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B站号:德拉_股海存钱罐
好的，今天从最近碧桂园的暴雷出发，聊聊风云涌动的房地产市场。虽然我们在二级市场里一直比较关注以地产为核心的金融产业链，但并不太看重碧桂园这个事儿，当初恒大的事儿也没怎么关注，因为我不认为存在系统性风险。我们所有的资产除了房子都在低位，甚至就业都在低位，金融体系也没那么脆。
地产正处在前期高压政策导致的行业出清中，阵痛是难免的，但对于活下来的那些优质公司来说是好事儿。你看保利最近跌了吗，华润这几年都在高位，越秀、华发、滨江之类更是走了一年多牛市。我们始终认可一个简单逻辑:行业死不了，需求没不了，那么垃圾资产清退的越快，头部企业的份额就会越集中，新人笑旧人哭罢了。很多自媒体天天给你灌输危机焦虑，我们这里不讨论这些。对于国家发个统计就质疑口径，调整个就业数据公布也要阴阳怪气，天天巴不得房地产放烟花的人来说，讨论再多也是白搭。
从前的碧桂园可是个好学生，常年销售霸榜，形象稳健，是首批示范性房企之一。但成人的世界真就没有童话，去年还在积极还债的碧桂园于前几天突然躺平，8月10日宣布上半年净亏500亿左右，并被曝出两笔美元票据违约。碧桂园的有息负债总额高达1.4万亿，大家诟病碧桂园这些年有钱给管理层分红却没钱还债，质疑其明知暴雷还给基金会捐60亿。碧桂园的钱真的是浪没的吗？
去年在偿还了将近500亿有息负债的情况下只减少了300多亿货币资金，意味着它确实有在节流去杠杆。在市场本身下行过烈的情况下，三四线城市土储过多才是其倒下的真正原因。这几年土储集中在一二线的房企基本没出啥问题，我们经常可以看到上海的核心地段土拍屡屡抢疯，与此同时下面的地市新房销售遇冷，二手房市场崩塌。如此魔幻的对比似乎有超一百年没见过了，但这即是现实，又是趋势。
说到房企转型，大家讨论的都是华润、龙湖、万科那类的商业+物业模式，这些都是企业自身的多元化革新，而对于全行业而言，先得不破不立，出清完暴雷资产，才能谈经营模式。龙湖在8月14日提前还了17亿境内债，年内境内到期债务仅剩1亿多。明年1月到期的153亿港币银团贷款也已提前偿还72亿港币，其计划在年内全部提前偿还。龙湖提前还债本应是个积极利好行为，至少证明当前企业财务良好，但市场反应平平，它自己的股价反而下跌了。舆论还是以冷嘲热讽居多，毕竟碧桂园去年也提前还债，苏宁当年也是积极还债，最后都雷了。对于龙湖的此次秀肌肉，有人认为公司此举是示好资本，有利于未来借更多的钱，更有甚者认为它是利用债务悄悄转移资金。一个比一个玄幻。
客观而言，龙湖虽然也是民企，但它跟碧桂园完全不同。首先是克制程度，碧桂园去年一边提前还债一边还大量拿地，营造出一种稳健经营的假象，甚至成功晃倒了银行，使得好几个大行都给他做信用背书。而龙湖这两年拿地很克制，今年上半年连拿地额前10都没进去，一直都比较谨慎。其次龙湖的境外债控制的很好，很多企业暴雷是因为美元债不能兑付，而龙湖最近到期的美元债在2027年，可以说管理层的债务布局能力确实一流。再一个就是龙湖的居住+商业+物业的模式也决定了他的土储基本都在一二线，虽然不像华润那样有个好爹，但走的模板是很像的，这也是未来地产行业比较好的转型方向。但没办法，在碧桂园和恒大这种级别巨大窟窿的背景下，资金人心惶惶，其他企业就算再坚强也会被认为是强撑。
地产乱局的背后，平安正在躺着中枪。8月10日碧桂园宣布巨亏后平安两天内迅速跌去6个点，对于这种体量的公司来说可以算是大跌了。理由无他，还不是多亏了平安在地产上的天才布局吗，从华夏幸福到碧桂园，经典的坑是踩了遍。虽然碧桂园的股价从高点已经腰斩90%，但平安在碧桂园身上并没有亏钱。平安在2015年以2.8港币成本参与定增，一度持有了10.99%的碧桂园股份，于股价到达13-16块时减持了不少，赚了好几十亿。目前手里还剩5.7%的持仓，今年浮亏25亿，全部亏完也就是年内损失36亿而已，对于万亿资产级别的平安来说是小事，窟窿远比不上之前的华夏幸福。
所以，碧桂园之于平安，一方面总体赚钱，另一方面也不怎么影响当期财报，市场的反应有点大了。但这种情况也可以理解，毕竟一个雷爆了可能还会有下一个，平安手里的房企可不止一两家。碧桂园已经是这几年爆掉的第三个头部房企 ，加上中小企业那就是不计其数。地产在平安的投资组合中占比没那么大，但也不是可以忽视的程度。
我还是那个观点，地产行业该出清的出清，该爆就得爆。转型的第一步就是暴雷，第二步才是优质企业推动行业发展模式的转变。过去高杠杆疯狂堆量，利用回款空手套白狼的金融游戏不再可取，但不意味着这个行业就没有新的出路。龙湖和碧桂园就像硬币的两面，优质企业未来会承接下暴雷企业空出来的市场需求。无论是集中度提高带来的业绩提升，还是对新增长曲线的探索，对于头部房企来说局面都是能变好的。
另外再聊一点跟基本面没关系的东西，我觉得就像你可以相信美联储不会愿意美股崩盘一样，我们国家的房地产，不管你承认与否，它就是经济体系的核心，这是这么多年来的经济模式所决定的。行业可以大换血，因为它背后还有很多力量，但我们的经济和社会并无法承受一夜之间迅速转变的代价。我们都在说制造业强国、科技兴国，这本身是没错的，也是未来国家必然要走的方向，但这并不意味着你可以立刻舍弃当前的经济根基。
任何转型都需要个过程，任何过渡最好都是平稳。你们也知道如果国家印钞去救恒大碧桂园之流，最终的成本会以通胀的形式转嫁到你自己身上，房地产如果真的像某些人群期待的那样全行业血崩，金融体系也如你们所想的完全崩溃，你觉得你的处境就能变得更好吗？我也希望这个世界能够变得更公平，变得更好，但饭，要一口口的吃，路，要一步步的走。今天就聊到这里，祝大家投资顺利！