全球高端房地产正在出现一个越来越明显的趋势：品牌，正在从酒店走进住宅。
2026年9月，国际房地产咨询机构莱坊（Knight Frank）发布最新《The Residence Report 2026/27》。
这份报告调查了全球90个国家、200多个品牌、近1800个现有及储备品牌住宅项目。
而在全球所有城市和目的地中，迪拜再次成为规模最大的品牌住宅市场。
根据Knight Frank的数据，迪拜目前共有 175个品牌住宅项目，包括68个现有项目以及107个储备项目。
第二名迈阿密只有73个。
换句话说，迪拜的品牌住宅项目数量已经超过全球第二名的两倍。
175个项目，迪拜继续领跑全球
从全球排名来看，品牌住宅已经不再只是纽约、伦敦等传统国际城市的专属市场。
按照Knight Frank统计，目前全球前五大品牌住宅市场分别为：
·迪拜：175个
·迈阿密：73个
·纽约：38个
·普吉岛：35个
·伦敦：30个
其中，迪拜由 68个现有项目和107个储备项目构成。
这意味着，迪拜不仅已经形成一定规模的现有品牌住宅市场，未来还有相当数量的新项目等待进入市场。
而从全球来看，这个赛道本身也正在高速扩张。
Knight Frank数据显示，全球品牌住宅项目数量已经从2015年的354个，增长至2025年底的 903个。
预计到2026年底，将进一步增加至约 1088个项目、超过17万套住宅；按照目前的开发储备，到2031年全球项目数量可能接近1800个，住宅数量超过30万套。
所以迪拜的领先，并不是发生在一个停滞的市场中，而是在全球品牌住宅整体快速扩张的背景下形成的。
从酒店品牌，到时尚、汽车与生活方式品牌
品牌住宅最早与豪华酒店联系得最紧密。
Four Seasons、Ritz-Carlton、Mandarin Oriental等品牌，将酒店式服务、物业管理和品牌标准延伸到了私人住宅。
但如今，这个市场正在发生变化。
Knight Frank数据显示，目前酒店品牌仍占全球现有品牌住宅项目约70%；如果把储备项目计算在内，占比则降至约60%。
预计到2028年，非酒店品牌占全球品牌住宅供应的比例将接近40%。
这种趋势在迪拜表现得尤其明显。
目前，非酒店类品牌已经占迪拜品牌住宅项目约42%。
越来越多时尚、设计和汽车品牌开始进入住宅市场。
例如 Elie Saab、Armani、Missoni 等时尚品牌，以及 Tonino Lamborghini、Aston Martin、Pininfarina 等汽车及设计品牌，都已经开始向住宅领域延伸。
这意味着，品牌住宅正在从过去的“酒店服务型住宅”，逐渐演变成一种更加多元的高端住宅产品。
买家购买的，也不再只是一个品牌Logo，而是品牌背后的设计、服务、生活方式和运营能力。
不只是迪拜，阿联酋三个市场进入全球前十
更值得注意的是，这一轮品牌住宅增长并不只集中在迪拜。
在Knight Frank最新排名中：
迪拜排名全球第1，共175个项目；
阿布扎比排名全球第8，共24个项目，其中19个仍在储备阶段；
拉斯海马 Al Marjan Island 排名全球第9，共23个项目，目前全部属于储备项目。
仅这三个市场，目前已知的储备项目就达到 149个。
从国家层面看，阿联酋已经占全球品牌住宅储备项目约19%。
放大到整个中东地区，则占全球现有及储备项目约20%，占未来储备项目约25%。
这也说明，中东已经成为全球品牌住宅最重要的新增长区域之一。
而且三个阿联酋市场的发展逻辑并不完全相同：
迪拜已经具备较成熟的国际高端住宅市场；
阿布扎比正在叠加金融、财富管理和高端住宅的发展；
拉斯海马则更多依靠旅游、度假和目的地型开发。
这种差异，反而让阿联酋形成了多个不同类型的高端住宅市场。
阿布扎比正在强化另一个重要基础：全球资本
品牌住宅背后的需求，并不只是房地产市场本身。
它往往与一座城市能够吸引多少全球财富、企业和高收入人口有关。
2026年4月，8家管理资产合计约4.4万亿美元的全球金融机构宣布计划在阿布扎比设立业务。
阿布扎比全球市场ADGM随后在5月披露了这一消息。
对于高端住宅市场来说，这类变化的意义很直接：
金融机构、资产管理公司、家族办公室和专业服务机构持续进入，意味着高收入专业人士和国际资本的活动规模也在扩大。
这也是为什么，阿布扎比的品牌住宅储备量正在快速增加。
它背后的逻辑，已经不仅仅是“建更多豪宅”，而是整个城市的金融和财富管理体系正在同步扩大。
铁路开通，阿联酋城市之间的距离再次缩短
另一个正在发生的变化，是基础设施。
2026年9月30日，Etihad Rail阿提哈德铁路正式将客运网络扩展至迪拜。
目前迪拜 Al Yalayis Station 与阿布扎比之间每天安排 10班列车，即5个往返。
舒适舱票价39迪拉姆起，尊享舱109迪拉姆起；迪拜车站还通过约400米长的步行桥，直接连接迪拜地铁红线的朱美拉高尔夫庄园站。
这件事的意义并不仅仅在于多了一种交通工具。
铁路开始把阿布扎比、迪拜以及其他酋长国放进一个更加紧密的交通网络中。
对于一个人口持续流动、就业高度跨区域、国际人才占比较高的国家来说，交通时间的压缩，本质上也是城市边界的重新定义。
全球服人正在拥有更多“家”
品牌住宅快速发展的另一面，是全球财富人群生活方式的变化。
Knight Frank数据显示，全球超高净值人士平均持有的住宅数量，已经从不到十年前的 2.9套增加至3.8套。
越来越多高净值家庭不再只有一个固定的居住地。
工作可能在一个城市，家庭生活在另一个国家，度假和资产配置又分布在其他市场。
在这种趋势下，住宅所承担的角色也在发生变化。
它既是生活空间，也是一个人在全球不同城市之间建立长期连接的载体。
而品牌住宅恰好满足了其中一部分需求：
成熟的物业管理、相对标准化的服务、品牌背书以及更加便利的远程持有方式，都让这类产品更容易被国际买家理解。
结语
如果只看175这个数字，很容易把迪拜品牌住宅的增长理解成又一轮豪宅开发潮。
但真正值得关注的，其实是数字背后的变化。
全球品牌正在进入住宅，高净值人群正在变得更加全球化，而阿联酋正在同时建设金融中心、旅游目的地、交通网络和高端住宅市场。
迪拜目前拥有全球规模最大的品牌住宅市场；
阿布扎比和Al Marjan Island也已经进入全球前十。
当三个不同定位的市场同时进入全球品牌住宅版图，说明阿联酋正在形成的，已经不只是某一个城市的豪宅行情，而是一个更加完整的高端居住和财富生态。
而随着目前大量储备项目逐步进入市场，下一阶段真正值得关注的，也将不再只是“有没有品牌”。
而是：什么品牌、什么地段、什么服务，以及最终交付出来的产品，能不能真正支撑品牌背后的溢价。
这可能才是品牌住宅进入下一阶段后，投资者最需要关注的问题。
-The End-
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