一、先说一个被再审改判的案子
庄荣华律师在咨询中发现，很多当事人对这类房子有一个共同的误解——只要房子登记在我名下，离婚时房子就是我的，我按评估价给对方一笔补偿就行。这个想法在城镇商品房上大体成立，但放到农村宅基地房屋上，很可能在二审、甚至再审阶段被推翻。
为了讲清楚其中的道理，庄荣华律师先讲一个真实的再审案件。案情已作匿名化处理，但房屋性质、金额结构和审理经过保持原样，因为它恰好展示了这套规则在什么地方会失灵。
二、案件经过：从「补偿 10 万」到「各占 50%＋每月 1000 元」
男女双方于 2001 年初登记结婚，当年年底生育一女。一家三口与男方的父母一起，住在男方父母农村宅基地上的自建房里——上下两层，面积 205.7 平方米。
到了 2004 年，男方向父母支付 5 万元购买款，房屋也随之登记到他一个人名下，此后三代人一直住在一起。
后来，两人的感情日渐淡漠。男方曾对女方动手，收到了公安机关出具的家庭暴力告诫书。女方向法院起诉，要求离婚并分割这套房子。男方的态度是：感情还没破裂，不同意离婚；如果真的判离，房子应当归自己——理由是母亲和女儿都住在里面；他愿意折价补偿女方。
审理过程中，女方申请对房屋价值作出认定，法院依法委托了鉴定机构。评估报告给出的房屋市场价值是157600 元。这里有一个非常关键的细节——这个数字是不含土地使用权的房屋重置价。换句话说，它的算法是“把重建成本扣掉折旧”，得出房子的现值。
也就是说，这个数字算的是盖这栋房子要花多少钱，完全没有把宅基地本身的价值算进去。
更值得注意的是，第一次开庭之后，两人又动了手——男方在法院门口把女方推倒，再度被公安告诫；法院随后出具了人身保护令。
（一）一审和二审的判法
一审法院先认定，这套房屋属于夫妻共同财产。接着，它把两件事纳入考量：一是房屋实际上由男方与母亲、女儿共同居住，二是男方有家暴行为。于是按照倾斜保护的原则，房屋所有权判给男方，同时要求男方按建筑物重置评估价的 65% 支付折价补偿款。判决的结论是：准予离婚；房屋判归男方，由男方向女方支付折价补偿款 10.244 万元。
庄荣华律师看到这个结果时并不意外。按重置价折价补偿，本来是城镇商品房里的惯常做法，搬到农村房屋上，很容易在最关键的地方出问题。
女方上诉，二审驳回上诉、维持原判。
（二）再审为什么改判
女方申请再审，法院裁定再审。再审给出的判断是：一、二审虽然已经考虑到家暴和女方无过错，给予了适当倾斜，但没有充分考虑当地农村宅基地房屋的价值构成特殊性，也没有充分考虑女方的实际居住情况，而是仅按建筑物重置评估价、简单套用共有财产的惯常分割规则，对未能取得房屋所有权的女方一方不尽合理。
再审判决改成了这样：
- 把二审判决撤销
，一审判决里除了准予离婚之外的部分也一并撤销； - 房屋由双方按份共有，各占一半产权
，但整栋房子交由男方使用； - 男方从判决生效当月开始，在每月 20 日前向女方支付房屋占有使用费 1000 元
。
不仅如此，再审在裁判理由中还留了一句很要紧的话：万一市场行情发生重大变化、这笔使用费变得明显不合理，双方可以重新协商，也可以请求调整。
同样是这套房子，一审二审给女方的是「一次性 10 万多元」，再审给女方的是「一半产权＋每月 1000 元使用费，且以后还能调整」。差别为什么这么大？庄荣华律师认为，关键就在下面这个认识上。
不能实物分割、又不宜折价补偿时，法院这样判。
三、第一步认识：农村宅基地房屋的价值，不止是房子
要理解再审的思路，先要接受一个基本判断：农村宅基地房屋和城镇商品房，是两种不同性质的财产。它们看起来都是“房子”，但在能不能流通、价值怎么算这两件事上，差别很大。
（一）没有公开市场，就没有可靠的市场价
《民法典》第 304 条讲的是共有物的分割方式，核心逻辑是能实物分割的就分实物，不能分实物或者分了会掉价的，就把变价款分掉。
