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案例回放
2019年8月，俞先生将位于杭州市江干区的一套房产委托中介公司进行出售，但双方未签订书面的委托出售协议。在俞先生委托出售其房屋后的半年时间内，中介公司共计带客看房二十余次，并先后邀约三位意向买家与俞先生面谈交易。最终，俞先生于2020年2月签订正式的房屋转让合同。次日，买方得知房屋存在重大瑕疵，经协商不成，诉至法院要求解除房屋买卖合同，后房屋转让合同被法院判决撤销。
2020年3月，俞先生向法院起诉要求中介公司返还其支付的中介费用。中介公司认为半年来寻找客户、陪同带看、协助洽谈和订立合同，花费了不少时间和心血，且案涉房屋买卖合同被撤销系俞先生的过错，故不同意退还中介费用。
法院判决
一审法院认为由于房屋买卖合同被撤销，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还；……”即在《房屋转让合同》被撤销后，上诉人应返还收取的居间费用，故判决中介公司返还居间费用。中介公司对一审判决不服，提起上诉。
二审法院则根据《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。”结合上诉人中介公司方的上诉请求，在维持一审法院返还居间费用的判决的同时，认为中介公司可以获得从事居间活动支出的必要费用。本案中，上诉人作为居间人确曾为涉案房屋交易付出了居间劳务，且产生积极作用，被上诉人与购房人实际也签订了《房屋买卖合同》，因此即使该合同最终被撤销，也应综合上诉人提供的居间服务情况，参照居民服务行业的工资收入，对中介公司的劳动行为予以补偿。最终二审法院酌定上诉人为被上诉人促进房屋交易的必要费用为5000元。
律师解答
根据原《合同法》第四百二十七条的规定，中介公司未促成交易完成，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。实践中，由于必要费用一般秉持实报实销的原则，需要以发票等证据来证明必要费用的发生及数额，且中介公司因中介活动产生的交通费、通信费数额一般不高，因此在《民法典》颁布之前，中介合同如没有特别约定支付必要费用的相关条款，中介公司方主张该部分费用需要承担极高的举证责任，且即使完成举证责任并得到法院支持，其获得的必要费用的数额也会较低。
而随着2021年1月1日《民法典》的施行，《民法典》第九百六十四条明确规定了中介人可以按照合同的事先约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。其中一个重要的变化在于双方可以通过书面事先约定中介活动产生的必要费用。在这种情形下，一旦有具体、明确的合同约定，中介人将有权直接根据合同约定主张必要费用，其举证责任明显降低。同时，该必要费用经当事人双方事先合意约定，并不一定需要以发票等证据来证明必要费用的数额，只要该必要费用的约定在合理的范围内即可。
