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01.
案例回放
2016年8月29日，甲、乙、丙中介公司三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲将案涉房屋出售给乙，总房价款为1450万元，佣金为23.2万元。约定《房屋买卖合同》签订后，若因甲或乙任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，丙中介公司有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金（包括守约方承担部分）。
同日，甲、乙双方签订了《房屋买卖合同》。后甲因乙违约起诉至法院，法院判决双方《房屋买卖合同》解除，乙向甲支付违约金145万元。同时，由于乙拒绝向丙中介公司支付佣金，故丙中介公司起诉至法院，请求法院判决乙支付佣金23.2万元。
最终，一审法院判决乙向丙中介公司支付佣金12.8万元。二审维持原判。
02.
法院认为
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
本案中，乙经丙中介公司居间介绍，与甲订立了房地产买卖合同。买卖合同已经成立，丙中介公司有权要求乙支付佣金。买卖合同签订后，丙中介公司还附有协助过户、房屋交接等后续服务的义务。但是乙与甲的买卖合同已经法院判决解除，买卖合同解除后，其后续原应由丙中介公司负责的协助办理过户事项等已免除，丙中介公司未全部履行完房屋买卖过程中的所有服务义务，不应获得全部佣金。
因此，法院结合丙中介公司已经提供服务内容的推进程度等因素，酌情减少相应的佣金。判决乙向丙中介公司支付佣金12.8万元。
03.
相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
04.
律师建议
协会法律顾问胡律师指出：二手房买卖作为大宗交易，在签订买卖合同时，买卖双方除要仔细阅读并充分理解合同内容外，还要确认是否有能力完全履行合同约定义务。
如上述案例，买卖双方约定：买方按揭审批不通过的，买方即自筹资金支付所有房款。但买方最终无法筹集到这笔巨额款项，被法院认定为违约并判了高额的违约金，损失惨重。
而对于中介公司来说，要想在出现上述案例情况时维护自身利益，建议在居间协议中对此种情况出现后的佣金支付主体等问题作出明确约定。同时，由于佣金对应的服务项目包括居间服务、协助办理银行按揭、协助产权过户、协助房屋交接等，因此，建议在居间协议中明确每一服务项目对应的费用，避免发生纠纷后没有依据。
