本篇是零售眼界第1081篇原创文章
9月25日，苍南灵溪宝龙广场正式开业。作为苍南县继2015年银泰城之后，时隔十年迎来的第二座大型商业综合体，该项目体量达43万平方米。
此次开业，近250家品牌集中亮相，其中120个为首次进入苍南。值得注意的是，盒马鲜生同步落地，这不仅是温州第二家盒马门店，更是其在郊县开设的首店。
一个县城商场的开业，为何引发行业关注？
从“一家独大”到“双商圈博弈”
过去十年，苍南商业格局呈现银泰城“一家独大”的局面。自2015年开业首日创下18万客流纪录后，银泰城长期占据县城核心商业位置，垄断了居民的日常消费、餐饮及休闲娱乐需求。相比之下，周边平阳鳌江已形成万达与银泰的双商圈格局，而苍南的商业竞争长期处于空白状态。
宝龙的入驻直接打破了这一僵局。两座商场直线距离约2公里，但定位差异明显：银泰主打成熟稳健的家庭消费，而宝龙则定位为“年轻活力新地标”，引入CK Jeans、Tommy等轻奢潮牌及冯校长老火锅、小菜园等网红餐饮，旨在吸引年轻客群。
图源小红书ID煎妮饿了
盒马鲜生的入驻成为宝龙差异化竞争的关键筹码。此前，苍南消费者需前往温州市区才能体验盒马服务，如今在家门口即可享受生鲜选购和即时配送。这种双商圈对峙对消费者而言是利好，竞争将倒逼双方优化业态和服务。
然而，2公里的距离意味着两者难以形成协同效应，更多是纯粹的竞争关系。开业首日的火爆源于新鲜感，真正的考验在于热度退去后的持续运营能力。
图源小红书ID暴躁瑞士卷
新零售下沉县城的速度正在加快
苍南宝龙广场的开业折射出一个重要趋势：以盒马为代表的新零售品牌正加速向县域市场渗透。
盒月在苍南的布局不仅限于购物中心大店。其旗下硬折扣社区超市品牌“超盒算NB”已于上月在灵溪镇开出首店，并签约入驻宜山锦里广场，预计年内开业。这意味着盒马在苍南形成了“购物中心大店+社区折扣店”的双业态覆盖，触角从县城核心延伸至乡镇社区。
数据显示，2026年上半年全国新开业的150个商业项目中，依托存量改造和城市更新的项目占比约26%。随着一二线城市购物中心规模化红利见顶，县域市场成为商业增量的主要方向。
对于新零售品牌而言，县城意味着巨大的消费空白。以苍南为例，作为温州人口大县，其消费基础扎实，但长期缺乏匹配消费力的品质零售供给。率先占位者有机会建立强大的品牌认知。
然而，县域市场的消费结构与一二线城市存在本质差异。居民人均可支配收入、民营经济活跃度及本地产业对人口的吸附力，共同决定了商业项目的天花板。品牌进入只是第一步，能否持续经营并跑通单店模型才是关键。
图源小红书ID暴躁瑞士卷
县域商业的真正考验在开业之后
苍南宝龙广场的背后有着特殊的背景：该项目由宝龙地产于2021年拿地，后因集团资金问题一度停工。2023年，信达地产参与债务重组，项目得以续建，运营仍由宝龙商业委托管理。
这一波折历程反映了宝龙系在行业调整期的真实处境。从战略来看，宝龙商业正从自持资产向轻资产运营转型，定位为“长三角特殊资产价值重塑专家”。苍南项目正是“盘活存量困难资产”逻辑的产物——通过接手停滞项目并重新导入运营能力来实现价值。
尽管该模式在长三角已有成功案例，但县域商业的运营难度并未因项目体量小而降低。行业观察指出，县域商业易陷入“老三样”（零售、餐饮、电影院）简单堆砌的陷阱，品牌与周边临街商铺重复率高，导致开业后工作日客流骤降。
目前，苍南宝龙广场的品牌阵容中，除盒马、唐沫茶兮等少数自带流量品牌外，多为常规连锁品牌。此外，现场反馈显示项目地下车库动线及部分装修细节仍有待打磨。
对宝龙而言，该项目能否成为“4.0标杆”，不取决于开业当天的客流，而取决于一年后的出租率和复购率。县域商业容错空间小，一旦品牌组合失去吸引力，很难像大城市那样通过频繁调改来维持活力。
图源小红书ID苍南宝龙广场
结束语
苍南宝龙广场的开业为当地带来了久违的商业竞争，也推动了新零售品牌在县域市场的渗透。但县域商业的成功并非“开业即终点”，而在于能否在有限的消费池中，持续提供值得消费者买单的理由。
宝龙能否在苍南站稳脚跟，银泰如何应对挑战，以及盒马的县城模型是否可行，这些问题仍需时间验证。
参考信息来源：
大永强《太疯狂了！温州一家新开综合体！堵了1小时》 2026.9.27
[2] 界面新闻《宝龙商办：以运营力切入城市更新，激活存量困难资产》 2026.9.11
——END——