9月22日，深交所公募REITs信息平台显示，华夏凯华封闭式商业不动产证券投资基金项目状态更新为“已申报”，申报类型为首发。2026年8月，其底层资产凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获广州市政府批复，成为广州首个落地的商业用地续期项目。
仲量联行评估咨询团队在凯华项目申报过程中为客户提供底层资产评估服务。从续期政策研判到价值论证，团队全程参与，为凯华集团及基金管理人提供符合监管要求的估值支持。从续期落地到REITs申报仅一个多月，印证了土地续期已成为支撑资产进入资本市场的有利条件。
凯华项目验证了一条完整路径：续期政策可预期、成本可测算、资产可对接资本市场。结合一线城市最新政策与估值实践，我们对土地续期趋势有以下三点观察：
一、土地续期政策逐渐清晰，定价机制趋于合理
今年以来，广州、上海相继出台工商业用地续期新政：广州强调条件、期限与费用的量化，将投资强度等绩效因素纳入判定；上海提出“以续期为常态、不续期为例外”。北京、深圳也通过城市更新或一事一议探索路径。各地政策方向一致：将“土地到期”从模糊风险变为可测算成本。预计到2035年，全国将有超120万宗非住宅用地到期，制度的清晰化正当其时。
在定价方式上，续期费用不再简单按完整市场价格收取，而是综合剩余年限、续期年限、基准地价与项目绩效确定。例如广州对达标项目按标定地价70%计收，绩效被正式纳入价格形成。合理的方向是“有偿续期、价格可测、绩效挂钩、成本可承受”。
二、续期修复资产价值，重塑估值逻辑
对资产价值而言，续期既带来正向修复，也伴随成本因素。正向因素在于收益期限延长、“年限折价”修复，以及流动性与融资能力的恢复。成本因素则是补缴地价，若物业收益与续期成本不匹配，净提升可能有限。
在估值实践中，剩余20年可视为“市场注意力阈值”。进入20年，买方会关注续期成本或退出情景；进入15年、10年，影响将延伸至贷款期限与退出路径。对尚未获批项目，估值应建立“不续期、按基准政策有偿续期、提前续期获批”三种情景假设，而非无条件按最高年限续期。
仲量联行提醒：土地续期的意义不止于年限延长，更意味着市场对未来经营周期、续期成本和资产价值预期的重新校准。
三、市场资产分层加速，主动权掌握在提前规划者手中
随着各地续期路径清晰，市场正形成新分层：完成续期且成本锁定的资产、具备清晰路径但尚未办理的资产、受规划或绩效制约可见度较低的资产。即便剩余年限相同，这三类资产的估值逻辑与风险定价也将明显分化。凯华项目正是第一类资产的现实样本。
未来的估值重点不是给短年限资产贴统一折价标签，而是识别续期政策与条件如何传导至项目现金流。能更早将土地台账、政策路径、成本测算和资本安排连成证据链的企业，将更有可能把“年限焦虑”转化为资产管理的主动权。
关于仲量联行评估咨询团队
仲量联行评估咨询团队在商业地产与公募REITs估值领域拥有长期积累，为各类投资者提供持续服务，并已为公募REITs发行与存续管理、金融机构抵押物风险管理、大宗交易、城市更新及逾期土地补办续期等场景提供专业的估值支持。