☉文／马千里
2026年9月21日-2026年9月27日（第39周），土地成交金额环比上升，土拍热度从低位小幅上行。重点城市监测范围内，成交金额环比增长393%，平均溢价率小幅回升至3.3%。2026年前39周，重点城市土地成交建筑面积1.05亿平方米，同比下降26%。
供应：土地供应建筑面积1282万平方米，环比增长84%，因年末供地高位期到来，本周新增供地规模高位上行。重点城市供应住宅用地的平均容积率为1.7，徐州、湖州、常州等城市供应宅地平均容积率均低于1.7。
本周一线城市依旧没有宅地正式供应，北京发布的是拟供应清单，共涉及4宗地，建筑规模约23万平方米，拟于近期供应。南京于周内合计发布13次供地公告，涉及经营性用地建筑面积203万平方米，起拍总价165亿元，多宗主城和副城核心优质板块宅地挂牌。其中秦淮区G60、G61起拍总价最高，分别达到16.4、16.1亿元，两宗地块起拍楼板价均在1.83万元/平方米左右，位于光华路街道、南部新城北翼，属于主城成熟生活片区。周边紧邻南师附中秦淮科技中学，北侧石杨路连接绕城高速，生活配套完善。地块容积率均为2.2、限高60米，是主城门槛相对适中的宅地供应。秦淮区G63地块起拍单价最高，达到2.1万元/平方米，起拍总价9.5亿元，周边靠近南京外国语学校本部，是南部新城教育资源高地，定位高端改善。
成交：本周土地成交建筑面积336万平方米，环比增加19%。成交金额346亿元，环比增长393%。平均溢价率3.3%，环比增加3.3%。本周成交金额、平均溢价率回升，主要是受上海、北京、广州等核心城市地块成交带动所致。
9月21日，上海2026年第九批次商品住宅用地完成现场交易，黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥三宗地块悉数成交，总成交金额约129.1亿元。整体来看，本轮土拍延续了828新政后土地市场的理性分化基调：内环核心地块以底价平稳落地，内中环成熟改善板块出现小幅溢价，浦东产业板块低密宅地则拍出超预期高溢价，企业拿地逻辑始终围绕高确定性的核心资产展开。
金桥地块是本批次容积率最低的纯住宅地块。共吸引了5家竞买人，经过143轮竞价，由中信泰富溢价30%竞得，成交总价19.72亿元，平均楼板价5.2万元/平方米。地块容积率仅1.8，建筑限高60米。地块处于金桥智能制造产业集群辐射范围，周边聚集大量科创企业与产业就业人口，是浦东产城融合发展的典型区域，职住平衡特征明显。地块周边新房市场呈现梯度化分布格局，浦发上城作为三轨TOD综合体项目，主推80-134平方米2-3房户型，入市均价约6万元/平方米；碧云板块的汤臣君品定位偏高端改善，在售均价约8.25万元/平方米；此前售罄的浦开云璟项目均价约9万元/平方米。
9月24日，厦门湖里后埔地块由建发底价拿下，地块容积率1.2，计容建筑面积61240㎡，成交总价35.61亿元，平均楼板价5.8万元/㎡，要求商品住房必须现房销售，完成竣工验收并办理首次登记后方可上市，土地款分两期支付，成交20日内缴纳50%，剩余50%24个月内无息付清；地块优势是地处厦门岛内湖里核心，临近地铁2号线古地石站，周边宝龙一城、爱琴海等商业成熟，1.2低容积率适合打造高端改善产品，片区新房建发宸启瑞湖备案均价约6.3-7.5万元/㎡。
第40周重点地块
上海2026年第十批次4宗涉宅地块在9月29日开启竞价，总起始价约141.9亿元，其中虹口北外滩与闵行古美两宗地起拍价均超过50亿元。虹口北外滩地块容积率7.1，限高198米，起始价54.18亿元，起始楼面价约4.26万元/㎡，该旧改地块此前经历控规调整，需配建轨交衔接设施且绿地规模不低于改造前；地块紧邻地铁12号线国际客运中心站，与白玉兰广场一街之隔，滨江CBD配套成熟地标属性强，开发难点在于高容积率混合业态复杂度高，周边新房均价12-14万元/㎡，二手房约10-12万元/㎡，东侧相邻68街坊249米超高层地块8月由青山实业与华峰集团底价竞得，成交楼面价约3.6万元/㎡。闵行古美地块容积率2.2、限高60米，整体起始价51.56亿元，住宅部分起始楼面价约5万元/㎡，要求文体配套同步建成后移交政府；地块紧邻地铁12号线东兰路站，地处古美成熟生活板块，教育与商业配套完善，改善需求旺盛，周边无在售新盘，2023年入市的建发晶院均价约8.91万元/㎡，板块二手房均价8-10万元/㎡。
值得一提的是，上海十批次土拍于8月28日当天挂牌，正好卡在中央新政发布日。9月28日晚上海细则落地，在土拍举牌前夜明确本批次属于在途项目，销售端没有被封顶卡死，相比十一批次 以后的全新规项目，拿地算账的空间也要更宽松一些。
北京原计划于本周成交的两宗棚改宅地，均已在上周宣布暂停出让，官方明确将结合三部门现房销售新政要求，进一步优化出让条件。这是继9月3日朝阳驼房营地块临拍暂缓后，北京本月内第二次暂停宅地出让。接连暂停宅地出让，是北京土拍体系向现房销售转型的主动调整，避免旧出让条款与新销售制度冲突，保障政策落地一致性。棚改地块本身开发周期长、资金占用重，叠加现房销售要求后企业拿地门槛显著抬升，暂停后优化出让金缴纳节奏、配建要求等条件，可适度对冲资金压力，提升地块市场吸引力。
普睿地产研究
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