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8.28新政后头部企业拿地有所放缓，核心城市“联合拿地”频现

依据普睿研究中心监测数据，“8.28”新政实施后，今年以来拿地规模较高的典型企业9月份全口径（下同）拿地金额约884亿元，相较于7-8月份的月均水平，部分企业拿地规模出现明显收缩，行业拿地分化程度显著，核心城市中联合拿地已成为主流拿地方式。由此可见，8·28新政对房地产企业拿地节奏的传导效应正逐步显现。

一方面，头部房企拿地节奏普遍放缓。保利发展、华润置地、中海地产、绿城中国9月份拿地规模较7-8月月均水平分别下降57%、25%、60%和79%，但9月平均溢价率超过20%，核心城市优质地块仍是央企的拿地首选；中国金茂、保利置业9月未在土地市场获取土地。

另一方面，部分地方国企与央企自9月起，在自身深耕区域通过联合拿地的方式积极补充土地储备。建发房产、厦门国贸在上海、厦门均有土地获取，招商蛇口在上海、青岛积极参与拿地。值得注意的是，尽管此类企业的投资拓展力度较7、8月份有所提升，但在核心城市拿地更多采用联合拿地模式。例如招商、南山、滨江联合体以64.16亿元夺得上海闵行古美地块，建发联合象屿以70.5亿元竞得静安大宁地块。事实上，在上海近期土地拍卖中，热门地块的核心参与者大多以联合体形式参与，以此降低资金压力与投资风险。

值得关注的是，在民营企业整体投资疲软的背景下，滨江、邦泰是少数逆势拿地的民营房企代表。9月份，邦泰集团全口径拿地金额约23.3亿元，较7-8月月均水平增长169%，平均溢价率为44%，在样本企业中溢价率排名第一。其中郑州、太原地块的溢价率分别达到36%和76%，邦泰1-9月拿地金额为86.9亿元，在民营企业中拿地规模仅次于滨江集团。

综合来看，8·28新政正在改变房企的拿地行为：资金占用周期拉长后，尽管央国企仍具备资金实力，但投资决策更为审慎，主动放缓了拿地节奏；民营房企面临的利润约束更强，突破市场困境的难度更大；能够在低溢价窗口逆势补充土地储备的，主要为现金流充裕、可接受较长资金沉淀周期的企业。

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四大央企前9月投资保持领先，全口径货值超均800亿

2026年前9月，拿地较为积极的企业仍以头部央国企与地方国企为主。其中保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口四家央企的全口径拿地金额均超过400亿元，全口径拿地货值均超过800亿元，保持领先态势。建发房产、越秀地产和象屿地产等地方国企，依托深耕核心城市的布局策略，拿地金额与拿地货值均位列前十。

但从100家典型样本企业的拿地门槛值来看，过去三年行业投资趋紧的态势并未发生转变，100家典型样本企业拿地门槛值呈逐年下降趋势。2026年1-9月，货值、总价、建面门槛分别为28.3亿元、13.9亿元、25.6万平方米，较2025年同期分别下降27%、21%和26%。

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拿地金额累计同比下降30%，降幅扩大5个百分点

随着8月底政策出台，企业拿地意愿进一步收紧，累计拿地金额同比降幅连续三个月收窄的势头就此终止。

2026年1-9月，100家典型样本企业拿地总量继续创下新低，由此可见土地市场的“火热”仅集中于局部核心城市的核心地块。其中，前9月新增货值、拿地金额、新增建面分别为13374亿元、6735亿元、5637万平方米，同比分别下降26%、30%和19%，拿地金额、新增货值累计降幅较1-8月分别扩大2个、5个百分点。

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拿地收缩成企业共识，核心城市的投资地位进一步增强

随着8.28新政落地，我们判断企业投资将进一步收缩与分化，受现房销售带来的资金压力约束，整体投资节奏将持续放缓。

但在区域选择层面，已呈现出明确共识与重要分化。

共识为：核心城市投资地位进一步增强，非核心城市投资价值相对下降。此前部分全国性企业仍在二三线城市保持较大投资规模，核心逻辑在于此类城市地价较低、地货比偏高、利润率表现较好。新政落地后，这一投资逻辑被打破——外地项目建安成本占比高，开发贷为核心融资渠道，若土地分期政策推广，开发贷支撑的投资逻辑将不再成立，外地项目的融资优势随之消失。与此同时，外地项目绝对利润额偏低、团队运营效率不高，在整体投资额度收缩的背景下，企业自然倾向于将有限资金集中配置于核心城市。本次调研中，多家企业已明确表示将投资聚焦于上海等核心城市，非核心城市仅保留企业自身深耕基础好、市场占有率高的优势区域。

分化体现为：在核心城市内部，企业的拿地选择逻辑正从以环线为核心转向关注板块供需关系。此前企业选地更多以环线位置为依据——内环、内中环、中外环、外环，环线直接决定地价上限与售价预期；当前企业更关注板块供需健康度——存在存量在售项目的板块，地方政府或暂缓推地以稳定地价预期；供需关系健康、具备定价权的板块，即便区位稍远仍具备投资价值；而供应量较大、市场竞争激烈的板块，即便区位条件较好也可能被放弃。这一转变意味着，城市内部的板块分化将进一步加剧，同环不同价将成为行业常态。

整体来看，城市投资逻辑正从普涨时代的规模扩张，转向结构性机会下的精准布局。此前企业在全国范围铺开项目、抢占规模；当前企业在核心城市内部筛选板块、择机拿地。投资颗粒度从城市层面细化至板块层面，投资节奏从持续拿地转向择机拿地。这一转变将推动城市内部的板块价值重估，供需健康的板块将获得更多资源倾斜，而供应过剩的板块将面临更长的调整周期。