《民法典》第三百零四条第一款（条文要旨）：共有人可以协商确定分割方式；协商不成的，能分割、且分割不会让财产掉价的，就分实物；分割困难、或者分割会让财产掉价的，就读折价、拍卖或者变卖所得的价款来分。
这段话里藏着一个很容易被忽略的前提：要按价款来分，前提是房子能在公开市场上正常交易、价值有市场化的衡量标准。放在城镇商品房上，这个前提当然成立——中介挂牌价、成交记录、司法拍卖数据，随便哪一样都能把价值说得比较准。庄荣华律师提醒，这一条差别，是后面所有判断的分水岭。
但农村宅基地上的房屋不一样。它的宅基地使用权与集体经济组织成员身份绑定在一起，不能像普通商品房那样自由流转，也没有一个公开的买卖渠道。既然没有市场，也就谈不上用市场标准去认定它的真实价值。
（二）能评估出来的，往往只是建筑物重置价
这是本案最要紧的一点。就算启动评估，能算出来的通常也只有建筑物的重置成本——说白了就是“重新盖一遍要花多少钱”。至于宅基地本身的价值、以及将来可能拿到的拆迁利益，这种评估方法根本界定不了。
于是就会出现本案这样的局面：评估报告写着 15.76 万元，但它只是一栋两层楼的砖瓦价值。而这座房子真正可能值钱的部分——宅基地使用权、将来的拆迁补偿预期——在这个数字里完全没有体现。
（三）按这个价补偿，就是一方的「隐性获益」
把上面两点连起来看，结论就很清楚了。如果直接按建筑物重置价评估，然后由一方取得房屋所有权、向另一方支付折价补偿款，会产生什么后果？
这个方案的两端是不对称的
得房一方：同时享有了完整的宅基地使用权益，以及潜在的拆迁利益。这些利益都没有体现在补偿款里。
拿钱一方：只拿到一笔按砖瓦成本算出来的少量补偿。在本案中，就是 10 万余元。
为什么说显失公平：两边分到的东西，性质完全不同。一边拿的是完整的财产权益，另一边拿的是一笔折旧后的建筑成本。这不是金额多少的问题，而是分割对象根本不对等的问题。
正因为如此，再审给出了明确的判断：这类情形下，不应当直接套用评估折价补偿的老做法，可以改用按份共有来分割。
庄荣华律师把这层道理讲得更直白些：评估价低，不代表这套房子不值钱，只代表评估方法测不出它值钱的部分。用测不出来的数字去把财产分掉，等于让另一个人的权利在评估表上消失了。
四、三条路径怎么选：一张判断顺序
弄清了原理，再来看具体怎么分。庄荣华律师把这类房屋的分割路径整理成三条，它们是有先后顺序的，而不是随便挑一条。
三条路径怎么选：实物分割、折价补偿、按份共有。
路径一 · 实物分割：能分开就分实物
适用条件：房子分得开，而且分开之后不会掉价。比如结构上本来就能独立拆成两套、各有独立的出入和配套。
农村宅基地房的现实：这类房屋通常无法实物分割。本案中，房屋结构复杂，双方又存在家暴冲突，实物分割不宜实施。
实务提示：如果确实具备实物分割条件，这是对双方都最直接的一条路。但要在农村自建房上满足这个条件，难度较大。
路径二 · 折价补偿：一方得房、一方拿钱
适用条件：房子能在公开市场上正常交易，价值有市场化的衡量标准。也就是前面说的流通性较强的财产，典型如城镇商品房。
农村宅基地房的现实：因为没有自由流转的渠道，评估一般只能算出建筑物的重置成本，算不进宅基地权益和将来的拆迁利益。
什么情况下仍可用：双方协商一致时完全可以用。协商本身是最优先的分割方式——法律首先尊重当事人的意思自治。
风险点：如果一方并不是真的同意，而只是按评估价被动接受，这个方案在后续程序中被推翻的可能就很大——本案的一审判决就是这样被改掉的。
路径三 · 按份共有：确定份额、不拆实物
适用条件：双方谈不拢，同时又不适合拆开分。这时候就可以改用按份共有的思路。
怎么操作：先由法院定下各自的产权比例，房子不拆、不卖，只在登记上体现份额；然后由其中一方单独居住，并向另一方支付占有使用费作为补偿。
本案的做法：法院把几件事放在一起权衡——房子来自男方父母的宅基地、男方有家暴过错、妇女权益需要保护，最后酌定一人一半份额。
为什么这样更公平：份额对应的是一整套财产权益，宅基地权益和潜在的拆迁利益都被留在了份额里，而不是被评估价一笔抹掉。
