城市：三季度新房供应制约成交，二手支撑成交总规模同比持平。
产品：现房新政落地，产品力眼见为实。
三季度新房供应制约成交，二手支撑成交总规模同比持平
三季度，全国房地产市场在二季度集中放量之后转入季节性回落，一二手住宅总成交面积环比下降、同比基本持平，前三季度累计同比微降1.1%。显著呈现三个结构特征：一是供应收缩快于成交，50城新建商品住宅新增供应同比降31.4%、新房成交同比降13.6%，供求比0.83继续低于1；二是20城二手成交同比增6.4%，占一二手总成交的比重升至69.6%新高；三是能级分化加深，一线一二手总成交同比增7.7%，二三线同比降3.2%。
三季度20城一二手住宅总成交面积6860万平方米，较二季度的8822万平方米环比下降22.2%，较去年三季度的6893万平方米同比微降0.5%。二季度是本轮修复的高点，环比大涨34.8%、同比增8.3%；三季度的回落属于季节性调整，但同比已基本持平，说明总量平台仍然稳固。前三季度累计22224万平方米，同比微降1.1%，与去年同期水平相当。
结构上的变化是二手房占比持续抬升。新房三季度成交2083万平方米，环比降31.8%、同比降13.6%，前三季度累计7227万平方米、同比降13.2%；二手房三季度成交4778万平方米，环比降17.2%但同比增6.6%，前三季度累计14997万平方米、同比增6.1%。二手房的环比降幅比新房小14.6个百分点，同比更是相差20.3个百分点，是支撑总量的唯一正向力量。二手房占一二手总成交面积的比重由2025年一季度的60.9%升至今年三季度的69.6%；前三季度累计占比67.5%，较去年同期高4.5个百分点。
分能级看，一线的韧性明显强于二三线。一线城市三季度一二手总成交1850万平方米，环比降16.7%但同比增7.7%，前三季度累计同比增3.7%；二三线5010万平方米，环比降24.1%、同比降3.2%，前三季度累计同比降2.6%。
2026年三季度，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积2663万平方米，环比下降14.9%、同比下降31.4%，降幅较二季度的20.1%扩大10个百分点，为2025年以来最大单季同比降幅；前三季度累计8110万平方米，同比下降24.6%。
三季度供求比为0.83，较二季度的0.68有所回升，但仍明显低于1，自2025年四季度以来已连续四个季度低于1，前三季度累计为0.73。供应端的收缩是土地成交后置、房企开工意愿偏弱的直接结果，供应规模掣肘成交放量的困局短期难以逆转。
一线城市三季度合计供应445万平方米，环比增3.0%，是三个能级中唯一环比正增长的层级；但同比仍下降18.3%，前三季度累计1150万平方米、同比降24.4%。四城中仅北京环比增58.6%、同比增7.1%实现双增。
二线23城三季度合计供应1694万平方米，环比降16.1%、同比降31.7%，前三季度累计5080万平方米、同比降25.5%。城市间分化剧烈：规模上西安、成都、武汉稳居前列，宁波、沈阳、大连、长春环比增幅超四成领涨，海口、郑州、福州、青岛跌幅居前；同比仅大连、南京、武汉、西安四城正增长。
三四线23城三季度合计供应525万平方米，环比降22.8%、同比降39.0%，为三个能级中降幅最大，前三季度累计1880万平方米、同比降21.9%。单城规模普遍偏低，多数城市单季供应不足20万平方米。
三季度全国重点50城新建商品住宅成交面积3201万平方米，环比下降30.9%、同比下降13.6%；前三季度累计11180万平方米，同比下降10.9%。二季度是2025年以来的单季高点，同比短暂转正至3.5%，三季度重新回落至-13.6%，修复的连续性被打断，成交规模创去年以来单季度最低。
分能级看，三季度成交的回落是全面性的，50城市中环比下降49城：
