Trade Up As Soon As You Can
本文来自于图书：《25 myths You’ve Got to Avoid‑If You Want to Manage Your Money Right》，作者：Jonathan Clements，翻译者：安福双
传统智慧说你应该买你能买的最大的房子，申请尽可能大的抵押贷款。所以你咬牙掏钱、勉力买下那套起步房。但五六年之后，如果房价配合、你的雇主也友善，你可能会发现自己有相当多的房屋净值和更高的薪水。抵押贷款变得太容易应付了。而且你忘不了房地产的黄金法则，它坚持更大总是更好。那么为什么不加大你的投资、换一个更大的地方呢？
这个推理有缺陷得可悲。
在我们的迷思破解中，我们已经看到买大房子、申请巨额抵押贷款不一定是通往财富之路。显然这两个迷思都被用来为换房辩护。但在你买更大的房子之前，还有两个原因你应该长时间认真思考。首先，它贵得不像话。其次，拥有一栋远比你真正想要或需要的更大的房子是荒谬的。让我们看看这两点。
我们在哪里走错了
如果你卖一只免佣共同基金再买另一只，它不花你任何钱。如果你请折扣经纪人卖掉一家大公司的100股，然后买另一只蓝筹股的100股，你可能会在佣金和交易价差上损失不到2%的钱。但如果你卖掉一栋房子再买一栋新的，你最终可能与第一栋房子价值的10%相等的金额说再见。
换房贵得要命。首先，你必须卖掉你现有的地方，这意味着支付相当于你家价值5%或6%的房地产经纪人佣金。佣金是怎么变得那么高的，又是什么让它们保持如此高昂的水平？光这一点就值得政府调查。然后是买新地方的成本。你必须用律师、买产权保险、让这个地方被评估、勘测和检查，并支付抵押贷款申请费。还有一堆其他恼人的成本，包括公证费、登记费和信用报告费。
但买房时，你最大的单项开支可能是称为点数（points）的前期利息成本，可能相当于你新地方抵押贷款规模的2%或2.5%。把所有这些加起来，买新地方可能轻易让你付出相当于你旧房价值3%到5%的金额。加上你付给卖掉你旧房子的房地产经纪人的5%或6%，你可能会损失10%。
开支不止于此。你甚至还没支付搬家费用或新地方不可避免带来的重新装修成本。然后还有更大的月供、更高的维护成本、更重的房地产税和更大的房屋保险账单。
光想想就让我恶心。
问题是，房地产市场糟糕地低效。如果你卖100股IBM，买家确切知道他在买什么。不需要查看股份或让它们被检查。你的一手（100股的叫法）IBM和其他人的一手一模一样。毫不奇怪，卖IBM不涉及很多成本或麻烦。
然而与此同时，每栋房子都不同。即使你在一个全是错层式住宅的规划社区买一栋错层式住宅，房子之间仍然会有差异。它们会在不同的地块上，有不同的景观。内部会不同。有些房子被升级过。其他被允许恶化。因为每栋房子都不同，买卖永远不可能非常高效，所以它几乎总是会非常昂贵。
一切都是为了爱
但正如家居装修值得做，如果你真的会从那新厨房或新露台获得很多愉悦，那么换房也值得，如果你真的想住更大的房子、更好的社区或更好的学区。然而不幸的是，很多人换房不是因为他们想要或需要更大更好的地方。他们换房是因为他们认为会赚钱。
想象股票一样想你的房子。你的收益来自两部分：股息和资本增值。有了股票，资本增值是你总回报的最大组成部分，而股息没那么重要。但有了房子，恰恰相反。你的大部分收益以股息的形式出现。
这个股息是你所谓的租金，即作为房主你得以住在一个好地方而不用付房租的事实。抵押贷款还款不算房租吗，你问？不算真的。抵押贷款还款是你买房子付出的代价，而不是租它。当然，买房的好处之一是你得以住在里面。但你也受益于任何房价升值，而且你逐渐完全拥有整栋房子。事实上，一旦你还清了抵押贷款，你仍然会享受你家的租金，而不用每月付任何东西。相比之下，当租房者寄出他们每月的房租支票时，他们得到在一个房子里住一个月的权利，仅此而已。
