今日广州细则落地：九宗新地赶在新规前夜挂牌 || 普睿快评

2026年9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起施行。这是继北京9月24日（京建发〔2026〕460号）、上海9月28日（沪建房管联〔2026〕451号）之后，第三个落地“8·28”配套细则的一线城市，一周之内三城到齐。

细则落地时点恰逢土拍密集期。9月29日、30日两天，广州集中挂牌9宗商品住宅地块，分布于荔湾、南沙、从化、花都和增城；今日上午，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块由保利以38亿元、溢价26.5%竞得。第一批“8·28后公告”地块正陆续进场，对已缴纳保证金、待举牌的企业而言，核心问题是这批地块按哪一套规则测算。

三份细则骨架一致，六个部分逐条对应中央要求，覆盖预售管理、现房销售、主办银行、信贷支持、土地供应与质量监管。

广州的取舍落在“协同”：预售卡口与上海一样留白，资金端约束最细，开发环节的协同工具在三城中最全。

现房定金上限5%（京1%、沪3%）为三城最高，但约束也最严——收取定金须以取得施工许可证为前提，定金合同载明金额、售价、交付时间及违约责任，定金全额存入监管账户，竣工验收备案后方可解除。

资金监管分两步解除，延伸至房屋首次登记、账户注销。

开发环节单列“加强政策措施协同”：分期分栋开发、不动产预登记、容缺受理、分户抵押、净地出让拿地即开工，以审批和融资工具对冲拉长的资金与工期占用。

历史遗留项目处置与北京一致，由区政府评估风险后按在途项目处理，较上海“另行研究”的处置路径更明确。

具体来看广州细则有三方面值得特别关注

其一、现房定金上限三城最高，约束也最严

现房定金上限，北京1%、上海3%、广州5%，广州最高。但收取定金须以取得住宅楼栋建筑工程施工许可证为前提，定金合同须载明金额、售价、交付时间及违约责任，定金须全额存入监管账户，竣工验收备案后方可解除。

在全额监管约束下，5%的上限并不意味约束更松，定金条款的实际约束力与京沪相当。

其二、资金监管“两步走”，解除延伸至首次登记

北京在项目联合验收后解除资金监管，上海在综合竣工验收后解除。广州分两步：项目竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件后，监管机构留存一定额度解除监管；房屋首次登记后，注销监管账户，余额转入企业在主办银行的资金账户。监管期限延伸至首次登记，晚于京沪。对开发企业，监管资金占用周期更长，回款节奏需重新测算。

其三、开发协同工具三城最多，直接对冲资金占用

除带规划方案出让、净地出让、“拿地即开工”等共同安排外，广州单列“加强政策措施协同”一节：支持项目分期分栋办理规划许可、施工许可、人防报建、预售许可、现房备案、竣工验收备案；取得土地不动产预登记证明后，可先行办理建设工程规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，销售已缴清土地出让价款对应部分房屋；行政审批实行告知承诺制与容缺受理；鼓励智能建造、装配式建筑与装配式装修；探索以分户国有建设用地使用权份额设定抵押。

上述安排共同指向一个目标：以审批和融资工具对冲“封顶预售＋竣备放款＋资金监管至首次登记”带来的资金与工期占用。这是广州细则与京沪差异最明显之处。

在途项目以工规证为界，过渡要备案、门槛略高于上海

分档以建设工程规划许可证为界。8月28日（含）前已取得（含部分取得）工规证但未办预售证的项目，预售条件、资金监管均按原有政策执行。8月28日前已取得土地使用权未取得工规证，或8月28日前已公告、之后才取得土地使用权的项目，原则上执行新政策；区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市住建部门备案后，2027年底前仍可按原有条件申请预售，重点监管额度须覆盖全部剩余工程建设费用。与上海相比，上海对“已公告未拿地”项目直接适用2027年底前老规预售，不设备案门槛；广州将此类项目并入同一档，须经备案程序，门槛略高。

广州新规档地块已经进场，跨期口径待认定

两批地块均落在划断日之后：琶洲南区HZ0305401-CZTB地块8月31日公告，今日以38亿元、溢价26.5%成交；9月29日、30日新挂的9宗地块（荔湾、南沙、从化、花都、增城）也均在8月28日后公告。按细则口径，上述地块均属新规档：预售须封顶，按揭竣备后发放，优先现房销售。

但存在程序衔接缺口：出让公告均发布于细则出台前，文本未含现房销售信息，细则关于“现房销售信息在出让公告中公开”的要求对这批地块如何适用，原文未作跨期安排。最终口径需待出让合同及后续审批明确。若琶洲地块按新规口径执行，举牌时的测算需要重估。

价格与产品端，广州市场处于筑底阶段：今年1至8月一手住宅成交面积455万平方米，同比微减1%；成交均价32837元/平方米，同比微跌1.6%。在按揭回款后置、资金占用拉长的约束下，低价走量空间收窄，以产品力换溢价、以工期换周转成为更现实的选择。

企业端，资金占用周期拉长无法回避，但广州提供的可管理变量为三城最多：土地款可分期且不计息、项目可分期分栋开发、可办理不动产预登记、审批容缺受理、土地分户抵押、拿地即开工，开发贷按建设进度分批投放。这些工具能否转化为现金流优势，取决于同一地块在不同企业手中的测算差异。

结语

京沪穗三份细则全部落地，一线城市整体进入商品住房销售制度切换的新阶段。三城取向各异：北京严在资金、细在标准；上海宽在过渡、参数后补；广州将最宽的定金上限、最细的资金监管与最强的开发协同集中于同一份文件。

对在穗拿地的企业，测算起点已经变化：销售端按原条件预售的时间窗口，与资金端按新规监管的全周期占用，需在同一张报表内统筹。现房销售从中央文件的原则要求，推进至土地出让公告前置公开，广州这一步，将连同贴息与协同工具，推动房地产市场建立新的供求秩序，进一步向质量效益型发展。