一线环比降28.0%、二线降31.0%、三四线降32.3%，一线的回落幅度最小。同比口径下，一线降3.6%、三四线降11.4%、二线降16.6%，二线降幅最大；前三季度累计同比，一线降5.8%、三四线降4.8%、二线降14.3%，二线累计跌幅是一线与三四线的两倍以上。
一线城市三季度合计成交491万平方米，环比降28.0%、同比降3.6%，前三季度累计1591万平方米、同比降5.8%，是各能级中跌幅最小的一档。四城环比全部下滑，广州、深圳跌幅居前；同比仅北京增7.7%，上海、深圳微降持平。
二线23城三季度合计成交1965万平方米，环比降31.0%、同比降16.6%，前三季度累计6774万平方米、同比降14.3%。仅长春环比正增，杭州、南宁、青岛、成都跌幅超40%居前；同比济南、福州、昆明、西安等四城上涨，成都、长沙、南宁降幅突出。
三四线23城三季度合计成交746万平方米，环比降32.3%、同比降11.3%，前三季度累计2815万平方米、同比降4.8%，累计跌幅小于二线。环比23城全部下滑，同比泸州、昆山、清远、郴州涨幅居前，赣州、镇江、江门跌幅明显。单城规模仍偏小，仅惠州、佛山、徐州超过50万平方米。
三季度20城二手住宅成交面积4770万平方米，环比下降17.3%，但同比上涨6.4%；前三季度累计14989万平方米，同比上涨6.0%。在新房供应、新房成交、一二手总量三项指标同比全部为负的情况下，二手房是唯一实现同比正增长的板块，也是前三季度总量得以与去年持平的主要支撑。
分能级看，三季度一线城市二手成交1359万平方米，环比降11.7%、同比增12.4%，前三季度累计4143万平方米、同比增7.8%；二三线16城合计3410万平方米，环比降19.3%、同比增4.2%，前三季度累计10846万平方米、同比增5.3%。与上半年二三线领先一线的格局不同，三季度一线的同比增速反超二三线8.2个百分点，环比回落幅度也小7.6个百分点，核心城市的置换需求韧性更强。
城市层面，三季度18城环比下降，青岛、厦门、杭州跌幅超30%；同比12城上涨、8城下跌，苏州、东莞、上海、武汉等涨幅超20%。规模上上海、成都超500万平方米、北京、天津等超350万平方米次之。前三季度14城累计同比正增长，苏州、上海、天津、西安居前。
三季度,新房与二手房价格呈现三个共同特征。其一，同比降幅同步收敛：70城新建商品住宅成交均价同比由二季度的下降0.2%转为增长4.7%，为2023年四季度以来最高；15城二手住宅成交均价同比下降16.2%，较二季度收窄0.8个百分点，同比均已脱离2025年四季度的最低点。其二，环比动能明显减弱：新房环比由二季度的上升11.6%大幅放缓至0.8%，二手房环比下降2.0%，价格进入“不再快跌、也没快涨”的横盘区间。其三，结构性因素取代普涨普跌成为主导变量：新房整体均价上行的同时，一线、二线、三四线三个能级均价环比分别下跌2.3%、1.0%和2.6%，整体上行来自高单价城市与改善、高端房源成交占比的提升；二手房同样如此，15城中仅北京一城同比上涨，城市间分化进一步加深。
从全国70城新建商品住宅成交均价季度走势来看，三季度延续二季度的回升势头但斜率明显放缓，均价19898元/平方米，环比上涨0.8%、同比上涨4.7%，为2023年四季度以来最高同比增速，价格中枢重回2023—2024年的高位区间。同比连续三个季度收窄至-6.4%、-0.2%，并在三季度转正。
分能级看，三季度三个能级均价环比全部回落，与整体上行形成反差。一线城市成交均价环比下跌2.3%、同比下跌2.5%，前三季度均价同比下跌2.6%；二线城市环比下跌1.0%但同比上涨1.8%，三个能级中唯一同比为正，前三季度同比基本持平；三四线城市环比下跌2.6%、同比基本持平，仍低位窄幅波动。
整体均价上行而分能级均价普遍下行，说明三季度价格回升主要来自结构性因素——高单价城市及改善、高端房源在成交中的权重上升，而非各能级内部价格的普遍回升。
