自2020年疫情爆发以来，电商平台人气激增，商业地产市场则显著下滑，购物中心客流量大幅减少。零售业是否应全面转向线上？未来购物中心将何去何从？柯利尔国际咨询有限责任公司（Colliers International Consulting LLC）德米特里·索洛霍赫（Dmitry Solovyov）对此进行了解读。
2022年零售业整体情况显示：明斯克市零售商品周转额（РТО）同比下滑8%（白俄罗斯全国仅下降3.7%），其中非食品类商品降幅达11.2%。2023年第一季度，零售商品周转额仍为负值（-3.5%，绝对值166亿卢布），但餐饮业呈现积极态势，按可比价格计算同比增长至2022年同期的109.8%（绝对值11亿卢布）。显然，零售下滑趋势正在放缓，预计自2023年第二季度起增速有望重回正值区间。
对白俄罗斯零售业前景的乐观预测令人鼓舞，但商业场所的客流量情况如何呢？
2022年俄罗斯联邦购物中心客流量下降25%，主要受众多国际大品牌退出影响。相比之下，明斯克现代大型商业不动产市场表现出更强韧性，最成功的购物中心截至年底客流量已基本恢复至2019年水平。
国际大品牌的撤离对电商平台的发展产生了怎样的影响？
截至2022年底，在线销售额增长9.2%，虽低于预期，但服装（14.2%）、鞋类（6%）、电脑（4.2%）、游戏与玩具（3.6%）及家用电器（3.5%）等品类销售领先。
然而，电商平台的销售前景真的如此美好吗？
随着西方品牌撤离，入驻电商平台的卖家增加，竞争加剧且运营成本显著上升。企业需解决选品分析、上架方式、目录格式、订单处理（接收、包装、发货、配送）及评价管理等一系列问题，并非所有企业都能承受激烈竞争。
2023年4月莫斯科NatMallExpo展会上，零售商们反复强调：线下销售并未消失或主要流向线上平台，而是不同渠道协同合作以提升销售额、品牌忠诚度和客户终身价值（LTV）。（LTV指用户在整个合作期间带来的利润。）大型品牌强调各渠道互动的重要性，购物中心的任务则是将重心转向娱乐体验。
明斯克购物中心市场现状如何？未来前景怎样？
明斯克购物中心结构正符合全球趋势：超市和电子产品卖场占比下降（一年减少4个百分点），餐饮、休闲娱乐设施占比上升（年增长5个百分点）。购物中心正从“购物场所”转型为“休闲与娱乐空间”，这是市场平台无法提供的。白俄罗斯首都娱乐业态不断丰富：DiaMond City新增溜冰场，Palazzo引入Moon影院和“Cinemaarium”，Galileo启用美食广场“Concorde”，Titan开设流行科学博物馆“Quantum”。
新建项目也在顺应这一趋势。例如PRIZMA多功能综合体计划打造约4000平方米的家庭活动中心（占总面积近20%），包括迷宫、全家娱乐设施、生日派对房间、自有咖啡馆及多厅电影院，且未计入全场食品广场和餐厅户外区域。
不符合现代趋势的购物中心正随租户一同逐渐“消亡”，让位给符合当代潮流的项目。
基于当前形势可得出结论：市场平台将继续发展壮大，但不会取代线下销售，而是推动开发商转型商业空间、提升服务质量和水平。通过合理管理销售流量及其来源，可进一步提升LTV、客单价和毛利润总额。