天津市某小区的物业公司A公司在与业主大会签定的物业合同中约定了物业费收费标准，并在物价局进行了备案，在物业合同履行过程中，A公司并没有按照备案价格收取物业费，而是按照低于备案价格的优惠价格收取的物业费，现A物业公司想要将物业费恢复至备案价格进行收取，不再给予业主优惠价格，遭到了业主的反对，那么a公司此种行为是否符合法律规定呢？本文将从法律和实践角度进行解读。
物业服务合同是业主和物业公司权利义务的载体，是收取物业费的依据；“备案”，是依据现行法规、有关规章规定实行政府指导价的物业服务收费的行政性要求，目的是为了对物业服务收费进行价格管理，防止收费超出政府制定的浮动幅度，备案价格对物业服务合同当事人来说，并不具有强制执行效力，经过物业服务合同双方协商一致，则可以进行变更。所以我们探讨物业公司是否有权将物业费恢复至备案价格进行收取的问题，实质上探讨的是物业公司是否有权变更合同的问题。
《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第六条规定：普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障性住房小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，各等级收费标准为中准价格。开发建设单位或者业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。由此可知天津市的普通住宅小区物业费收费标准实行政府指导价格，实践中各地区也普遍实行政府指导价格，本文以天津市为背景，当物业费标准未超过法律规定的指导价格幅度内，也即物业费无论发生怎样的变化，价格标准都合法的前提下，笔者认为可以分为两种情况。
第一种情况，物业公司在按照优惠价格收取物业费时对业主进行了明确告知，收取的物业费价格是优惠价格，且注明了优惠期间。那么根据《民法典》第四百九十条，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立的规定。可以认为物业公司以实际行为对物业合同的收费价格进行了补充说明，而业主也已经接受，双方以实际行为订立了物业合同的补充协议，那么在优惠期间届满后物业公司再将物业费调整到备案合同价格进行收取，并未违反法律规定。
在实践中物业公司仅需按照《物业服务收费管理办法》第八条“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”以及《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第十六条“建设单位或物业服务企业应当按照明码标价的规定，在销售场所或物业管理区域的显著位置公开标示服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况。”的规定，在物业管理区域内的显著位置，将物业费调整的有关情况进行公示即可。
第二种情况，物业公司在按照优惠价格收取物业费时没有对业主进行明确告知。那么也根据《民法典》第四百九十条之规定，则可能认定为物业公司已经以实际行动调低了物业费价格，而业主也已经接受没有提出异议，双方达成了变更合同收费标准的合意，合同内容已经进行了变更。
此处援引中国联合网络通信有限公司北京市分公司与北京艾斯互联信息科技有限公司电信服务合同纠纷二审民事判决书(2019)京01民终11090号进一步说明。
判决书载明：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，虽联通公司与艾斯公司采用书面形式订立合同并在2.23条就按照承诺数量收费予以约定，但合同一方在实际履行过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同。根据本案证据显示，艾斯公司于2014年8月7日、2014年9月28日向联通公司发送邮件，2014年8月7日艾斯公司明确要求开通200M带宽，2014年9月28日艾斯公司又明确申请调整完后带宽为1.5G。说明联通公司明知艾斯公司的使用量较合同约定不同，在此情况下并未要求艾斯公司按原合同约定履行。同时，根据2017年5月、2017年9月、2018年4月、2018年8月至2019年2月联通公司向艾斯公司发送的账单邮件可以看出，联通公司是按照艾斯公司的实际用量出具应收取费用数额清单，艾斯公司亦按照实际用量交费。综上，本院认为，联通公司作为收费一方先行向艾斯公司以实际用量进行结算，艾斯公司亦以实际行为予以确认，双方已就实际用量结算形成合意的情况下，均已实际履行各自权利义务，依法应视为对合同内容变更为按照实际使用量收费。
此时物业公司再想要将物业费恢复至原合同标准，则需根据《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。否则将会有被认定违反合同约定的风险。
在实践操作中，物业公司除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意外，还可以在下阶段收取物业费时明确告知此收费标准为优惠价格，以及优惠期间，将形势扭转为本文所述的第一种情况，先证明此前物业收费标准为优惠价格，再行恢复。
但需注意，根据民法典第140条规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。”即使物业管理公司有间接证据证明对方已经知道合同变更的情况，但对方当事人既未用语言或者文字明确表示同意的，又未用行为表示同意的，即在对方沉默的情形下，不能直接认定对方已经同意变更合同的内容。所以物业公司在进行此项操作时应注意注意留存相关已履行行为的证据。例如备注优惠收取的发票，在物业管理区域内的显著位置张贴优惠收取物业费的通知等证据。
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