你每年收到的租金可能相当于你家价值的7%到8%之间。要把握你家的股息，想想如果你把房子租出去，每年会得到多少。然而自己住在房子里，通常经济意义大得多。当你"租给自己"时，你不需要为你实际收到的租金缴纳所得税。
通常，房子的资本增值远没有这个股息重要。正如我之前提到的，在长期内，你家的价值可能每年比通货膨胀多攀升两个百分点，所以如果长期年通货膨胀率结果是3%，你的房子可能每年上涨5%。
把所有这些加起来，房子看起来相当有吸引力，也许有8%的股息和5%的资本增值，总回报13%。这超过了投资者历史上从股票赚到的。但要记住，拥有住房涉及很多费用，包括维护成本、房地产税和房屋保险，更不用说买卖的巨额成本。你的房子越大、你换房越频繁，这些成本就越大。
这把我们带回那个观念：如果你要换房，你应该因为真的想要那栋更大的房子而这样做，而不是因为你认为它会是一项好的投资。再想想这些数字。股息也许每年值8%。资本增值可能再加5%。所以假设你换房是因为你认为它是好的投资，结果你拥有一栋你并不真正欣赏的巨大房子。你的股息对某人来说每年值8%。但对你来说显然不值8%。换句话说，就好像你付了很多房租，但你只用了房子的一半。
那资本增值呢？如果你拥有一栋30万美元的房子，所有房价都攀升5%，诚然你赚的美元数额是一个拥有一栋15万美元房子的人的两倍。但如果你住小一点的房子也一样快乐，你可以把本来会投入房地产的钱放进短期债券基金，每年赚5%，风险小得多——而且没有所有那些维护、房地产税和房屋保险成本。如果你赚超过5%，通过买股票或更长期的债券，你的境况会好得多。你投资账户的价值会比房地产价格上涨得更快，而且你不会浪费推定租金。
新规则
当锅炉没坏、屋顶不漏时，拥有自己的家看起来可以非常美妙。拥有自己的地方、装饰它、修缮它、与朋友和家人分享它是一种巨大的乐趣。但这与赚钱无关。当然，如果你的房子结果是一项好的投资，那很好。但那不是你买房子的原因。房子更多关乎消费而非投资。你应该在你所有的房地产交易和所有家居装修决定中牢记这一点。
那么你应该买什么样的房子？答案是，你应该买一栋你真正喜欢、而且你能看到自己住到生命尽头的房子。在理想世界里，你一生只会买一栋房子，这样你避免反复买卖的昂贵过程。
当你第一次买房时，如果你预计收入会上升、而且你想要的房子比你目前真正负担得起的更大，考虑稍微勉力一下，买你真正想要的那种房子。那样，你会避免很快变得不满。另一方面，如果你不确定你的工作安全、不确定你的收入会增长，不要勉力买房。你的巨大豪宅，配上相应的抵押贷款还款，如果你被解雇，可能变成一个巨大负担。
如果你负担不起你真正想要的房子，考虑把你的计划搁置，同时你存更多钱、薪水上涨。或者，如果你决心要买，考虑购买一个你可以改进或扩建的地方。家居装修不是好的投资。但加建往往比搬走便宜得多。如果你要遵循修缮策略，确保你在修缮一栋值得所有这些关注的房子。你想要的是一栋目前是街区眼中钉、但可以被打理得看起来和邻居一样好的房子。房地产专家经常警告不要买街区上最好的房子。同理，你也不想因为精心装修而最终拥有街区里最好的房子。
如果你确实决定换房，不要自动选择另一笔30年期抵押贷款。如果你已经还了之前30年期抵押贷款的10年，考虑在买新房子时申请20年甚至15年期抵押贷款。那样，更大的房子的价格就不会变成对你最不喜欢的抵押贷款公司三十年的契约奴役。