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B站号:德拉_股海存钱罐
本周收益率: 1.23%
本周操作:
海天减仓做低点成本。
抄了点龙湖，左侧必亏。
本周思考:
趁着下跌再次追上创业板。今年整体行情不会太好，感觉跑赢指数有戏。
关于买龙湖。龙湖也是一只追了很久的票。上一次是26买28走，跟保利同期清仓，此后就没买过开发商股票。如今业绩大暴雷，管理层说要转型，要让运营服务业务占比超过开发业务。因为我们同时持有另一只纯运营服务类股票华润万象生活，比较看好这个方向。
龙湖2025年的利润全是被开发业务拖累的(利润10亿，开发业务亏90亿)，而其运营服务类收入达270多亿，利润80亿，这个规模是比该赛道龙头华润万象生活要大的。龙湖智创生活(运营服务业务的主体)曾在上轮熊市递交过两次分拆上市申请，两次失效后主动撤退了，同期的万物云上市即腰斩，龙湖也不缺钱，因此没有强行完成上市。其实对于投资端来说有点可惜，龙湖智创如果上市按当前的情况来看估值肯定比母公司高，算个优质资产。
市场给到华润万象的估值较高主要是因为它的资产比较优质，赚钱效率低的业务全剥离干净了，就剩商业和物业。龙湖智创业务比较杂，除了商业物业外还有公寓医院街区等，且业务外拓率超过50%。华润万象接的基本都是母公司给的优质项目，龙湖智创体型更庞大，但也意味着不够精致。估值可以给到介于传统物业10倍和商业20倍之间，就算它15倍，那么80亿的利润估值怎么也该上千亿。
目前龙湖集团的估值只有500多亿，未来如果慢慢的把开发业务边缘化，以运营服务为主体，是否可以直接把它看作是龙湖智创呢？那么估值必然会提高。像我们持有的太古地产这类港系地产其实就是这种模式，现金造血能力强，常年分红和回购。但毫无疑问的是转型需要时间，这一两年利润大概率还得降。管理层说两三年内完成转型，我估计要到2028业绩才会有起色。左侧买必亏。我们买一丁点仓位只是为了观察，只是为了观察，千万别抄作业！
祝，下周继续赚。