三季度，从成交均价排名看，高单价前15城中上海、杭州、东莞、合肥、无锡5城环比上涨；同比口径下，杭州、深圳、三亚、成都、苏州、南京上涨，主要是改善、高端房源成交占比提升带动的结构性走高。从成交均价环比变化看，常州、烟台、郴州、大连、太仓居前，涨幅前十中二三线城市占九席。从成交均价同比变化看，铜陵、张家港、青岛涨幅居前，城市间分化仍是三季度价格走势的主要特征。
15城二手住宅成交均价月度走势在三季度进入窄幅横盘，7—9月三个月波动幅度不足0.2%，季度均价17741元/平方米，环比下跌0.9%、同比下跌15.2%。自2025年3月开始的连续快速下跌，在今年4月触及阶段低点后止步，5—6月小幅反弹，三季度在低点之上企稳但未能延续反弹。前三季度15城均价同比下跌16.6%，跌幅大于三季度单季，说明下跌能量主要集中释放在去年下半年至今年一季度。
分能级看，一线城市三季度成交均价环比微涨0.6%、同比下跌13.4%，是二手房市场中唯一环比为正的，但在季度内月度回升动能递减；二三线城市三季度均价环比下跌1.8%、同比下跌14.9%，9月小幅回升但仍低于二季度水平。前三季度一线、二三线均价同比分别下跌17.3%和15.9%，环同比跌幅的差值说明二手房价加速下跌主要发生在2025年下半年，今年以来跌势已明显收敛。
从具体城市看，三季度15城成交均价环比下跌2.0%、跌幅较二季度收窄8.3个百分点，同比下跌16.2、跌幅收窄0.8个百分点。环比口径下，仅北京、苏州、重庆、佛山上涨，有12城环比跌幅较二季度收窄，其中上海改善21.5个百分点、北京改善18.1个百分点。同比口径下，北京以6.6%成唯一上涨城市，武汉、上海、南京、重庆跌幅居前；佛山、长沙、北京同比跌幅分别较二季度收窄24.7、21.8和12.9个百分点，修复最为明显。
三季度库存与消化周期反向变化：库存在降，消化周期在升。9月末重点30城新建商品住宅取证未售面积22581万平方米，环比下降1.4%、同比下降5.5%；但消化周期21.5个月，环比不降反升0.46个月、同比拉长3.74个月。两相背离的原因只有一个——成交流速的下降快于库存的消耗速度。这一特征在一线与二三线同时成立：一线库存同比降5.7%、周期拉长3.3个月，二三线库存同比降5.5%、周期拉长3.8个月。库存下降而消化周期上升，说明三季度的库存改善主要来自供应端收缩，而非需求端修复。这也解释了为什么在库存总量连续回落的同时，市场感受到的去化压力并没有同步减轻。
一线城市9月末取证未售库存3780万平方米，环比微增0.4%、同比下降5.7%，是三季度唯一库存环比转正的层级， 7月末触及2026年以来低点后，8、9两月连续回升。二三线城市9月末库存18801万平方米，环比下降1.8%、同比下降5.5%，月度走势同样先降后升。与一线相比，二三线的同比降幅相近，但绝对规模是一线的5倍。9月库存回升与 “金九银十”节点下新增取证集中释放直接相关，当月供应增量超过成交。
与库存下行相对的是消化周期的回升。9月末30城整体消化周期21.5个月，较6月末的21.1个月拉长0.46个月，较去年9月末的17.8个月拉长3.74个月。
一线城市消化周期9月末21.2个月，环比拉长0.27个月、同比拉长3.30个月。二三线城市消化周期9月末21.6个月，环比拉长0.50个月、同比拉长3.82个月，为2025年7月以来的最高值。
一线城市三季度末库存环比增0.4%、同比降5.7%；消化周期21.2个月，环比拉长0.27个月、同比拉长3.30个月。消化周期环比仅北京、上海分别缩短0.14和0.42个月，广州、深圳分别拉长0.80和0.55个月；同比则四城全部拉长2.78至3.39个月，需求增速不及库存消耗速度的格局没有改变。
二三线27城库存以下降为主，环比下降20城、上涨7城。降幅居前的是宁波、珠海、海口、昆明、重庆；涨幅居前的是长沙、成都、杭州、武汉、厦门。同比口径下20城下降、7城上涨，重庆、合肥、宁波降、南宁等降幅超20%去化最为明显。
