25年前，上海恒隆广场以“最好购物中心”开局；25年后，三期开业用“公共性”寻求增长。
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从奢侈品地标到城市客厅：恒隆的25年变局
2001年7月，上海恒隆广场正式开业。在百货业的黄金十年，其目标是打造全中国最好的购物中心。奢侈品成为恒隆脱颖而出的关键：彼时内地奢侈品多集中于酒店和百货，恒隆首次将品牌旗舰店引入购物中心。
为引进GUCCI，恒隆历经三年谈判，深入理解品牌在管理、税务、清关及装修等方面的细节需求。这种对细节的极致追求，吸引了Hermes、LV、Chanel等26个品牌入驻，其中14个品牌首次进入上海。恒隆由此确立沪上首家奢侈品商场地位，并与梅龙镇广场、中信泰富广场共同构成“南京西路商圈金三角”。
25年过去，商圈格局生变。曾率先盈利的梅龙镇广场于2024年宣布关闭，2025年8月恒隆地产拿下其20年经营权，“梅泰恒”时代终结。尽管面临竞争，恒隆凭借强大的奢侈品阵容依然保持标杆地位。据《全国250+商场2025销售额》榜单，2025年上海恒隆广场销售额达135亿元。
然而，面对消费者需求变化、奢侈品市场波动以及兴业太古汇、张园等新兴商业体的崛起，恒隆意识到仅靠“奢侈品密度”已不足以应对挑战。在新开业的三期扩建项目Pavilion中，“公共性”成为其探索的新重点。
三期焕新：引入27个全新品牌与公共空间重构
空间重塑：打破围墙，打造城市客厅
三期扩建由KPF建筑事务所设计，新增约4300平方米商业租赁空间及645平方米Art Pavilion户外艺术休闲空间，整体零售可租赁面积提升13%。此外，商场将打造1080平方米屋顶花园，并将VIC贵宾室扩容65%至724平方米。
恒隆官方表示：“这里不再是围墙之内的商场，而是向整条后街敞开的城市客厅。”Art Pavilion承接艺术展演与主题活动，屋顶花园则营造都会度假式的松弛场景。目前屋顶花园预计于今年四季度投入使用，而Art Pavilion已投入运营。
Art Pavilion已举办Burberry“盛夏秘境”限时店、“问春园”中秋灯会等活动，未来还将引入京都咖啡品牌KURASU快闪。在无活动期间，该区域作为社交休闲空间，提供桌椅供顾客休息，兼顾开放性与私密性。
三期的落成填补了恒隆此前缺乏的公共空间“留白”，使其跳出传统盒子式商场的局限。
业态升级：强化生活方式与首店经济
三期计划引入27家全新品牌，招商率达100%。业态规划如下：B1层为时尚服饰、名表珠宝；1楼为时尚服饰、餐饮；2-3楼均为餐饮；4楼为屋顶花园。
除了首店和旗舰店，餐饮和生活方式品牌的加入旨在承接消费者的“日常生活需求”。例如，江南布衣旗下的BLOCK买手店同步引入CAFÉ ASTIER DE VILLATTE上海首店及艺术画廊，融合零售、咖啡与艺术。一楼还有Brunello Cucinelli中国大陆首家旗舰店、米其林法餐NUITS围挡中；轻餐品牌Begl和Crave已开业。二楼引入曼谷人气餐饮Somsak中国首店。
B1层与一、二期无缝连接，引入WOOYOUNGMI上海首家精品店、华为全球最新形象臻选店、Santa Maria Novella全国首家直营店、Henry Jacques中国首店等。同时，老铺黄金开设最大门店，HUBLOT宇舶表升级为内地首家旗舰店，PIAGET、ALAÏA等品牌焕新开业。
恒隆表示，三期扩建不仅是空间扩容，更是从国际奢华零售地标迈向高端生活方式目的地的重要一步。通过升级现有品牌矩阵并填补生活方式短板，恒隆正从“目的性消费商场”转变为涵盖日常需求的“生活圈”。
为何需要“公共性”？应对流量焦虑与竞争
探讨恒隆为何强调“公共性”，需审视其对现代商业的影响。兴业太古汇的“路易号”巨轮是典型案例。自2025年6月落地以来，该装置成为城市景观和流量入口。据太古地产财报，2025年兴业太古汇零售销售额同比增长49.6%，2026年上半年同比大涨82%，日均客流近9万人次。
“路易号”的成功展示了内容共创能力，吸引GUCCI、DIOR（预计2027年落地）及alo、nike skims等品牌入驻。恒隆同样需要展示“城市话题制造能力”。随着奢侈品品牌倾向于在街区打造快闪店，单纯的品牌陈列已难以吸引年轻消费者，商场必须讲述品牌之外的故事。
恒隆集团董事长陈文博在2026年上半年股东信中指出，内地商场板块饱和，两极分化加剧。消费者选择增多，休闲、运动、娱乐分流了商场吸引力。过往的优质设计和整洁环境已不足以满足市场需求，营运商必须持续优化资产，否则面临被淘汰风险。
恒隆正通过打造“公共空间”构建更深吸引力。杭州恒隆项目打造了超1万平方米的“空中绿堤公园”，让零售空间让渡给更具话题性的公共景观。上海恒隆三期亦如是，通过公共空间延伸商场边界，利用空中花园等话题点吸引年轻消费者并在社交媒体传播。
此外，恒隆在小红书推出“今天恒隆广场见”账号，试图打破“目的性消费”刻板印象，塑造“美好生活搭档”形象。
挑战与新想象：高管更迭下的转型考验
2026年上半年，上海恒隆广场收入和租户销售额分别增长8%和24%，租出率维持98%，成绩尚可。但放眼集团其他项目，年轻化转型并非一帆风顺。武汉恒隆广场打造的24KR韩流街区在开业三个月后遭遇多个品牌终止合作，部分奢侈品牌也相继撤离。
与此同时，恒隆迎来高层更迭。行政总裁卢韦柏将于9月30日卸任，转任董事长顾问；前星巴克中国COO蔡德粦将出任新行政总裁。
业内分析认为，快消背景的高管擅长以营销换流量，短期内能提升销售额，但也伴随运营成本攀升和租金压力。若流量无法转化为实质租金回报，前期投入难见效。快消打法能否与恒隆的高端基因融合，在重奢退潮期走出新增长曲线，将是行业关注的焦点。
