Buy the Biggest House Possible
本文来自于图书：《25 myths You’ve Got to Avoid‑If You Want to Manage Your Money Right》，作者：Jonathan Clements，翻译者：安福双
把砖块、砂浆和铝墙板与大量债务结合起来。使劲搅拌。结果？美国最受欢迎的投资。
贯穿本书，我们拿起投资和投资策略，试图理性地看待它们。所以认真思考。当你买房子时，你真正得到什么？为什么这个昂贵的一堆头疼据说是如此伟大的投资？
当然，家确实给它的主人提供庇护所和一种愉快的自豪感和安全感。但房子不是经济中充满活力的一部分。它不增长。除非你出租几个房间，否则你的房子不提供卖给更广泛社区的商品或服务。相反，它只是坐在那里，吃光你的家居装修美元，让你付出房地产税。这么平淡无奇的东西怎么能让你致富？然而，对整整一代人来说，通往财富之路可以用一条简单的格言概括：买你能买得起的最大房子。
对我父母来说当然如此。被一份丰厚的工作诱惑，我手头拮据、三十多岁的父亲和二十多岁的母亲在1966年从伦敦搬到华盛顿特区。到了那里，他们凑了4500美元的首付，以便能买下一栋45000美元的新建错层式住宅。大约28年后，1994年，在我父母离婚、四个孩子分家之后，我父亲以36万美元卖掉了这栋房子。
那是美好的旧时光。
这个教训当然没有在我这一代人身上浪费。凑出首付，申请尽可能大的抵押贷款，买你能买的最大房子。你将免租居住，你将变富。你将享用抵押贷款利息抵税的大餐。如果你真的不喜欢这个地方，你以后总能换更大的。
所以我的朋友在20世纪80年代末争先恐后地买房地产，购买他们几乎负担不起的纽约小公寓，以及本应被称为"巧手特惠"、但实际上不是的破旧郊区住宅。他们输得精光。一些人撤出，损失了他们的首付和更多。他们很快发现他们的损失有一种额外的刺痛。与失败的股票和债券市场投资不同，房地产损失是不可抵税的。与此同时，其他朋友仍在咬牙坚持，渴望更大的空间和更好的地方，但陷得太深，无法搬走。
与我们的朋友不同，我和我的妻子没有输得精光。但我们并不比我们的朋友更聪明或更幸运。我们只是更破产。我们也会买房地产，但我的妻子在研究生院，所以我们根本负担不起房子。那是我们从未做过的最聪明的举动。
我们在哪里走错了
为什么我朋友们的家变成了恐怖屋？房地产通常是一项相当不错的投资。但没有任何地方规定买一栋大房子会让你变富。事实上，20世纪70年代和80年代初发生的事情有点像反常现象。房价经历了巨大的飙升，部分原因是工资上涨，以及婴儿潮一代进入住房市场带来的需求激增。但通货膨胀才是那剂伟大的灵丹妙药。
在整个70年代和80年代初，通货膨胀猖獗，有些年份消费者价格上涨超过10%。你也许记得前几章，快速上涨的消费者价格对股票和债券等金融资产不利。事实上，在整个70年代，股票和债券都是糟糕的投资。
但虽然通货膨胀对金融资产可能是毁灭性的，它对所谓的硬资产却很好，比如黄金、收藏品和房地产。在长期内，这些硬资产可能不会让你赚多少钱，一旦算进通货膨胀。但因为硬资产非常擅长保持相对于通货膨胀的价值，投资者往往在消费者价格快速上涨时涌向它们。
70年代和80年代初就是如此。随着通货膨胀推高房价，房主享受了惊人的收益。想象你买了一栋10万美元的房子，首付2万美元。然后通货膨胀飙升60%，你家的价格跟进，涨到16万美元。结果呢？你的家在真实、经通胀调整的美元中不再更值钱。只有它的名义价值增加了。
但如果你用借来的钱买了房子，名义增长就足以让你变富。如果通货膨胀飙升60%，你家的名义价值录得可比的涨幅，你的财富会膨胀，因为现在你拥有房子大得多的部分。你不是在一栋10万美元的房子里有2万美元的净值，而是在一栋16万美元的房子里有8万美元的份额。你的净值份额从20%上升到50%。