消化周期的城市分化更悬殊。9月末30城中周期低于15个月的仅重庆、杭州、合肥、深圳四城。二三线27城中周期环比拉长17城、缩短10城；同比口径下20城拉长、仅徐州、南京、南宁、宁波、合肥、重庆、昆明七城同比缩短。
综合看，四季度宏观政策基调延续当前的托底取向，购房财政贴息开始实施、各地公积金支持需求政策力度加强，北上广等现房销售细则落地后改善市场观望情绪，四季度各项指标将呈现“环比季节性回升、同比降幅收窄”。我们预计：全年一二手总成交将与2025年基本持平，其中新房累计同比下降10%左右、二手房累计同比增长6%—8%，二手房占比稳定在68%—70%。行业底部已经确认，但支撑总量的是二手房，改善库存的是供应的收缩。这一格局在四季度不会改变，也决定了2027年上半年的起点。
新增供应环比回升、同比降幅明显收窄。四季度是房企冲刺全年业绩的关键窗口，推盘意愿季节性回升；同时“8·28”新政设定的过渡期，各地抢在划断前完成取证的动力增强。预计50城四季度新增供应环比回升10%—20%，同比降幅有望收窄至10%—20%。但土地成交萎缩的影响会延续到2027年，供应收缩趋势不变。
新房成交环比回升两成左右，同比降幅收窄但难以转正。四季度在年末推盘放量与冲量促销带动下，环比大概率回升15%—25%。同比方面，去年四季度是全年高点、基数偏高，预计四季度同比仍将下降5%—15%，全年累计同比降幅落在10%左右，可售货源的补充不足以支撑成交的趋势性反弹。
二手房成交继续保持同比正增长，是四季度确定性最强的。三季度20城二手成交同比增6.4%，已连续三个季度同比为正；去年四季度是2025年低点、基数最低，预计四季度二手成交环比回升5%—15%，同比增幅扩大至10%—15%，全年累计同比增长6%—8%，二手房占一二手总成交的比重维持在68%—70%的高位。
新房房价同比继续为正、二手房环比降幅继续收窄。新房均价的上行来自结构而非价格本身，整体上行完全由高单价城市与改善、高端产品占比提升贡献，这一结构性因素在四季度不会逆转。二手房价格已连续三个月波动不足0.2%，四季度环比维持-2%至0%，同比降幅收窄至12%左右。一二手价差与一二线价差将同步拉大，“新房强于二手、一线强于二线”的格局在四季度会更为清晰。
四季度库存继续小幅去化，消化周期难以实质性缩短。四季度供应与成交环比同向回升，预计库存环比在-2%至0%之间，同比降幅收窄至4%—5%；消化周期受去年四季度基数抬升影响，同比拉长幅度由3.74个月收敛至2.5个月左右，环比仍维持21—22个月的高位。
分能级看，一线城市是四季度确定性最高的。三季度一线一二手总成交同比增7.7%、二手成交同比增12.4%、新房成交同比仅降3.6%，三项指标均优于二三线；叠加北京“8·8新政”与上海“沪八条”的政策效应仍在释放，预计四季度一线一二手总成交同比增幅扩大至10%以上，新房成交同比有望转正，二手成交继续领先。
二线城市是四季度压力最集中的。三季度二线新房成交同比降16.6%、前三季度累计同比降14.3%，均为三个能级中最差；二三线二手成交同比增4.2%，低于一线8.2个百分点。预计四季度二线新房成交同比降幅收窄至10%以内但难以转正，内部分化会进一步加深。
三四线城市延续弱平衡，供求两端同步收缩。预计四季度三四线新房成交同比降幅收窄至5%以内，但缺乏持续放量的基础，市场仍以本地刚需与少量外溢需求支撑，长期去库存的格局不会改变。
现房新政落地，产品力眼见为实
2026年8月28日，住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，预售项目须主体结构封顶——销售节点的后移，意味着中国房地产正式迈入"实物竞争"时代，产品力取代营销力成为成交的决定因素。这一变革并非孤立发生。2026年以来，"好房子"建设进入全面落地阶段，政府工作报告再度强调打造"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子，并新增房屋品质与物业服务提升行动。政策引导与市场实践同频共振，推动行业加速迈向"住有宜居"。本报告聚焦2026年前三季度新房市场的产品成交结构变化与产品特征演进，并围绕现房销售新政，展望未来的产品发展方向。
