智库报告 | 存量时代，城市物流园区如何更新？

提要：说起城市更新，首先被提到的大多是街区修缮、住宅提质、公园营造等显性的人居环境改造，但其实对支撑城市运转的隐性基础设施的迭代升级同样囊括其中。物流园区、仓储库房、货运场站等空间，承担着保障商品流通、产业协同与城市生活的重要功能，是城市系统不可缺失的组成部分。伴随全国城市进入存量更新阶段，传统物流“土地逻辑”逐步转向供应链“网络逻辑”，大批早年建成的仓储物流设施出现空置高企、业态错配的现实矛盾。在城市更新行动导向下，物流空间如何完成存量更新，以资产管理能力提升破解闲置低效难题，实现老旧物流资产“不拆而活”，成为城市更新进程中一道亟待解答的命题。

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过去很长一段时间，物流园区的建设逻辑相对清晰，寻找成本低廉、面积较大的土地，依托高速公路、铁路等交通条件建设仓储和分拨设施，以“大仓储、大运输、大进大出”为主要模式。而如今的供应链模式会更加细碎与敏捷，即时零售、电商、冷链、生鲜、医药、跨境电商等新业态，对物流空间提出了新的要求——距离消费端更近、周转速度更快、功能更加灵活，同时还需要多元化的服务能力。因此，一些传统物流园区面临着“原来的空间是否还能匹配今天的货”的问题，换句话说，物流空间正在从“土地逻辑”走向“网络逻辑”。

2026年9月，云南省人民政府印发《云南省“十五五”城市更新行动规划》明确，当前城市发展已经从大规模增量扩张转向存量提质增效，并提出“微改造、优业态、重效益”的更新理念，要激活城市存量资源潜力，盘活闲置低效资产，推动存量空间功能转换与混合利用；要优化城市货运网络规划设计、健全分级配送设施体系，并建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制，将城市设计融入城市更新全过程。在物流用地存量提质、有机更新发展导向下，让老旧物流资产“不拆而活、焕新存续”，成为当下城市物流园区更新的重要课题。

存量物流陷空置低效困境

大多数老旧仓储园区建成年代久远，核心功能聚焦大宗货物静态堆放、省内外干线货运中转、传统商贸仓储，设施标准仅适配粗放式物流运作模式。云南依托沿边区位优势，跨境物流、高原特色农产品冷链、口岸保税分拨、城市即时配送成为主流，而老旧仓储普遍存在层高不足、地面荷载偏低、无冷链配套等问题，难以满足高周转、精细化、专业化的现代物流需求。传统仓储与高端物流配套的结构性矛盾，造成了存量的空置。

进一步看，空置并不等同于需求消失，更多是资产供给形态与需求结构之间的错配。从国内实践看，深圳、上海、北京等城市较早将物流仓储设施纳入城市更新与存量盘活的总体框架，通过功能置换、土地整备、低效用地再开发等方式推动老旧物流设施转型；普洛斯、万科万纬等专业物流地产运营商则以“投融建管退”一体化模式管理跨区域资产组合。这些实践表明，存量时代物流园区的核心价值是资产运营专业能力的聚焦。

资产管理能力何以成为物流园区焕新的破局关键

资产管理能力之所以成为关键变量，首先源于收益逻辑的变化。增量开发时代，物流园区的收益主要来自土地与物业的增值，租金仅是附属收益；进入存量持有阶段，租金及相关服务收入成为主要现金流来源。粗放式的“招租收租”难以支撑长期收益，须通过精细化运营提升单位面积产出。

其次，业态复合与功能混合要求资产具备动态调配能力。推动存量空间功能转换与混合利用，物流园区未来可能同时承载仓储分拨、城市配送、展示交易、结算办公等多种功能，静态的物业管理模式难以适应这种弹性需求，需要以资产组合管理的方式动态配置空间、配置租户、配置服务。

