案例回放
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买家洪某通过中介公司的带看，相中了卖家兰某位于杭州市滨江区某小区的一套价值460万的二手房。
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双方在中介公司签署了一份《房地产买卖居间协议》，协议约定内容如下：
5月31日前
前往中介公司签订《杭州市房屋转让合同》。
若买方未能按照本合同约定签订《杭州市房屋转让合同》，则已支付的定金不予返还。
6月30日前
卖方兰某将户口迁出房屋。
如逾期办理，则须支付每日万分之五的违约金，直至原户口迁出。
协议还约定
如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。
在签订《杭州市房屋转让合同》前，卖家兰某针对户口迁出条款提出意见，要求在转让合同中增加附加免责条款：“由于接收方或落户家庭等第三方因素造成户籍未能及时迁出，非业主个人意志所左右，业主将免于违约责任。”对此，买方洪某表示只同意延长一定的时间给予办理户口迁出，且保留五十万元尾款待户口迁出后支付。 双方协商达不成一致意见，最终不欢而散。
买方洪某先后书面催告卖方兰某在书面催告书指定时间内签订正式合同，未果，故将卖方兰某及中介公司一同上诉致法院，要求法院解除合同，且卖方兰某支付违约金40万元。
双方争议焦点
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买方洪某认为应当按照居间协议的约定执行，卖方兰某认为应当补充非其个人原因导致无法及时迁出的免责条款。
法院认为
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双方当事人对本案系争合同真实有效性均无异议，故应确认系争合同有效。合同既为有效，双方当事人则应全面履行合同项下义务。审理中，双方当事人均明确：导致未能签订正式合同的根本原因在于，双方对于系争房屋出让后的户口迁移条款磋商未果。
卖方责任
卖方兰某在签订正式买卖合同前提出重新磋商具体内容，要求增加关于户口迁移的免责条款。从该补充条款的内容可以看出，对于户口迁让具体时间存在不确定却又不承担相应责任，实际增加了买方的交易风险，存在房屋价值收益不能达到相对方预期的可能，属合同条款的重大变更，卖方应当承担相应的违约责任。
中介公司责任
中介公司作为居间人，应当充分履行提供订立合同的媒介服务。履行中，其提供格式文本却未恪尽合同谨慎提醒义务，对合同相关条款的法律后果未尽充分提示告知义务，当交易双方产生分歧时，并无证据表明，其已尽最大可能促使双方消除不信任，从而造成房屋买卖双方无法继续履行，显有过错，应承担相应责任。
判决结果
基于履约过错及并兼顾公平原则：
一、解除买方洪某与卖方兰某、中介公司签订的《房地产买卖居间协议》。
二、卖方兰某应于本判决生效之日起十日内给付买方违约金人民币20万元。
律师建议
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买卖双方签订居间协议后，理应明确法律后果并依约履行，如果一方无正当理由单方变更条款，且又无法征得对方同意，变更一方虽有促成交易的主观意愿，但在处分重大财产利益时未尽充分谨慎注意义务，造成合同无法履行，应当承担相应的违约责任。一方违约，相对方有权依据合同约定进行求偿，以弥补实际损失。
杭州市房地产中介行业协会 
电话：0571-87922212
工作时间：9:00-12:00,13:30-17:00
协会官网：www.hzzjxh.com
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