（1）房型：更多室产品占比呈增长趋势（略）
（2）面积段：大面积产品成交占比延续上涨趋势
从成交面积结构维度分析，全国新房市场的成交结构正明显向大面积产品偏移。2026年前三季度，110-140㎡的市场份额最高为37.1%，同比去年上涨2.5个百分点，140㎡以上市场份额也保持高位且呈上涨趋势，相比去年上涨0.1个百分点，相比2024年上涨1.6个百分点，同时110㎡以下的市场份额同比下降2.6个百分点。
对新房面积的需求越来越大，本质是刚需退出新房市场和改善置换接力、政策+供地双重倾斜，以及房企主动做改善产品的结果。
分城市能级看，各能级城市均呈现出持续向大面积段迁移的特征，仅结构性特征存在差异。
一线城市，主力面积段趋向大面积，110-140㎡产品的市场份额相比去年也增加1.6个百分点至25.0%，140㎡以上也有0.8个百分点的上涨，90㎡以下和90-110㎡的市场份额相比去年分别下降0.9个百分点和1.4个百分点。
二线城市主力面积段持续增加，110-140㎡产品成交占比最高为38.1%，较去年增加3.9个百分点，同时110㎡以下面积段成交占比下降2.8个百分点。
三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势，180㎡以上产品占比上升1.4个百分点，140-180㎡产品成交占比较去年上涨0.8个百分点，110-140㎡产品成交占比较去年上涨0.2个百分点。
（3）三房需求面积有扩大趋势，四房需求面积段下移（略）
8月28日，住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，继续实行预售的，单体建筑须完成主体结构封顶。销售节点后移，客户买房时面对的将是建成的实物，而不再是图纸和样板间，产品做得好不好、与客户需求贴得紧不紧，在成交环节就会见分晓。当前项目虽然仍以预售为主，但在实景呈现、低密形态和健康体系等方面展现了高度一致的产品趋势，这些正是未来现房销售阶段客户最容易看到、也最容易拿来比较的环节，以下结合案例分别说明。
1.实景呈现从营销加分项变为现房销售的基本盘
预售时代，示范区和样板间更多是营销道具，开盘后拆除、交付时缩水的情况并不少见。现房销售讲的是所见即所得，客户看到的园林、会所、架空层就是日后交付的东西，实景不再是锦上添花，而是销售得以成立的前提。
这对房企提出了两点要求。其一，展示内容要按交付标准建造并永久保留，临时性的包装失去意义；其二，展示范围要从售楼处、样板间扩大到会所、架空层、商业配套等真正决定居住体验的公共部分。当前表现突出的几个项目虽然都不是现房销售，但做法已经在向这个方向靠拢，大体可分为两类。
一类是把会所和公区做成实景，直接开放给客户体验。杭州绿城·鸣澜江上将近10米抬板释放出的架空层做成通高书墙的阅读空间，与无边泳池、健身空间一并在示范区实景呈现。
图：杭州绿城·鸣澜江上架空层书吧与无边泳池实景
杭州大家·雯月隽庐把约3000㎡会所的大部分业态放在地上，近9米层高的恒温泳池、双层图书馆、匹克球馆在6月首开时即可到场验证。
图：杭州大家·雯月隽庐实景示范区与恒温泳池
长沙润和·天心序超4000㎡的澜序生活会馆面向陪读家庭，配置了天际恒温泳池、儿童乐园、儿童自习室和儿童剧场等全龄功能，把豪宅级的会所标准带进了学区改善盘。
深圳路劲·驭海隽府投入近3000万元打造合计约2300㎡的泛会所空间，其中的专业级声学录音室在盐田住宅项目中尚属唯一。
图：深圳路劲·驭海隽府园林与声学录音室实景
