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2020年4月，张某想买一间商铺做餐饮生意。A公司销售人员向他推荐了两处商铺，其中一处虽然面积小、价格高，但销售人员明确说“可以做餐饮”。张某还实地查看了商铺，看到里面已经装了烟道、隔油池等餐饮设施，于是签了《商品房预售合同》，支付了首付款82万元，并办理了85万元的商业贷款。
但合同签完后，张某才发现：商铺无法通过环境影响评价，根本不能用于经营餐饮。
张某要求退房，A公司却拿出合同说：补充协议里写得清清楚楚，销售人员的口头讲解不作为合同内容，而且商铺本来就“不得用于餐饮”。张某于是将A公司告上法庭。
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一
争议焦点
本案的核心问题在于：销售人员关于商铺可以经营餐饮的说明，是否构成合同内容？补充协议中的免责条款是否有效？
A公司认为，合同白纸黑字写着“口头讲解不作为合同内容”，而且补充协议明确约定商铺不得用于餐饮，张某自己没看清，责任自负。
张某则认为，自己多次确认商铺可以做餐饮，价格也比其他商铺高，销售人员的承诺对购房决策有重大影响，应当视为合同内容。补充协议字体小、行距密，A公司没有尽到提醒义务。
二
裁判要旨
法院经审理认为，商品房的销售广告和宣传资料一般属于要约邀请，但出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入合同，也应当视为合同内容。
本案中，张某在购房前多次询问商铺是否可用于经营餐饮，均得到肯定答复；商铺内设有烟道、隔油池等餐饮设施；可经营餐饮的商铺单价也高于其他商铺。因此，销售人员关于商铺用途的说明对合同订立和价格确定有重大影响，应当视为合同内容。
关于补充协议中的免责条款，法院指出：该条款属于格式条款，A公司未以合理方式提示张某注意，字体较小、行距较密，也未单独说明。仅凭合同末尾一句“买受人已阅读全部合同内容”的笼统约定，不能认定A公司尽到了提示说明义务。因此，该免责条款对张某不产生约束力。
现商铺无法用于经营餐饮，导致张某的合同目的无法实现，A公司构成根本违约。张某有权解除合同。
判决结果：解除《商品房预售合同》；解除贷款合同和抵押合同；A公司返还张某首付款82万元及利息；A公司赔偿张某已偿还的贷款本息，并向银行偿还剩余贷款；银行配合办理抵押预告登记的涤除手续。
A公司不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
三
实务提示
1
第一，销售人员的口头承诺，不一定“说了白说”。
根据司法解释，如果开发商就房屋用途、设施等所作的说明和允诺具体确定，且对购房决策和房屋价格有重大影响，即使未写入合同，也应当视为合同内容。本案中，“可以做餐饮”的承诺对张某的购房决策和价格确定有重大影响，因此构成合同内容。
2
第二，格式条款的提示说明义务不可忽视。
开发商在补充协议中设置“口头讲解不作为合同内容”等免责条款的，必须采取合理方式提示购房人注意。仅靠一行小字或者一句“已阅读全部内容”的笼统表述，不足以证明尽到了提示义务。未尽提示义务的，该条款对购房人不产生约束力。
3
第三，购房人要保留证据。
购房过程中，对销售人员的承诺、宣传资料、现场查看情况等，建议保留聊天记录、录音、照片等证据。一旦发生纠纷，这些证据可能成为维权的关键。
4
第四，根本违约可解除合同。
开发商无法履行合同重要义务，导致购房人合同目的无法实现的，构成根本违约。购房人有权解除合同，并要求返还购房款及赔偿损失。涉及贷款的，还可以一并要求解除贷款合同，由开发商向银行偿还剩余贷款。
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