在购买商品房时都会缴纳房屋维修基金，但我们却发现，缴纳的房屋维修基金到了该派上用场的时候，作为业主我们却无法使用。且随着小区的老旧化问题的出现：墙皮脱落、电梯老化、房顶漏雨等，导致业主和物业之间因为房屋得不到及时的修缮而产生各种矛盾，业主认为物业有维修义务，物业却认为针对维修可以与各个部门进行协调，但维修的钱不应由物业出，维修基金物业也无权动用。而业主和物业之间的矛盾只是一方面，另一方面老旧的小区出现上述问题也会给业主的居住带来安全隐患。针对小区公共部位维修，按照法律规定本是可以动用维修基金用来修缮的，但根据《物权法》的规定，在实践中动用维修基金的程序复杂、繁琐，基本难以落实。民法典实施后，对筹集和使用维修基金方面做了很大的修改。
从法律层面，我们先介绍下什么是房屋维修基金？它的所有权属于谁？
房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。根据《民法典》第二百八十一条的规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”，因此维修资金不属于房地产开发商所有，也不属于物业公司所有，应属于全体业主共有。既然维修资金属于全体业主共有，那么业主对维修基金的使用就拥有决定权，但需要经过一定的法定程序才能够使用。
在民法典生效前《物权法》第七十六条规定使用、筹集维修基金，建筑物的重建改建，必须要业主大会表决，表决需达到业主人数占总人数2/3和业主拥有的专有部分占建筑物总面积达2/3通过方为有效表决。物权法的上述规定，由于许多小区业主人数众多，难以形成有效表决，维修基金的使用形同虚设。2021年《民法典》生效后，在物权编中对此进行了修订，将筹集维修基金和使用维修基金的表决程序加以区分，《民法典》278条规定：“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以上都属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。但决定筹集维修基金应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定使用维修基金应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
因此根据《民法典》的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金均属于业主共同决定的事项，都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。但筹集维修基金和使用维修基金在表决通过的比例上不同，民法典作了区别规定：筹集维修基金，应当专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意，即需要“双四分之三”的业主表决通过；“使用”建筑物及其附属设施的维修资金，仅需以参与该次表决的业主为基数，达到“双过半”同意即可。
即：
另外我们还需关注如发生紧急情况，不需业主作出决议可以直接使用维修基金。《民法典》第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
《民法典》第278条 下列事项由业主共同决定：（―）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附 属设施;（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上 的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《民法典》第281条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。维修资金的筹集、使用情况应当公布。紧急情况下需要批修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
邓妍律师
联系电话：13032223385