另一类更进一步，把未来的社区生活提前运营起来。重庆万科·雲曜开放了约1/3交付标准的实景园林，约1000㎡的山集商业街区随示范区同步亮相，咖啡馆和24小时健身房先行试营业；约3000㎡的全龄会所引入第三方专业运营，并签订了8年合约。客户到访看到的不只是建成的空间，还有空间里已经在发生的生活。
图：重庆万科·雲曜社区大门与示范区园林实景
可以预见，进入现房销售阶段后，房企在展示上的投入方式会随之调整：临时性、表演性的投入被压缩，资金更多投向永久性的公区、会所和配套，并且要在开盘前完成从硬件到运营的全部准备。
2、低密形态的空间优势在现房阶段最容易被感知
如果说实景呈现解决的是怎么展示，低密回答的则是展示什么最有说服力。楼间距、栋数、院落尺度、地下空间的采光、归家动线的私密性，这些低密产品的价值点在图纸上很难讲清楚，沙盘和效果图也容易失真；到了现房阶段，它们恰恰是客户走进社区第一眼就能感受到的东西。高密度项目建成后，遮挡、对视、公区拥挤等问题会暴露出来，低密项目则相反，建成后的观感往往好于图纸。
从房企角度看，现房销售拉长了资金占用周期，低密项目体量小、工期短、总货值可控，更适合先建后卖；低密客群对交付确定性更敏感，现房带来的溢价也更容易兑现。三季度热销的几个低密项目有两个共同点：地段向主城靠拢，形态上尽量做纯粹，让每一户都有独立的入户和完整的空间。
广州绿城·臻园位于番禺广场黄沙岛，三面环水，容积率仅1.1，全盘只有26套临江合院和28套上下叠墅，不设中叠，户户独立电梯、独立入户。
图：广州绿城·臻园区位鸟瞰与临江合院效果图
上海金茂锦棠位于宝山站TOD板块，以高层加叠墅的高低配做出14栋4层叠墅，只做上下两叠，每户独门、独梯；下叠带花园和层高约5.9米的地下室，上叠带露台。
图：上海金茂锦棠叠墅外立面与192㎡下叠庭院实景
杭州武林宸院距武林广场约3公里，容积率1.6，108户全部为叠墅，全系私梯入户且每户都配有独立地下室，补上了传统中叠没有地下空间的短板，7月首开24套当日认购率75%。项目约60米宽的社区大门、300米游园和全冠移植的百年古松均已实景呈现。
图：杭州武林宸院社区大门与下沉庭院景观实景
3、健康体系从配置堆叠走向可体验、可验证的系统交付（略）
预售制下，房企比的是拿地、开盘和回款的速度，产品上的短板可以靠营销包装和时间差来掩盖。现房销售拿掉了这层缓冲，容错空间大幅下降：房子建成之后才面对客户，设计失误无从修改，库存直接占用资金，卖不动的代价远高于过去。产品力由此从营销环节的加分项，变为衡量房企竞争力的重要一环。围绕现房销售，我们判断产品层面会出现两个方向性的变化：形态上，主城低密成为主流；交付上，精装走向个性化，竣备与交付分步实施。
1、主城低密将成为现房时代的主流产品形态（略）
2、现房交付推动精装走向个性化，快竣备与慢交付分步实施
现房销售下，精装交付会遇到一个新矛盾。按传统做法，统一精装完成后再销售，客户看到的是成品，却没有选择余地；而改善客群尤其是低密客群，对风格、格局、功能的个性化要求越来越高，统一精装很可能不能满足这部分客户的需求。改为毛坯交付虽然灵活，又与所见即所得的展示要求不符，也拉长了客户的入住时间。
比较可行的路径可能是快竣备、慢交付：先以基础装修完成竣工备案，尽早具备现房销售条件，缩短资金占用时间；成交之后，再根据客户的选择实施定制选装，完成后交付。竣备节点服务于销售和资金，交付节点服务于客户，两者分步实施。比如南京门东源邸以全现房实景销售搭配一宅一定制，已经做了探索；现房新政落地后，这类做法有望从顶豪项目向更多改善项目扩展。
但个性化必须有边界，定制需求要压缩在工程体系可承受的范围之内。具体来说，结构、机电、防水等隐蔽工程在竣备前一次做到位，尽量不开放改动；可选内容以菜单式的风格包、功能模块和部品升级为主，控制选项数量；选装的周期、价格和验收标准在签约时锁定。在个性化与交付风险可控之间取得平衡，考验的是房企的设计标准化、供应链和工程管理能力，这些能力也将成为现房时代产品力的一部分。
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