优秀代建项目 | 新城建管：天津品悦万澜

新城建管：天津品悦万澜

项目名称：天津品悦万澜

所在城市：天津

项目类型：住宅

代建类型：商业代建

天津品悦万澜坐落于天津市武清区政经主轴雍阳西道，地处武清商务区核心板块，是京津产业新城规划的重要居住配套项目。项目占地面积5.3万平方米，总建筑面积12.9万平方米，其中地上建筑面积8.5万平方米，容积率1.6，建筑密度21%，绿化率40%，由17栋6至11层电梯洋房组成，总投资11.32亿元。

新城建管秉持“用甲方的思维去思考，用乙方的姿态去服务”的理念，依托住宅代建的丰富经验，通过集采体系加精细化管控，实现成本管控与品质溢价的双重目标。

产品端，新城建管始终保持了一贯的高品质产品打造能力与精准的市场前瞻性。

项目代建初期，依托对天津武清区深耕多年的经验，以及对政策节奏、市场趋势的精准预判，新城建管选择通过“四代宅+首层架空庭院”的产品设计，解决本地客户“住宅容积率高、活动空间不足”的痛点。

建筑设计方面，天津架空层新政的出台，为项目打造差异化产品提供了政策窗口与合规依据。该项目是武清区首个采用架空层设计的项目，将首层住宅整体抬升，释放出的架空空间按不同主题划分为观景与活动区域，与园林景观形成连续的立体空间层次，同时改善了首层住户的私密性与防潮条件。

面对架空层这一创新产品形态的施工挑战，项目团队以系统性思维破解难题。通过多项目考察及方案推演，着重在通过性、便捷性等方面优化设计，摒弃传统管线排布思路，将管线、精装、地坪等进行功能与视觉的融合。依托BIM管线综合排布，杜绝管线无序交叉，做到应返尽返，提升车库整体净高；并通过PAP覆膜工艺，大幅提升视觉美观度，有效降低后期运营成本。

立面设计采用现代主义极简风格，利用三段式构图划分基座、标准层与顶部，配合超高窗墙比与大面积玻璃，塑造通透轻盈的外立面观感。

图：天津品悦万澜架空层

图片来源：企业官微

景观设计方面，项目溯源宋代造园手法并结合高端酒店景观营造方式，着力打造优质空间感与园林体验。项目以“宋雅物道、伴山而居”为设计理念，溯源宋代造园手法并结合高端酒店景观营造方式，形成一环、两心、三坊、四轴、八重院落的空间结构，并设置十处主题景观节点，打造板块内首个度假式酒店园林景观。同时，全实景展示区的设置，使购房者在决策阶段即可实地感受景观与建筑的最终呈现效果。

图：天津品悦万澜景观实景图

图片来源：企业官微

户型设计方面，项目结合区域改善型住房需求，产品覆盖约100平方米至139平方米四个面积段，形成完整的改善型产品梯度。约100平方米户型面向初阶改善客群，采用客餐独立的动线设计；约113平方米户型采用横厅加X空间的组合，预留适配家庭成长的可变空间；约127平方米户型采用三叶草式布局并设置子母门，强化功能分区与私密性；约139平方米户型设置约7米宽厅，空间格局具备可成长性，可满足多元化居住需求。四个档位的产品在同一社区内形成互补，使项目可覆盖不同预算与家庭结构的客群。

图：天津品悦万澜户型图

图片来源：企业官微

为满足多年龄段业主的日常活动需求，新城建管在项目设置业主智能会所“悦邻公社”，是武清区首个在售阶段即投入运营的业主会所。会所包含燃脂工厂（健身）、羽林俱乐部（网球、羽毛球）、爆扣研究院（乒乓球）、有局台球馆、云挥记高尔夫俱乐部、清平乐麻社（棋牌）等主题空间。运营方式上，会所通过线上平台实现预约、使用与管理的一站式操作，并依托《悦邻公约》确立业主共建共享的使用规则。会所在项目在售阶段即投入运营，使配套从图纸承诺转为可实地体验的既有设施，对购房决策形成直接支撑，也为后续社区运营积累了管理经验。

图：天津品悦万澜户型图

图片来源：企业官微

新城建管依托完善的管理体系与严格的品质管控，攻克了代建过程中的多项技术与协调难题，具体措施如下：

第一，精细化施工组织。针对售楼处与8号楼紧邻、施工场地狭小的难题，项目统筹协调各专业参建单位，明确各单位施工界面与进场时间，统一调度各类资源；科学组织土建、景观、精装、机电等多专业开展工序穿插施工，压缩无效等待时间；动态优化现场总平面布置，合理划分材料堆放区与施工通道，规避场内运输冲突，保障示范区按期完美亮相。

第二，管线综合深化设计。针对架空层热力、自来水、电力等管线错综复杂的难题，项目在前期开展图纸管线综合深化排布，统筹规划管线走向与标高，从源头规避管线碰撞问题；施工过程落实实测实量要求，动态校核空间净高；工程技术人员全过程驻场指导，在满足功能规范的前提下，统一管线排布秩序、优化视觉层次，打造出整洁精致的规范化管线空间。

第三，冬季施工攻坚突破。面对提前交付与冬季施工的双重挑战，项目统筹各部门按条线铺排工作任务，在春节前组织完成精装吊顶基层施工与景观乔木种植，同步推进正式电送电及电梯验收工作；假期未结束即提前沟通施工队伍开展复工排查。建立“多巡查、多抽检、奖惩分明”的管理机制，设计团队全程驻场调整优化方案，兼顾项目实用性与美学效果，顺利达成提前交付与高品质交付的双重目标。

第四，构建“四轮四层”巡检闭环。项目建立“项目自查—公司四部门巡检—区域巡检—第三方专业机构巡检—国家验收部门终审”的品质管控体系，形成“四轮+四层”巡检整改闭环，确保各项问题实现闭环整改。面对新版架空层住宅设计规范要求，项目总带队主动对接市、区两级验收部门，逐项沟通研讨，针对性调整技术方案，顺利通过专项验收并完成取证，以先行实践推动区域相关验收标准完善。

第五，产销联动统筹管理。针对政府资金监管受限难题，营销团队紧跟市场动态调整销售策略；前期部与工程部实时联动财务部门，按月铺排资金支出计划，每周开展分析纠偏，资金提取资料提前完成进件；财务部统筹做好资金调度，确保工程款及时支付，形成“销售回流—资金提取—工程支付”的良性循环，为项目提前交付提供坚实资金保障。

综合而言，在“专业服务赢得信任，用管理输出驱动效能”的定位指引下，新城建管代建的天津品悦万澜项目，对安全、质量、进度实现全流程精细化管控，在解决项目推进卡点问题的同时，为委托方创造了超额收益。项目最终实现提前1个月交付，并按照合作方要求提前3个月完成清盘，整盘去化率达到97%以上。