庄荣华律师把三条路径的取舍标准总结成一句话：先看能不能分实物，再问能不能协商，两条都不行的时候，按份共有是那个更尊重财产真实形态的答案。
五、按份共有之后：份额怎么定
确定了走按份共有这条路，下一个问题就是——双方各占多少份额？这不是简单地一人一半，也不是按谁的贡献大来算。从本案的裁判理由看，法院综合了下面几项因素。
因素一 · 房屋来源
看什么：房子最初是谁的。本案中，房屋来自男方父母的宅基地，男方后来向父母支付了 5 万元购买款并办理了登记。
影响方向：房屋来源会影响份额的分配权重。需要说明的是，婚后购买、登记在一方名下的房屋，本身并不因此成为“登记人的个人财产”——本案仍认定为夫妻共同财产。
因素二 · 双方的过错
看什么：有没有家暴、重婚、与他人同居、转移财产等过错情形，以及有没有相应的证据。
本案的实际情况：男方两次因家暴被公安机关告诫，法院还出具了人身保护令；第一次庭审后，男方在法院门口推倒女方。
实务提示：告诫书、人身保护令、就诊记录、报警记录、伤情照片，都是认定过错的关键材料。这类证据要尽早固定，事后补很难。
因素三 · 家庭成员的居住需求
看什么：房屋实际由谁在住、有没有需要照顾的老人和孩子。
本案的实际情况：房屋由男方与其母亲、女儿共同居住，三代人的居住需要都要考虑。
为什么重要：这直接影响房屋判给谁单独居住使用。居住需求不是分割份额的理由，但会决定谁住、谁付使用费。
因素四 · 照顾妇女与子女权益
法律依据：《民法典》第 1087 条第 1 款要求，离婚时共同财产先由双方协议；协议不成的，法院要结合财产的具体情况，向子女、女方和无过错方一侧倾斜。
本案的体现：一、二审已经对女方作了倾斜（按 65% 补偿）；再审进一步认为，倾斜不能只是比例上多几个百分点，而要看分割结果的实质是否公平。
实务提示：这是本案最有价值的一层校验——名义上的倾斜，挡不住实质上的失衡。
把这些因素连起来看，庄荣华律师提醒当事人注意一件事：份额的确定是综合判断，不是算术题。当事人能做的，是把自己这一侧的因素（出资、居住、照顾家庭、对方的过错）用证据摆清楚，而不是寄希望于一个固定的百分比。
六、占有使用费：房子给谁住、住的人付多少钱
按份共有解决了“产权怎么算”的问题，但还有一个现实问题没有解决：房子只有一栋，两个人不可能都住在里面。
再审的思路很明确：如果两个人继续住在一起只会把矛盾越闹越大，那就让一方单独居住，再由这一方给另一方支付占有使用费。本案中，法院正是考虑到共同居住必然激化矛盾，同时又需要保障男方母亲和女儿的居住，才把房屋判由男方单独使用。
（一）费用标准怎么定
裁判理由里给的标准是：费用高低，要结合当地同类房屋的租金水平、以及双方各自的经济状况来合理确定。落到本案，法院把当地的租金行情和两人的经济情况一并考虑进去之后，酌定了一个每月 1000 元的标准。
庄荣华律师在办案中常说一句话：使用费看着是个小数目，其实它是整套方案能不能长期运转的关键。标准定得太低，拿钱的一方等于长期被无偿占用；定得过高，住的一方又难以承担，反而会滋生出新的纠纷。
庄荣华律师特别提示：这个数字不是随意拍出来的，也不是按房屋评估价折算的。它对应的逻辑是——你独占使用了本来属于两个人共有的房屋，就相当于占用了对方那一份使用权，因此要支付对价。所以，与其说它是“租金”，不如说它是对另一份使用权被占用期间的补偿。
（二）为什么以后还可以调整
本案还有一个很有前瞻性的安排：双方以后还可以就这笔使用费重新协商，或者请求法院调整。
理由写在裁判理由里，一共三层：
-
这类房屋的价值里，除了盖房子的成本，还含着宅基地权益和将来可能兑现的拆迁利益； -
两个人在未来的收入、住房、家庭负担都可能变化； -
所以判决要给未来留一个调整的口子，既讲公平，也讲灵活。
这一点对当事人的实际意义是什么？判决书不是终点。如果当地租金水平在几年后明显上涨，或者房屋面临拆迁、补偿标准发生变化，拿着这笔使用费的一方可以请求调整，而不是被一个多年前的数字锁死。