当然，最大的输家是持有你抵押贷款的银行。它借给你8万美元，你现在正在用因为通货膨胀而价值远低于你最初借的美元的美元偿还。事实上，在70年代和80年代初，许多房主实际上支付的是负利率，因为他们的抵押贷款利率低于通货膨胀率。
这种数学魔法让数百万美国人致富。你的房子越大、你借得越多，你就越富。但然后，就在我的朋友们到达派对时，可怕的事情发生了。通货膨胀消失了，或者说几乎消失了。房地产的繁荣破灭了，我的朋友们也破灭了。对我父母那一代人来说如此有效的数学进入了快速逆转。你投在10万美元房子上的那2万美元，在房价上涨时可能迅速翻倍。但当房价下跌时，你将承受全部损失。当你家的价值滑到9万美元、然后8万美元，你的2万美元首付被抹掉了。
新规则
因为我们大多数人借钱买房，当通货膨胀率和房价上升时我们获得巨大收益，当它们下跌时我们遭受可怕的损失。这完全是一场赌博。也许你会大赚一笔，但也许你不会。
这种巨额收益的机会和可怕损失的风险，源于借来的钱和房屋价值的名义涨跌的易燃组合。如果你从这些名义回报中剥离通货膨胀，只看真实的、经通胀调整的收益呢？事实证明，房子不是升值的重要来源。在长期内，你家的价值可能每年比通货膨胀多攀升约两个百分点，所以如果通货膨胀每年落在3%，你的房子可能上涨5%左右。
那事实上基本上就是我父母的家发生的情况。当然，他们付了4500美元，最终落袋36万美元。但那4500美元是一栋4.5万美元房子的首付；在接下来三十年里，他们通过一个月又一个月按揭付款，支付了房子购买价格的其余部分——外加可观的利息。28年期间的实际升值是从4.5万美元——房子的原始价格——到36万美元。那等于7.7%的年化回报率。同一时期，通货膨胀每年录得5.6%，股票每年攀升11%。这栋受益于华盛顿繁荣的房地产市场以及70年代和80年代大部分时间全国房价飙升的房子，每年只比通货膨胀多涨了不到两个百分点。事实上，父母那栋错层式住宅甚至跟不上股票。
也许你开始觉得房子不是那么好的投资。不对。如果你和许多人一样，你的房子很可能仍然会是你比较好的投资之一。但这不是因为通货膨胀浪潮就在眼前。相反，你的家将被证明是一项绝妙的投资，因为——不管通货膨胀发生什么——拥有一个家迫使你储蓄。每个月，每张抵押贷款支票，你都越来越多地拥有你的房子。在分期付款计划上度过15年、20年或30年后，你将是一笔可观资产的完全所有者。
听起来有吸引力？考虑一下影响。如果你的目标是快速积累大量房屋净值，买尽可能大的房子可能不是最好的策略。诚然，购买更大的房子迫使你做更大的月供，而且如果通货膨胀飙升，你会做得很好。
但没有那场通货膨胀飙升，买那栋大房子不是积累房屋净值的最快方式。毕竟，如果你买一栋大房子，你将不得不申请一笔大抵押贷款，还款要延伸到30年。在抵押贷款的头15年，你几乎偿还不了多少抵押贷款的本金余额。例如，如果你用30年固定利率抵押贷款借了30万美元，利率7%，15年后你只还清了7.8万美元的贷款。
那么如果你想快速积累房屋净值，你该怎么办？理查德・T・加里根（Richard T. Garrigan）和约瑟夫・L・帕利亚里二世（Joseph L. Pagliari, Jr.）（《住房升值、所得税与抵押贷款替代方案》（Housing Appreciation, Income Taxes, and Mortgage Alternatives），《房地产评论》（Real Estate Review），1995年夏季刊）主张，你应该买一栋稍小的房子，申请15年抵押贷款，这样你15年内完全拥有这栋房子。或者，与其用15年期贷款买稍小的房子，你可以申请30年期抵押贷款，然后做额外还款。30年期抵押贷款的利率会比15年期抵押贷款略高。但一些能负担15年期抵押贷款要求的更大还款的购房者，反而选择30年期抵押贷款，这样他们不会被锁定在更大的还款里。这些人往往最终还是会做更大的还款，以便提前还清抵押贷款。
做额外还款或申请15年期抵押贷款，都是快速积累大量房屋净值的稳妥策略。