2026年第三季度，上海甲级写字楼市场延续复苏态势，企业办公需求稳步释放。前三季度累计净吸纳量已超过2025年全年水平，但在新增供应持续放量的背景下，整体市场仍面临较大的去化压力。与此同时，市场仍处于“以价换量”阶段，但租金降幅已连续多个季度收窄，市场正在释放企稳信号。
市场供需与租金表现
2026年第三季度，录得上海全市甲级写字楼市场存量1,841万平方米。
子市场分化：核心区韧性与次中心性价比
从子市场表现来看，本季度上海核心区子市场保持较强租金韧性和相对稳定的出租表现；次中心子市场则承接更多新增供应和企业外溢需求，市场竞争更为激烈。
从市场存量看，核心区子市场存量主要集中于陆家嘴（247.7万平方米）、南京西路（134.8万平方米）及虹桥开发区&古北（127.9万平方米）等成熟商务区；次中心区近年来持续扩容，北外滩（101.6万平方米）、五角场（96.1万平方米）、前滩（89.9万平方米）均已形成较大规模，成为市场新增供应的重要承载区域。
租金方面，核心区大多数子市场租金维持在5.5元以上，其中，南京西路以8.72元/平方米/天保持全市最高水平；次中心子市场租金水平主要集中在3.2-5.3/平方米/天之间，对于面积需求较大的金融后台、科技创新及专业服务类企业而言，DBD能够提供更高性价比的办公解决方案。
空置率方面，核心区子市场除徐家汇受新增供应及去化周期影响，空置率达到40.0%外，绝大部分核心区空置率维持在20%以下；次中心市场中，前滩空置率仅为14.4%，花木为22.2%，徐汇滨江为21.6%，显示出部分成熟的新兴商务区已经具备较强吸纳能力，也说明市场对高品质、交通便利的新兴商务区认可度正在提升。
行业需求与未来展望
行业需求结构方面，专业服务行业以27%的占比成为本季度最大的需求增量来源，金融行业（18%）与消费品行业（16%）同样表现突出。行业需求集中度进一步提升，前三位占比合计已超60%。
上海写字楼市场当前仍处于“以价换量”的调整周期。2026年、2027年仍处于市场的供应高峰期，预计短期内租金仍将保持温和下行，但跌幅有望进一步收窄，市场正逐步从深度调整阶段向筑底企稳阶段过渡。
建议与策略
上海甲级写字楼市场目前仍处于深度调整后的恢复阶段，市场的主要策略仍然是“以价换量”。在租赁需求格局持续演变的背景下，建议业主围绕科技与新兴产业企业的办公需求，强化空间与服务的适配性，动态调整租赁方案，以提升项目竞争力与去化效率。
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