庄荣华律师建议，如果能在离婚判决或者调解协议里直接写入「情况发生重大变化时双方可再行协商或请求调整」，比事后再单独提一次申请要顺利得多。
庄荣华律师认为，这是这类案件中对当事人最有实际价值的一个细节——它承认了一件事：农村房屋的价值是随时间变化的，而分割方案必须留出跟着变的口子。
七、城镇商品房和农村宅基地房，差别在哪
很多当事人会把城镇商品房的分割经验直接套到农村房屋上，结果判断失误。庄荣华律师把两类财产的差别并列出来，方便对照自查。
城镇商品房 · 一般规则
市场价：有公开市场，可以通过中介报价、成交记录、司法拍卖数据确定价值。
常规做法：竞价、评估后由一方取得所有权并支付折价补偿款。也就是“谁要房子谁补钱”。
为什么行得通：房屋可以自由流通，折价补偿款的数额能够对应房屋的真实价值，所以一方向另一方补偿，双方在利益上是接近对等的。
农村宅基地房 · 特殊规则
市场价：没有公开市场。宅基地使用权只认本集体经济组织成员这个身份，外人既拿不到、也流转不了。
评估的局限：通常只能测算建筑物重置成本，无法界定宅基地权益及潜在拆迁利益。
常规做法为什么不行：按重置价折价补偿，会让得房一方独享宅基地权益与拆迁预期，另一方只拿少量补偿，显失公平。
替代做法：按份共有＋一方居住、支付占有使用费＋预留情势变更调整空间。
把两栏放在一起，结论就很清楚了：不是农村房屋不能分，而是不能照搬城镇商品房的分法。庄荣华律师在咨询中经常会问当事人一句：“这套房子，如果今天挂出去，有人会买吗？”如果答案是不会、或者只能卖给同村人，那就要往按份共有的方向上准备方案了。
八、五个常见误区
误区一：登记在谁名下，房子就是谁的
为什么错：婚后取得的房屋，即使只登记在一方名下，仍然可能属于夫妻共同财产。本案中房屋登记在男方名下，法院照样认定为共同财产并予以分割。
误区二：评估价就是房子的价值
为什么错：在农村宅基地房屋上，评估价往往只是建筑物重置价，不含宅基地权益和潜在的拆迁利益。评估价偏低，不等于房子不值钱。
误区三：拿到房子的一方，付了补偿款就两清了
为什么错：在按份共有模式下，房屋产权仍按份额登记，拿钱的一方保留着自己的份额。将来房屋拆迁、或者情况发生重大变化时，这部分权益仍然存在。
误区四：对方家暴，房子就一定要判给我
为什么错：过错是份额分配和倾斜保护的考量因素，但不是“房子归谁”的唯一开关。本案终审并没有把房屋所有权判给女方，而是通过份额、居住安排和使用费三个层面来平衡。
误区五：判决定了使用费，以后就改不了了
为什么错：本案明确预留了情势变更的调整空间：市场行情等发生重大变化，导致使用费明显不合理的，双方可以另行协商或者请求调整。
九、六条行动清单
如果你正面对这类房屋的分割问题，庄荣华律师建议按下面的顺序准备。
- 第一，先把房子的「身份」查清楚。
宅基地使用权登记在谁名下、房屋所有权登记在谁名下、登记时间是什么时候、有没有过转移登记的记录。这一步决定了后面所有判断的起点。 - 第二，把出资和来源的证据补齐。
建房的时间与出资、购房款是谁付的、付款凭证、以及双方父母、家族成员对出资情况的说明。房屋来源是份额分配的核心因素之一。 - 第三，把过错证据固定住。
家庭暴力告诫书、人身保护令、报警记录、就诊病历、伤情照片、聊天记录。这类证据对份额和倾斜保护都有直接影响。 - 第四，把居住现状梳理清楚。
现在谁在住、住了多久、有没有需要赡养的老人和需要抚养的孩子、有没有其他住房可以安置。这直接决定谁单独居住使用、谁拿使用费。 - 第五，评估拆迁预期。
当地有没有征地拆迁规划、村委会是否已有相关消息、同类房屋的补偿标准大致是多少。潜在拆迁利益是这类房屋价值的重要组成，务必单独评估。 - 第六，把方案设计成「可调整」的。
如果倾向按份共有，就在诉请和调解方案里同时明确份额、居住安排与使用费标准，并争取写入「情况重大变化时可再行协商或请求调整」的表述。
