本文来自于图书：《25 myths You’ve Got to Avoid‑If You Want to Manage Your Money Right》，作者：Jonathan Clements，翻译者：安福双
美国人讨厌缴税，这是他们热爱自己的家的原因之一。抵押贷款利息抵税是最后几个伟大的税收优惠之一，许多人就是吃不够。事实上，很多人买荒谬大的房子，以便能申请荒谬大的抵押贷款，从而有荒谬数量的抵押贷款利息可以在纳税申报单上抵扣。
这很荒谬。
在迷思17中，我论证了买尽可能大的房子不总是一个好主意。申请大抵押贷款也是如此。你可能被告知大抵押贷款是通往财富之路。但事实是，那些利息支付让你付出的，远比让山姆大叔付出的多。
我们在哪里走错了
诚然，抵扣抵押贷款利息过去是一个有吸引力得多的提议。回到70年代末，当时收入最高的人按超过50%的边际税率纳税，可抵税的抵押贷款利息对那些挣高薪的人来说确实是一笔大交易。你可能付一美元利息，但那利息在税收节省上可能值超过50美分。算进这个税收节省后，房主们常常发现他们的抵押贷款利率大大低于普遍的通货膨胀率。就像从婴儿那里偷糖果，但你是从银行偷，这让它更甜蜜。
然而今天，最高税率没有那么惩罚性了。无论如何，大多数美国人按15%或28%的边际税率纳税，这严重削弱了任何税收抵扣的价值。如果你给银行寄一美元抵押贷款利息，你会节省15美分或28美分的税。另外85美分或72美分呢？不幸的是，那是从你的钱包里出来的。没错，所有那些抵押贷款利息没有为你节省很多税，但它让你花掉一小笔财富。
如果你的收入按超过28%的边际税率纳税呢？如果你挣很多钱，而且你报税时逐项列出抵扣，你可能已经注意到A附表已经不是过去的样子了。A附表是你列出所有逐项抵扣的地方，包括医疗费用、州和地方税、房地产税、抵押贷款利息和慈善捐赠。但如果你挣六位数薪水，你的一些逐项抵扣的价值——包括抵押贷款利息——可能被严重削减。
消息更糟。对所有负债的房主来说，你的抵押贷款带来的最大潜在税收优惠出现在头几年，因为那是你付最多利息的时候。你寄出的每一笔抵押贷款还款都被分割，一部分钱用于利息支付，一部分偿还贷款的本金余额。在抵押贷款的早期，你每月还款中很少用于本金，大部分用于利息。但随着岁月流逝，天平转移，每张支票越来越多地用于本金。
你为什么要在乎这个？当你第一次买房子、有大量可抵税的抵押贷款利息时，你可能正处于职业生涯早期，你的薪水相当低，你不在特别高的税级。所有这些都意味着，那些大量的可抵税抵押贷款利息没有为你节省很多税。
几年之后，你的薪水会更高，你的税级会更可观。但到那时，即使你每月支付相同的抵押贷款还款，更多的用于本金，更少的用于利息。就在那些可抵税的抵押贷款利息可能真正有价值的时候，你得到的却更少了。
事实上，在某个时候，所有那些可抵税的抵押贷款利息可能完全无用。怎么会？随着你的年度抵押贷款利息缩减，你可能会发现你的总逐项抵扣没那么大，你最好采用标准抵扣。例如，对1998年初报税的人来说，已婚联合申报的标准抵扣是6900美元，单身个人是4150美元。大约75%的报税人采用标准抵扣。
与许多人的看法相反，你不能通过税收抵扣变富。这对抵扣医疗费用是真的，对抵扣州、地方和房地产税是真的，对抵押贷款利息是真的，对慈善捐赠也是真的（不是说我想劝阻慈善捐赠）。税收抵扣不为你省钱。它们让你花钱。你花一美元，但你也许只节省15或28美分的税。唯一的例外是可抵税的退休账户缴款。有了这些退休账户缴款，你仍然得到税收节省，但你不是花掉这笔钱，而是投资它。这是一个双赢的提议。但对其他每一种税收抵扣，你失去的比得到的多。你花一大笔钱，但你只在税收上节省一小片。
