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案情回放
2017年，章先生通过一家中介公司，看中一处位于杭州市拱墅区的房屋。当时去实地看房时，这套位于顶楼的房子除了有84.46平方米的建筑面积外，还有附带40多平方米的阳光房，这让章先生颇为心动，当即决定买下该处房屋。经过一番磋商，章先生与上家最终以总价259.2万元成交，并签订了房屋转让合同，约定：该套房屋转让总价为170万元，除上述房屋转让价外，另计装修价款89.2万元，并约定违约责任及房款支付方式等。同时，双方还签订《补充协议》一份，其中约定“此房价实际成交价为259.2万元，网签价格为170万元；此房客厅和主卧部分为搭建阳光房且乙方（章某）已知晓”。
上述合同签订后，章某、戴某双方按照上述合同约定履行了义务，也办理了房屋过户手续。可几个月后，章先生被告知房屋搭建的阳光房未经行政部门批准，应予行政强制拆除。
这让章先生实在难以接受，在他看来，当初上家卖房的时候把阳光房作为卖点，并未告知属违章建筑。章先生认为，当时自己支付的房款及发票数额都是170万元，剩余的89.2万元都是作为装修款支付给上家的，这其中主要就是阳光房的费用。于是，他向法院起诉，认为上家在交易过程中存在欺诈，要求返还89.2万元。
对章先生的说法，上家戴女士并不认同，她辩称当时双方根据房屋产证面积及装修现状，约定房价259.2万元。之所以会有装修价款的说法，是为避税，将总房价拆分为170万元的购房款与89.2万元的装修补偿。双方签订的《补充协议》中均明确，该阳光房系自主搭建，且章先生也予以了知晓的事实，不存在欺诈一说。
法院认为
本案章某与戴某争议的焦点是戴某在房屋转让交易中是否存在欺诈、戴某擅自将搭建在业主共有部位的阳光房作价处置给章某的行为是否存在及合同部分是否无效。
法院认为：根据查明的事实，可以确定案涉房屋搭建的阳光房系戴某搭建，也未经行政部门批准。章某在向戴某购买案涉房屋过程中，双方签订的二份《补充协议》中均明确，该阳光房系戴某自主搭建，且章某也予以承认知晓此事实。章某对案涉房屋在转让时的真实状况，应当是予以了充分了解，章某应当能预见自主搭建的建筑可能带来的法律后果，即使未预见，也是其未尽到注意义务。戴某在案涉房屋交易过程中，据实告知了阳光房的情况，并不存在欺诈和故意隐瞒事实的情况。
交易价格本身就是双方当事人根据自主判断协商一致的结果，相应后果也应由当事人自行承担，章某在充分知晓阳光房性质的情况下，即使在出价中考虑了阳光房的价值（使用价值），这也是其自愿的意思表示，相应后果也应由其自行承担。综上，章某与戴某双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，戴某搭建阳光房占用业主共有部位的行为是违反了法律、行政法规强制性管理性规定，但并不影响双方签订的合同效力，故章某认为及要求戴某返还装修款的诉请请求缺乏事实依据，也与法律规定不符，该院不予支持。
章先生对一审判决不服，提起上诉，二审法院经审理后驳回上诉、维持原判。
律师建议
在此，协会法律顾问、浙江柳岸律师事务所合伙人吴质强律师指出：
在购买二手房时，一些巧心开辟出来的空间，如自行搭建阳光房或者地下室往往会成为卖点，因实际使用面积较大，很多人为贪“小便宜”，会选择购买了此类带违章面积的房屋，却为将来埋下了“隐患”。一是在二手房交易过程中一般不将违章建筑面积写入买卖合同，一旦交易发生纠纷，违章建筑部分的利益将难以保障；二是即使将该部分面积写入补充协议中，也可能会因违章建筑侵害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定，随时面临着被强制拆除的风险，一旦被拆除将得不到法律的保护和补偿；三是违章建筑会对房屋整体结构带来一定的损害，可能会带来居住安全的隐患。
所以提醒有购房需求的朋友们，一定要清醒认识到违章建筑的法律风险，切莫因小失大。
往期回顾
第12期丨购买没有取得不动产权证的二手房有风险吗？
第11期丨二手房交易中当事人如何避免发生税费纠纷？
第10期丨买到“鬼屋”能主张赔偿吗？
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