写在最后
这个案件之所以值得反复读，是因为它纠正了一个很常见的思维惯性：我们习惯用「值多少钱」来处理财产分割，却忘了一些财产的价值，恰恰是无法用价格表达的。
农村宅基地房屋就是这样一类财产。它的价值里，有身份、有居住、有乡土的根，还有对未来的一份预期。用一张只算了砖瓦成本的估价单把它切开，被切掉的那部分，恰恰是最重的那部分。
庄荣华律师在处理这类案件时，最常说的一句话是：先别急着算钱，先想清楚这栋房子对你们各自意味着什么。想清楚了，方案自然就浮出来了——这也是按份共有这条路真正的价值所在：它不是把房子分掉，而是把两个人的权利都留在房子里。
本文是对人民法院案例库入库参考案例的解读，并已按当事人视角重新组织，不构成针对具体个案的法律意见。房屋分割路径的选择、份额比例的确定、占有使用费的标准，均需结合房屋来源、登记状态、居住现状、过错情形与当地政策综合判断。文中情形均为匿名化、类型化处理，未指向任何具体案件或当事人；条文内容以现行法律及司法解释正式文本为准。
#南京离婚律师
#按份共有 #占有使用费
#夫妻共同财产 #婚姻家事律师
#情势变更
庄荣华律师简介
（圣典律师事务所婚姻家事委员会主任）
庄荣华律师，作为江苏圣典律师事务所婚姻家事委员会主任，在婚姻家事领域深耕多年，积累了丰富的执业经验和卓越的业务能力。他专注于处理各类家事、泛家事、离婚、继承等疑难复杂诉讼和非诉讼纠纷，尤其在离婚诉讼中，以其敏锐的洞察力、精湛的法律素养和高超的谈判技巧而闻名。
在离婚案件方面，庄律师擅长从客户实际需求出发，制定个性化的诉讼策略。无论是争取子女抚养权、分割夫妻共同财产，还是处理复杂的股权分割、债务认定等问题，他都能凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，为客户提供精准、有效的解决方案。他曾在多起案件中成功为客户争取到子女抚养权，并在财产分割中为客户争取到最大化的利益，得到了客户的高度赞誉和信任。
在继承案件领域，庄荣华律师对于遗嘱继承、法定继承、遗产分配等争议的处理也有着独到的见解和丰富的实践经验。他能够深入剖析案件细节，结合法律规定和司法实践，为客户制定合理的继承纠纷解决方案，有效维护客户在继承中的合法权益。
此外，庄律师在非诉讼家事纠纷解决方面也表现出色。他善于运用调解、协商等方式，帮助当事人快速、和平地解决家事纷争，既节省了当事人的时间和精力，又避免了因诉讼可能导致的家庭关系破裂和社会矛盾激化。
庄荣华律师以其专业、高效、负责的态度以及对客户的人文关怀，成为了众多当事人在婚姻家庭困境中的信赖之选。他不仅致力于为客户提供优质的法律服务，更注重在办案过程中传递法律的温度和人性的关怀，努力实现法律效果与社会效果的有机统一。在未来，他将继续砥砺前行，为推动家事法律领域的发展和完善，为维护家庭和谐与社会稳定贡献自己的力量。
庄荣华（13770501904）
江苏圣典律师事务所
国际注册高级私人财富管理师，圣典律所管委会副主任、高级合伙人律师，江苏圣典婚姻家事与财富管理委员会主任，江苏圣典律师事务所专业团队建设工作委员会主任，2019年优秀民商事诉讼业务律师，2020-2022年度优秀民商事律师，《清风苑》法律直播平台婚姻家事讲师，英才苑府律师授课平台婚姻家事特邀讲师，南京电视台有请当事人、法治现场特邀嘉宾律师、遗产管理师。
读者福利
添加下方极简家事官方微信，可免费领取本团队编写的《离婚案件常见三种情形快速离婚应对思路》、《法定离婚条件如何争取快速离婚》、《无法定离婚条件如何快速离婚》、《子女抚养权裁判归责》、《家庭暴力法律分析》、《离婚子女抚养费、探视权法律分析》、《离婚夫妻共同财产分割法律分析专题》、《离婚房屋分割法律分析专题》、《离婚转移隐匿财产法律分析专题》、《变更抚养权法律专题》，还有更多家事与财富管理实务私藏干货在路上。快长按下方识别二维码添加到通讯录吧！