可抵税的抵押贷款利息？谁需要它？
新规则
过了一段时间，你可能厌倦了月供，你意识到整个抵押贷款生意是在浪费钱，你决定还清那个该死的东西。事实上，每隔一段时间，当我感到勇敢时，我会为《华尔街日报》写一篇专栏，建议读者做额外还款，以便更快还清抵押贷款。然后电话响个不停，信件涌来，我意识到勇敢是多么愚蠢。说到抵押贷款，很多人就是无法清醒思考。
有一些完全合理的理由不还清你的抵押贷款。但相信我，人们不做额外还款也有一些极其愚蠢的理由。有人告诉过你永远、永远、永远不要还清你的抵押贷款吗？是时候有人纠正你了。
下面是决定是否做额外还款的方法。首先，弄清楚你的抵押贷款利率是多少。假设是7.5%。那就是你做额外还款实际赚到的，因为那是你避免的利息支出。
现在问自己："如果我不做额外还款，我会用这笔钱做什么？"很多东西会给你带来比7.5%更高的回报。例如，你可以通过还清你的信用卡获得更好的回报，它们可能向你收取18%。在长期内，你也应该通过买股票赚到超过7.5%。
如果你的品味倾向于债券、货币市场基金和存单呢？现在就变得更棘手了。十有八九，你的抵押贷款利率高于这些投资的收益率，这暗示你应该还清抵押贷款。另一方面，你的抵押贷款利息是可抵税的。例如，如果你处于15%税级，你的7.5%抵押贷款实际花你6.38%。对28%税级的人来说，真实成本更低，只有5.4%。
然而，如果你的替代方案是通过应税账户投资，你的抵押贷款利息可抵税的事实就不重要了。毕竟，如果你处于28%税级，你的7.5%抵押贷款的真实成本可能只有5.4%。但如果你不是还清抵押贷款，而是在应税账户里买一只7%的债券，你的境况会更糟。在你为债券7%的收益率缴税之后，你只剩下刚过5%，低于你通过还清抵押贷款能赚到的5.4%。
但如果你不是在应税账户里买那只7%的债券，而是在延税账户里买，比如401(k)计划、基奥计划或个人退休账户呢？在那种情况下，你买7%的债券更好，因为你每年不用为利息缴税，虽然当钱最终从账户里取出时你必须缴纳所得税（除非钱来自新的罗斯IRA之一）。如果你的缴款可抵税，或者你在为一个罗斯IRA注资，通过延税账户投资尤其是个好选择。此外，如果你通过401(k)或类似的雇主资助计划投资，你可能会从雇主那里得到某种匹配缴款。
我的建议：如果你转而会还清更高利息的债务、买股票或通过退休账户投资，不要做额外还款。但如果你替代方案是在应税账户里买保守投资，你做额外还款很可能更好。
抵押贷款领域的迷思破解
许多人坚决拒绝还清他们的抵押贷款，即使那会是对他们钱的最好利用。他们定期把现金塞进支付2%的储蓄账户，相信这比还清他们7.5%的抵押贷款是更好的投资。这些人是抵押贷款迷思的受害者。他们相信做额外还款时他们不节省任何利息，或者，如果他们确实省了钱，也只是非常小的数额。
这些糊涂的房主通常有固定利率抵押贷款。有了可调利率抵押贷款——利率每年波动——你会很快看到做额外还款的好处。如果你做额外还款，银行会把它算进年度重新计算，这样额外还款会起到减少你所需月供的作用。但要警告：当银行下次重新计算你的抵押贷款时，年度还款不总会下降，即使你做了额外还款。如果利率上升了，银行会增加你的抵押贷款收取的利息，这可能淹没你额外还款的影响。
