## 遗产转移与空き家问题
日本老龄化加剧，65岁以上人口占比近30%，遗产继承常导致无人居住的空き家激增至900万套以上，预计20年内超2000万套，主要在农村和郊区。 这些老人房子因维护成本高、位置偏远，继承人放弃或低价甩卖，税费往往高于房产价值，形成负资产。
## 区域分化特征
东京首都圈新建公寓均价超7500万日元/套，2023-2024年涨幅15%以上，甚至突破1亿日元，连续多年创新高。 反观地方老旧住宅，价格低迷甚至贬值，日本房价呈现“两极”或“三极化”，都市需求旺盛 vs 地方供给过剩。
## 剪刀差成因
人口向东京集中（唯一增长区）和遗产资金流入都市，推动新建房需求；老房子贬值快，因日本文化视新房为价值高，旧房不增值。 低利率和外资进一步放大都市涨幅，老区空屋税讨论中但未逆转趋势。
## 传统市中心优势
港区、涩谷区和千代田区等核心地段，新房价格屡创新高，2024年东京中心6区新建公寓均涨20%以上，平均超1.3亿日元，主要因地铁500米内位置、商业配套完善和投资吸引力强。 这些区域供给有限，需求来自高收入者和外国人，推动溢价。
## 新兴规划区表现
北区每平米单价涨幅高达64.3%，平均1.35亿日元，澀谷区53.8%，得益于再开发项目、交通升级和年轻人职场聚集，实现规划潜力释放。 这些新区供给相对增加但需求强劲，涨幅有时超传统中心，因建材涨价和日元贬值放大效应。
## 共同驱动因素
低利率（虽升但仍低）、外资购房占比20-40%（中国人等）和遗产资金流入都市，共同推升全核心区价格；两类区域均受益，但市中心更稳定，新区更具爆发力。 人口流入和低空置率进一步支撑租金与房价联动上涨。
深圳房产的供给端
深圳房产的需求端
深圳房子该买在哪里？
