828新政影响太大，大家都在研究、观望，三周没人说话，落地细节一直没出来
上周四北京终于站出来了，毕竟是首都，ZZ觉悟高，要身先士卒打个样
北京是晚上发布，第二天是中秋节，都放假了
假期结束第一天上海就赶工抄了作业
先提炼一下政策主要内容，再给大家讲讲政策影响，这么大的事情要理解到本质
上海跟北京的细节基本一致，主要是五条
1、封顶预售
2026 年 8 月 28 日之后新出让土地的楼盘，若期房销售，必须主体结构封顶
新政前：楼栋出地面即可销售
2、全程资金监管
新楼盘预售资金全额、全过程监管，房子通过综合竣工验收，才可以解除监管
新政前：按施工进度解除监管
3、规范个人按揭贷款发放
2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）
新政前：封顶后发放按揭贷款
4、优先现房销售
2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。
取得建筑工程施工许可证后即可与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%
5、土地款可分期
2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，开发商 30 天内交够 50%首付，余款一年内缴清，经批准还能再延一年，免息
新政前：分期期限不可超过一年，二期及以后按LPR计算利息
与北京的主要区别是：
1、现房销售定金上海是3%，北京是1%
2、土地分期上海默认一年，经申请可以到两年。北京直接是两年
3、封顶标准、现房标准北京有详细规定，上海只是阐述原则，细节待确认
828新政一个月了，很多人跑过来问对楼市有带动吗
悲观的讲，对新房市场、二手房市场完全没带动
新政改变的是新房供应，至少也得半年后才有实质影响
现在还是那些楼盘，还是那些客户，还是那些价格，没一丢丢改变，哪来的影响
土地市场影响较大，第九批土拍价格下滑，开发商没看清趋势，不敢出价（《楼市的答案，都写在了今天土拍中》）
长期来讲，政策影响很大，新政后全国楼市分化更严重
现房销售新政是突发的，很多人至今没看懂：为什么要搞这个东西？
真的是为了降低交付风险吗？
十几年前管控能力更差，风险更大，为什么不搞现房销售？
核心是时代变了
之前需要期房销售，需要开发商高周转，尽快满足爆发的居住需求
现在不是不想期房销售，是全国很多地方已经现房销售了
需要补充完善现房销售制度细节，这就是828新政
现在哪还有交付风险，上海口罩事件后就没出现过烂尾盘
上批出问题的是融创未来金融城、御桥博翠，后面也都解决了
但是上海出现了不少现房项目（《上海哪些楼盘已经现房销售了》），小城市更多
新政就是帮助小城市解决困难，缩小一线城市、小城市土地收入差距
828新政明确了现房销售制度，对小城市影响最大，那里现房项目多
甚至还救了开发商一把
你都卖到现房还卖不动，怎么去拿地继续开发项目？
县城、普通地级市很多开发商已经解散了负责拿地的投拓部门
给你一个新思路，新地块可以先付50%土地款，剩下的给你两年时间，卖完老项目回笼资金再付
还不要你利息
顺便压制一下大城市
大城市还在哐哐哐卖地，税收优势、土地出让优势越拉越大
2023年北上广深杭土拍收入占全国19%，2025年增长到25%
推动现房销售，这些大城市开发商拿地积极性也会放缓
资金周转不开，看到好地块也干着急
小地方影响不大，本来就现房销售了，光脚不怕穿鞋
未来几年，小地方土拍能稳下来，至少比之前好一些
大城市反而土拍放缓
房地产市场的所有政策，初衷一定是跟土地有关
对于大家买房有什么影响，都是顺带的
大城市土拍少了，新房项目少，市场反而更健康
小地方如果土拍多了，市场更垮掉
那都是后话了，长期的问题有长期办法
先把眼前这关过了
当然对大家是利好，买现房更放心，即使买期房，也是竣工才还贷款
当然你也知道天上不会掉馅饼，买房人突然多了福利，羊毛在哪来？
上海第九批土拍，大宁地块至少少卖了十几个亿
这些钱原本会用作城市更新、道路铺设、公园绿地建设、保障房建设……
你说是谁承担了代价？
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