但除非利率急剧上升，有了可调利率抵押贷款，你应该相当快看到你额外还款的好处。固定利率抵押贷款则不然。有了固定利率抵押贷款，你的额外还款似乎什么也不产生，因为这些额外还款不减少你所需的月供。相反，当你对固定利率抵押贷款做额外还款时，你缩短了抵押贷款的期限。这里藏着一大堆困惑。
最糊涂的房主认为他们做额外还款时不节省任何利息，钱只是减少了欠银行的本金数额。但更常见的是，人们认为他们在节省一些利息，但不多。怎么会？当你还清抵押贷款时，利息和本金之间的平衡转移，所以每月越来越多的金额用于本金，更少的用于利息。结果是，在抵押贷款的后期，收取的利息很少，你月供的大部分用于本金。
一些房主看到这一点，认定做额外还款没有意义，因为你所做的只是避免抵押贷款后期——那时反正不收取多少利息——的还款。然而那不是它的运作方式。实际上，当你做额外还款时，你避免的不是抵押贷款的后期，而是早期——收取大量利息的时候。
也许一个例子会有帮助。假设你刚申请了一笔20万美元、30年期、8%利率的抵押贷款。月供是1467.53美元。你需要往第一笔抵押贷款还款里加多少钱才能避免最后一笔？只要135美元。没错，要避免30年后支付1467.53美元，你所要做的只是今天付135美元。什么解释了135美元和1467.53美元之间的差异？那就是你节省的利息。
如果你想自己尝试这种计算，拿到一个个人理财软件程序。或者，玩玩金融出版商HSH联合公司（HSH Associates）在互联网上提供的抵押贷款计算器。HSH，以及Bank Rate Monitor，也能帮助识别低利率抵押贷款。
无债一身轻
如果你确实决定还清你的抵押贷款，你会发现有一些巨大的好处：
■ 你确切知道你会赚多少。如果你有7.5%的抵押贷款，那7.5%就是你做额外还款节省的。相比之下，如果你买了，比如说，一只7.5%收益率的债券，你不能那么确定赚到7.5%。债券的发行者可能拖欠利息支付，或者利率可能上升，压低你债券的价格。此外，还清抵押贷款不需要任何投资研究。与此同时，研究债券——或者任何其他投资，就此而言——可能涉及在图书馆度过的无数小时，或与经纪人或理财规划师交谈。
■ 还清抵押贷款很容易。你所要做的就是在写你每月抵押贷款支票时多扔几美元。许多人只是把美元金额凑整，这样1467.53美元的抵押贷款还款变成1500美元。
一些银行提供所谓的双周抵押贷款，你不是每月付一次，而是每两周付一半金额。净结果是你每年做26次双周还款，而不是12次月供，所以你在一年内实际上最终多做了一次月供。双周计划可以，只要你不用付钱给银行来设立它们，只要你能在短时间内退出这些计划。但如果你的银行对设立这项服务收费——我的抵押贷款提供商想要大约300美元——跳过它，坚持往你的常规月供里加钱。
■ 你为自己买到一些实质性的财务自由。一旦你的抵押贷款还清，你仍然必须支付你的房地产税、买房屋保险。但大笔月供将消失，每月释放出你可以用于孩子大学学费的钱，或者可能让你能做兼职或完全不用工作。抵押贷款解决后，你也不必持有那么多应急钱。
甚至在你完全还清抵押贷款之前，你已经积累了可观的房屋净值，然后你可以用它借款来支付大学学费账单，或在你找另一份工作时帮你渡过难关。一旦你积累了相当多的房屋净值，考虑设立房屋净值信贷额度。许多人不喜欢还清抵押贷款，因为他们觉得如果遇到财务紧急情况，他们不能随时取用这笔钱。显然，如果你突然需要现金，你不能卖掉你的房子，像你能卖掉投资那样。但如果你有房屋净值信贷额度，你的钱会像放在银行账户或共同基金里一样随时可得。