此外，资本化退出通道的打开，使资产管理水平与资产定价联系更为紧密。2021年，中金普洛斯、红土创新盐田港两只仓储物流REITs作为全国首批基础设施REITs试点项目上市，将物流仓储资产纳入公开市场定价体系。这类产品的底层资产普遍具有权属清晰、出租率稳定、运营记录规范的特征，其估值对净现金流高度敏感。随着公募REITs市场稳步扩容，资产管理能力将直接影响存量物流资产的流动性与估值水平，并在外部市场波动时发挥对冲作用。2024年，受外贸形势变化影响，红土创新盐田港REIT所持有的现代物流中心项目在当年5月、9月、11月均出现较大面积的到期不续约，其中11月末出租率仅约为86.87%，基金管理人与运营管理机构随即调整价格体系、提前启动续租谈判、引入“保税+”业务客户，2024年12月末出租率已上升至93.00%。这一案例表明，资产表现并非完全由市场环境决定，主动、专业的资产管理可以在相当程度上平滑周期波动、守住资产价值。

盐田港现代物流中心2024年月末出租率

资料来源：基金公告、深鲤数据

盐田港现代物流中心  图源：网络

物流园区资产管理能力提升的重点方向

（一）摸清家底，建立资产分级分类管理体系

资产管理的前提是对资产有清晰认知。运营主体应对园区物业开展系统性体检，从区位条件、产权状态、建筑结构、层高荷载、设备配套、租约结构、现金流贡献等维度建立资产台账，按照“改造升级、功能置换、维持运营、择机退出”等类别分级分类处置。有条件的主体可依托数字化工具建立资产数据库，形成可查询、可评估、可追踪的家底清单。

（二）精准定位，推动资产功能与城市需求再匹配

深入研究城市产业规划、消费网络与货运通道布局、节点功能定位应前置于物流园区的更新改造：靠近消费端的存量设施可转向城市配送、生鲜冷链、即时零售前置仓；依托交通枢纽与口岸优势的可发展跨境分拨、保税仓储、多式联运；与制造业集聚区相邻的可嵌入产业链，提供线边仓、共同仓与供应链协同服务。按功能分工组织错位发展，避免同质化改造形成新的供给过剩。

（三）改造适配与运营增值，提升资产现金流创造力

针对老旧仓储层高不足、荷载偏低、缺乏冷链等短板，改造应坚持“适用、经济、可转换”原则，通过增设夹层、改造坡道库、加固地坪、升级消防与电力配套提高空间效率，对具备条件的物业预留可分割租赁单元、可转换温区等弹性设计，降低未来业态调整成本。

运营能力是检验资产能否持续产生现金流的重要标尺，园区运营方应从“房东”转向“平台组织者”：一是围绕主导产业开展产业链招商，引入货主企业、第三方物流、快递快运、供应链服务商集聚共生，形成货源与运力的高效匹配；二是发展共享仓配、集中分拣、共同配送、结算金融等增值服务，以服务收入平滑租金波动；三是建立租户结构与租约期限的动态管理，平衡大客户的稳定性与中小客户的灵活性。

（四）数字赋能与资本运作，畅通“投融建管退”闭环

数字化是精细化资产管理的基础设施。园区应建立覆盖招商、租赁、收费、能耗、设备运维的资产管理信息系统，通过出租率、坪效、租金增长率、续约率等指标的持续监测支撑定价、招商与改造决策，有条件的主体可探索数字孪生等技术优化场站运行。

在资本层面，对区位较好、现金流稳定的改造后资产，可探索通过Pre-REITs基金培育、基础设施公募REITs发行实现退出与再投资，形成“改造—运营—证券化—再投资”的资金循环；对权属复杂或短期难以证券化的资产，可采用经营性物业贷款、资产证券化、合资合作等方式盘活资金。产业园区与仓储物流类REITs申报，其过程中对产权合规、运营规范、信息披露的要求，反过来对园区日常资产管理形成了约束与引导，推动管理标准提升。

（五）政企协同，共同推进制度探索

存量更新涉及规划调整、用途变更、消防验收、土地年期等事项，单靠市场主体难以独立完成。园区运营主体应主动对接城市更新政策体系，用好功能转换、混合利用等制度安排；政府部门亦有必要针对物流设施特点，建立适应仓储功能转换的规划调整与审批机制，在消防安全、交通组织、环保要求上明确技术标准，降低改造不确定性。