Invest in Your House
本文来自于图书：《25 myths You’ve Got to Avoid‑If You Want to Manage Your Money Right》，作者：Jonathan Clements，翻译者：安福双
拥有自己的家是美国梦。或者至少那是房地产经纪人告诉我们的，当我和妻子终于抽出时间买房子的时候。但在我们交割几天后，发现污水喷进地下室时，看起来肯定不是那样。我们最终能够无虞地冲马桶，但只是在管道工掀掉前草坪、更换了长满树根的污水管、并让我们掏了1200美元之后。
房子不是梦。它们是噩梦。每个房主都知道房子吞钱，大量的美元从你的支票簿飞走，每当管道漏水或锅炉需要更换时。然而房主们坚持相信，当他们每十年给房子刷一次漆、或每25年换一次屋顶、或装一个新厨房时，他们是在投资他们的家。
当然，如果你不刷漆、不修屋顶、不升级厨房，你的房子会开始看起来像个垃圾场，生活会变得越来越不舒服。但这些改进和维修真的是投资吗？整个概念可笑至极。
我们在哪里走错了
家很特别，因为它们横跨投资和消费两个世界。事实上，我认为很多关于房地产的奇怪想法正是因为这个原因而产生。爱上共同基金很难，但爱上你的房子很容易。我们喜欢买房、装修、换更大地方的想法。我们想相信我们做这一切是因为房地产是一项伟大的投资。但我们真的这样做是因为我们喜欢它。
这一点在大型家居装修上最为清晰。我们享受装新厨房、加盖车库、封闭阳光房把它变成孩子们的游戏室。我们通过说这是一项投资来为花钱辩护。但它是吗？
当然不是。家居装修和维修是一项投资的想法，一半是一厢情愿，一半是财务幻觉。我们真的想要新厨房，所以我们去找理由。理由似乎就在那里。你花15万美元买一栋房子，后来以22万美元卖掉。房子为什么升值？一定是你雅致的家居装修，对吧？错。
在长期内，你家的价值可能每年比通货膨胀多攀升两个百分点，所以如果通货膨胀在未来十年每年运行在3%，你可以合理地预期赚到5%。但你家的价值比通货膨胀攀升更快的原因，不是每个人都喜欢你的装饰品味，而是你家底下的土地那么值钱。我们的土地有限，人口在增长，而且随着我们作为一个国家变富，我们对更宏大住宅的渴望也在增长。所有这些都意味着土地价值不仅仅跟得上通货膨胀，而且倾向于涨得稍快一点。
但建筑物本身呢——你在上面倾注了你的爱和你的钱？苦涩的事实是，它是一项折旧资产，需要大量温柔的关爱和金钱才能维持其价值。如果你不至少投入一些美元来维护你的房子，你的房产可能不会每年比通货膨胀多涨两个百分点。当然，土地会继续升值。但没有大量昂贵的照料，住宅相对于通货膨胀就无法站稳，你房产的整体价值会受损。
新规则
每年，你可以预期维护支出相当于你家价值的1%到1.5%。这个数字里包括你为了确保家跟上房价普遍上涨步伐所需做的各种事。如果你有一栋20万美元的房子，你面对的是每年2000到3000美元的开支。如果你的家相当新，账单应该稍低一些。但随着你的房子变老，年度负担倾向于上升。
那么所有这些维护支出真的算作投资吗？一方面，你需要花这些美元，这样你的家能和其他房产一起继续升值。另一方面，很多这些支出产生是因为你不只是投资于一栋房子，像你投资股票、债券或共同基金那样。你还住在这个地方。你消费房地产。你磨损房产。而在东西磨损之后，你必须修理或更换。维修是你为消费房地产付出的代价。因此，涉及的成本几乎无法避免。
这对家居装修来说肯定不是真的，它们吃掉真正的巨额资金。那么它们算作投资吗？如果你对这个问题还有任何挥之不去的疑虑，想想《装修》（Remodeling）——一份总部位于华盛顿特区的月刊——整理的被广泛引用的年度调查。1996年的调查显示，除其他外，你可能收回一次小型厨房装修成本的95%、一次浴室增建的91%、一次家庭娱乐室增建的83%、一次浴室装修的77%，以及加盖一个露台的72%。
房主们看着这些统计数字，认为这些数字证明所有那些昂贵的家居装修是合理的。但那根本不是这些数字在说的。如果你加建一个家庭娱乐室，设法收回你钱的83%，那意味着你损失了17%——在我看来，这让它成为一笔糟糕的投资。此外，《装修》杂志的估计基于在装修后一年内卖掉你的房子。你等得越久才卖房子，你的装修看起来越破旧，你收回的越少。
现实是，当你进行大型家居装修时，你不是在投资，你是在花钱。如果你从装修中获得的愉悦与花的钱相称，那是一件完全合理的事。但不要出于某种错觉——认为它们会证明是好的投资——在装修上花钱。事实并非如此。
底线是什么？家居装修和维修是赔钱货。但那不意味着你不应该做它们。你可能永远无法收回修理厨房水龙头的成本。但如果你不把你的房子保持良好维修状态，你家的转售价值会受损。你可能永远无法收回装修厨房的成本。但如果你会彻底享受你的新厨房，那是花得值的钱。
此外，进行大型家居装修有时是财务上审慎的事。为什么？通过扩建和改善你的家，你也许能避免换房。家居装修通常是一笔糟糕的投资。但换房往往更糟。