莱坊（Knight Frank）二季度数据显示，河内一手公寓均价达4356美元/平方米，同比上涨33%；胡志明市均价约4088美元，同比基本持平。这是河内首次在房价上超越胡志明市。
供应高端化与成交冷清并存
世邦魏理仕（CBRE）报告揭示河内市场呈现“量增价升”但结构失衡的特征。
上半年河内新推公寓约1.66万套，创2020年以来同期新高，全年预计近3.9万套，有望打破2019年纪录。然而，新房价格门槛显著抬升：无一项目低于6000万越盾/平方米（约2300美元，不含税及杂费）。其中，单价8000万至1.1亿越盾占比30%，1.2亿越盾以上占比35%，高端房源占据主导，刚需产品几乎绝迹。
供应放量并未带来销售繁荣，反而出现“有价无市”。二季度河内公寓成交量仅5800余套，去化率降至68%，远低于2024-2025年超90的水平。莱坊数据更为严峻，显示去化率仅为48%，较去年同期大幅下降。
二手市场率先承压，均价环比下跌近3%，为2022年底以来首次，部分楼盘降幅达5%-12%。作为传统硬通货的独栋土地房同样降温，上半年供应同比减少17%，二季度成交量暴跌74%，价格环比下跌9%。
开发商硬扛价格的三重逻辑
面对销售困境，开发商未选择降价，而是通过金融手段促销，其背后有三重成本压力支撑。
土地与建材成本大幅上升
2026年起越南执行新版土地价格表，征地补偿及土地使用费按市场价计价，导致成本激增。同时，沙石价格上涨60%-100%，钢材价格亦大幅攀升，直接推高开发成本。
融资成本高企
越南建设部公报显示，房地产贷款利率普遍在12%-14%，优惠期后浮动利率多为13%-15%，个别高达16%。开发商自身融资成本超过12%，让利空间极为有限。
行业门槛提高，头部集中
新版《土地法》《住房法》等法规收紧项目条件与资金要求，中小开发商出局。头部企业聚焦核心地段与高端项目，采取“明涨暗送”策略：如Vinhomes提供利率补贴及购房代金券，Masterise提供利率封顶方案，部分项目提供快速付款折扣。
普通家庭面临置业困境
高房价与高利率使普通家庭置业难度极大。以河内均价9500万越盾/平方米计算，一套60平方米住宅总价约57亿越盾（约21.7万美元）。Numbeo数据显示，2026年河内房价收入比高达37.7倍，远超世界银行认定的3-8倍合理区间。
月供压力同样沉重。2026年8月，越南银行平均优惠固定利率升至10.9%，后续浮动利率达13%-15%。受此影响，租房需求激增，batdongsan.com.vn数据显示，25-34岁年轻人占求租者62%，逾四成因买不起房而转向租赁。河内毛租金收益率维持在4%-5%。
政府虽推进100万套社会住房计划，截至2026年8月底已完成目标的85%，但项目多位于偏远区域，配套不足，难以完全承接被商品房市场挤出的刚需群体。
资产配置启示
河内楼市折射出经济高速增长与外资流入背景下，核心资产价格向上迁移、可负担性牺牲的普遍规律。2026年上半年越南GDP增长8.18%，注册外资同比增长61%，房地产行业吸收外资额居第二位。
对投资者而言，需关注以下三点：
第一，优质资产门槛抬高。在经济持续增长市场，应尽早布局能力范围内的资产，避免等待错过机会。
第二，全面评估收益链条。需综合计算利率、汇率、税费及流动性。河内租金收益率虽达4%-5%，但房贷利率高达13%-15%，存在负利差风险。
第三，分散配置降低风险。避免单一货币、城市或资产类别的重仓，通过多元化配置应对利率上行与市场分化风险。