协会说法（第32期）| 免征的十万元增值税，该归谁？

     S先生通过B中介公司带看相中了一套心仪的两居室。由于该房屋的不动产权属证书核发时间仅一年多，中介告知买卖双方在交易中将产生一笔十万元左右的增值税。经过多次协商，双方就买卖事宜达成一致，顺利签订了房屋转让合同，并按约办理房屋过户手续。在办理过户手续时得知该房系直系继承所得，增值税征收年限可追溯，预计缴纳的十万元增值税可以免征。

      原本顺利的交易因这多出来的十万元的归属问题被打破了。房东推迟了原定交房时间，三方多次协商未果，B中介公司向杭州市房地产中介服务行业调解委员会提交了调解申请。

      这笔免征的十万元到底应该归谁所有，买家还是卖家？

      杭房调委接到纠纷调解的申请后，详细了解了事情的来龙去脉，并组织买卖双方以及B中介公司进行现场调解。

      原来，卖方M女士和M先生是两姐弟，前几年继承了父母名下的这套两居室的房子。因父母已过世，房子也无人居住，遂将房子挂到中介公司准备出售。不动产权属证书是因继承房产重新办理至M姐弟的名下的，虽然登记时间不满2年，但根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第四条规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。B中介公司在拿到房屋资料的时候，忽略了该房产系继承房产的重要内容，误认为该套房屋需要缴纳增值税。

      调解员和三方当事人反复沟通，晓之以理、动之以情，B中介公司主动承担责任，拿出部分佣金补偿给卖方。最终，买卖双方握手言和，达成一致意见，顺利完成了房产交易。

      在二手房交易中，税费纠纷比较常见。大部分纠纷是由于增加的税费由谁承担引起的，但本案纠纷却是免征引起的。

      本案中，买卖双方约定增值税等税费由买方承担，但实际上增值税免征，也就是说买方不用承担增值税，因此，买方有权拿回为缴纳增值税而预付的款项。对于卖方而言，即使对买方取回税费款项有异议，也不应成为其拒绝交付房屋的理由，否则，将承担违约责任。

      的确，二手房交易涉及的税费问题比较复杂，影响因素比较多，一般人确实难以弄清。但房地产中介机构作为房地产交易的专门服务机构，应当发挥专业水准，帮助交易双方弄清各自需要承担的税种、税率，特别是要对一些特殊情况进行核实确认和提醒，尽量防范税费纠纷的发生。