多伦多的新房市场，近年来一直绕不开一个争议：为什么建了这么多公寓，却没有更多适合家庭居住的独立屋和联排住宅？
尤其在公寓销售放缓之后，一种观点越来越常见：开发商盖错了房子，而政府鼓励高密度开发的政策，造成了今天的供需错配。
随着10月市政选举临近，住房供应、开发费和住宅密度，也成为选民评估候选人承诺时的重要议题。
大多伦多建筑与土地开发协会（BILD）总裁兼首席执行官 Dave Wilkes 认为，把问题简单归结为“政策方向错了”，忽略了土地、成本和人口变化等多方面因素。
公寓越建越多，不只是政策推动
政府的土地使用政策确实鼓励提高住宅密度，但多伦多大量建设高层公寓，也有现实条件的限制。
大多伦多地区南面是安大略湖。多伦多、密西沙加、皮克林、纽马克特和伯灵顿等城市，可供向外扩张的空间十分有限。
多伦多尤其如此。城市边界固定，无法通过不断扩大市区，在外围未开发土地上建设大片新住宅区。
土地少，价格自然高。地价越高，在同一块土地上建设更多住宅的经济压力就越大，越靠近市中心，这种情况越明显。
在这样的条件下，独立屋和联排住宅即使能够兴建，售价也往往超出普通买家的预算。开发项目因此更多转向在现有城区内建设公寓等高密度住宅。
独立屋开发费更高，就代表政策偏向公寓？
开发费也是这场争论的焦点。
一种常见看法是，一套公寓的市政开发费通常只有一套独立屋的一半，因此收费制度实际上在鼓励开发商多盖公寓。
Wilkes 则指出，只比较每套住宅的收费，无法反映全部情况。
开发费主要用于承担新增居民带来的市政服务和基础设施需求。
面积较大的住宅通常能够容纳更多人，因此对应的收费也更高。
高密度住宅可以让基础设施服务更多住户，提高使用效率，但前提是现有设施维护良好，不需要大规模升级。
如果换成按面积计算，情况就不同了。按照 Wilkes 提供的比较，公寓每平方英尺承担的开发费，实际上接近独立屋的两倍。
这也给户型面积带来了压力：为了控制每套住宅的总价，同时消化开发成本，开发商倾向于把单位做得更小。
“鞋盒公寓”有多小？平均成交面积约74平方米
多伦多的新公寓经常被批评为“空中的鞋盒”，面积小、空间局促，是不少买家的直观感受。
不过，Wilkes 援引 BILD 的官方市场数据供应商 Altus 的统计指出，7月份大多伦多地区售出的公寓，平均面积为800平方英尺，约合74平方米。
他同时列出了其他主要城市的公寓平均面积作为比较：
- 纽约：779平方英尺，约72平方米；
- 蒙特利尔：750至880平方英尺，约70至82平方米；
- 芝加哥：748平方英尺，约69平方米；
- 英国伦敦：667至721平方英尺，约62至67平方米；
- 华盛顿特区：745平方英尺，约69平方米。
如果将不同楼龄的公寓全部计算在内，大多伦多地区的平均面积约为850平方英尺，约79平方米。
因此，Wilkes 认为，用“鞋盒”概括当地公寓，并不能准确反映整体情况。
不过，平均面积也不能直接说明市场上有多少小户型，更不能单凭这一数字判断住宅是否适合家庭居住。卧室数量、空间布局和售价，同样影响买家的选择。
销售放缓，也与人口和需求变化有关
除了住房类型和面积，需求端的变化也在影响市场。
Wilkes 列出的因素包括移民数量下降、国际学生和非永久居民人数减少、家庭规模缩小，以及国际贸易紧张局势和关税带来的不确定性。
这些变化共同影响了购房和租房需求。因此，公寓销售放缓，很难只用“盖得太小”或“盖得太多”来解释。
政策层面也出现了减轻购房和开发成本的措施。Wilkes 提到，联邦政府已将新房统一销售税（HST）退税计划扩大至所有新房买家，各市政府也越来越频繁地宣布下调开发费。
但他提醒，这些措施大多具有临时性质。短期优惠可以影响市场，却无法从根本上解决长期住房供应问题。
市政选举临近，住房承诺要看什么？
对于即将到来的市政选举，Wilkes 的核心观点是：大多伦多地区需要更合理的住房组合，也需要更多不同类型的住宅。
土地使用政策确实有调整空间，而其中相当一部分权限掌握在省政府手中。
从代表住宅建设、土地开发和专业翻修行业的 BILD 立场来看，当前销售疲弱并不意味着未来不再需要新增住房。Wilkes 判断，一旦市场恢复正常，产权公寓、出租公寓、联排住宅、叠拼住宅、半独立屋和独立屋，仍然都需要增加供应。
对选民而言，评估住房承诺时，除了关注“准备盖多少套”，也需要看清楚：盖在哪里、盖什么类型，以及最终有多少家庭能够负担得起。
信息来源：多伦多星报
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