“直接买永居”是近年搜索热度极高的词汇，但许多人常将“护照”与“永居”混淆。护照代表国籍，免签国多、权利完整；永居则是长期居留权，可实现长住、子女就地上学及资产落地，但通常无选举权且部分福利受限，不自动等同于公民身份。本文重点盘点通过合规投资通道获取长期居留身份的几个主流国家。
为何2026年需特别关注？因为多国正对外国买家“重新定价”：希腊拟将非欧盟买家住宅过户税从3%提至15%，葡萄牙将黄金签证入籍年限从5年延至10年，匈牙利、马耳他也在微调门槛。政策窗口期不会永远敞开，尽早规划锁定的是成本与确定性。
五国投资永居门槛与核心差异解析
希腊：25万欧购房获居留，过户税拟大幅上调
希腊黄金签证分为三档：商改住25万欧、核心区40万欧及80万欧。购房即获5年可续居留，无居住要求，支持一家三代随行。最大变量在于，希腊总理宣布拟将非欧盟买家住宅过户税从3%上调至15%，预计2027年落地。届时25万欧房产或将增加近3万欧（约合24万人民币）成本。
适合人群：注重欧洲教育、地中海生活方式或资产多元化配置的家庭。提醒：项目功能优势依旧，但“低成本窗口”正加速收窄，在旧税率落地前规划可有效控制成本。
葡萄牙：50万欧基金获居留，入籍年限延至10年
葡萄牙自2023年关停购房通道后，目前主流途径为投资50万欧合规基金，年均仅需居住7天，5年转永居路径保持不变。但2026年5月新国籍法生效后，黄金签证持有人申请入籍的年限将从5年延长至10年，且起算点调整为首次居留卡签发日。居留身份价值未减，但获取护照的预期时间将大幅延后。
适合人群：追求欧盟身份与申根出行自由，且无长居意愿的家庭。提醒：切勿将“获居留”与“获护照”混淆，若目标为护照，时间线需按12年以上规划。
马耳他：一步到位获永居，英语环境利好教育与养老
马耳他MPRP永久居留项目是欧洲少有的“一步到位永居”。只需政府捐款3.7万欧、行政费6万欧、慈善捐赠2000欧，再租赁（年租≥1.4万欧）或购买（≥37.5万欧）房产并持有满5年即可。该项目无强制居住要求，以英语为官方语言，集欧盟、申根、欧元区、英联邦“四位一体”于一身，子女亦可选择华侨生路径。
适合人群：看重英语环境、子女教育衔接及长辈养老的家庭。提醒：门槛稳定但总持有成本需结合房产计算；永居不等于护照，后续入籍需另行申请归化。
匈牙利：25万欧基金获10年居留，零居住要求
匈牙利于2024年7月重启访客投资者居留项目：投资25万欧认购央行备案房地产基金（持有5年），或向高校捐赠100万欧，即可获10年居留（可再续10年），无居住要求，申根区每180天可停留90天，是申根区门槛最低的投资移民项目之一。
适合人群：需要低成本申根身份底座、短期内无长居计划的家庭。10年的初始居留期在欧盟黄金签证中最为宽裕，续期压力小，适合“先占坑、后决定”的申请人。
巴拿马：20万美元定存或购房，2年转永居享属地征税
巴拿马友好国家签证规定：购房30万美元，获5年永居后即可申请入籍。其核心优势在于属地征税政策——境外收入不计入课税范围，对从事拉美贸易或配置美元资产底座的家庭极具吸引力。
适合人群：在拉美拥有实业、看重美元资产配置与税务筹划的家庭。提醒：中国内地护照持有者需通过合格投资者签证等其它通道申请。
如何精准挑选适合的投资移民国家
挑选移民国家并非单纯比较“谁最便宜”，而是要匹配“真实诉求”。若看重欧盟通行与子女教育，希腊、葡萄牙、马耳他更为对口；若需要低成本申根身份底座，匈牙利是优选；若旨在布局拉美美元资产与税务筹划，则应关注巴拿马。当前各国身份政策窗口正集体收紧，提前半年规划，往往意味着节省一笔税费、多一个优质选项。