仅在合同明确约定时方可年度更新，且受法定参考指数限制。
- 2026年法令生效日至2027年12月31日期间到期的年度更新，若无新协议，涨幅不得超过2%。
- 若现有租金已高于国家参考价格体系最高限额，上述期间内不得上涨。
- 明确中介管理费和合同签订费中应由出租人承担的部分，不得转嫁给承租人。
特别续期：
- 法令生效时有效且在2028年12月31日前届满的合同，经承租人申请可按年续期，最多增加两年。
- 申请条件：承租人无欠租且过去8个月按月付款。
- 例外情况：除双方另有约定、签订新合同、出租人确有自住或亲属居住需求外，出租人必须接受。
- 若续签或新合同租金比现合同低至少5%，或不与其他特别续期叠加（紧张住房市场区优先）。
5. 优先购买权与大型持有者登记
- 优先权强化：加强公共行政机关及承租人在受规范房屋转让中的优先购买权和追购权，防止通过打包出售规避。
- 放弃无效：在受保护情形下，承租人预先放弃这些权利的行为无效。
- 大型持有者定义：通常指拥有10套以上住宅或超过1,500平方米住宅面积者（车库/储藏室不计）。在紧张住房市场区，自治区可将门槛降至5套。
- 登记核实：建立登记证明和核实机制，识别大型持有者并防止通过关联公司隐瞒。
6. 税收优惠与抵扣政策
出租人所得税优惠：
重新设计住房出租净收益个税减免，重点鼓励降低/冻结租金、社会租赁、翻修及合同连续性。减免比例根据具体情况可达100%、95%、90%、85%或70%。例如：特定翻修适用60%，特定续租适用80%，不涨租金适用50%。适用时需核实合同日期、地点、租金调整、承租人情况及证明文件。
承租人租房抵扣：
- 应税基础低于33,007.20欧元的纳税人，可享受常住房屋租金10%的国家个税抵扣。
- 应税基础不超过23,007.20欧元时，最高抵扣基数为11,630欧元；超出部分逐步递减。
- 需与自治区租房抵扣及出租人、合同识别要求协调适用。
旅游租赁税费：
- 自2026年12月1日起，特定不超过30晚的旅游住宿适用10%增值税（出租人本人常住房屋除外）。
- 市政府可对空置住房及特定旅游用途住房征收房产税附加费，最高比例可达150%。
7. 公共住房与金融支持工具
公共住房：
- 允许将公共不动产移交Casa 47管理，扩大公共和可负担住房存量。
- 建立社会影响住房基金，规范可负担住房概念。
- 政府需在六个月内制定社会住房提供者和可负担住房合作社认证制度。
TU CASA融资计划：
- 设立公共融资计划助力首套房购买。
- 融资金额为购房价20%与50,000欧元中的较低者。
- 利率0%，无手续费，设宽限期，还款期限最长可达十年。
Financia Europa储蓄投资账户：
- 创建投资于合格欧洲经济资产的储蓄工具，受国家证券市场委员会监管。
- 设有专门税务制度及信息申报义务。
- 在部级命令生效前不得销售，合格机构登记册需在四个月内建立。
8. 其他重要规定
- 租赁广告：必须清晰、真实、充分地说明房屋状况、租金、费用、期限及主要条件。加强对误导性广告及遗漏重要信息的处罚。
- 住房贷款转让：债务人可向新债权人主张对原债权人的同等抗辩和权利。禁止转让已纳入弱势债务人保护措施的到期贷款，除非债务人证明弱势情况并触发回购或保护义务。
注：第28号皇家法令预计于2026年11月15日生效，前提是须经国会批准确认后正式公布。
VERI*FACTU电子发票制度生效时间再次推迟
西班牙税务局（Hacienda）计划推迟VERI*FACTU制度的正式生效时间。原计划为公司企业2027年1月1日实施，自然人/个体经营者2027年7月1日实施。目前预计将统一推迟至2028年10月6日。具体日期待相关法律修改在西班牙国家官方公报（BOE）公布后确认。
