竺劲：房地产新发展模式——龙头突围，资管先行

会上，中信建投所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席竺劲分享“止跌回稳背景下的房地产新发展模式——龙头突围，资管先行”。他指出，行业进入新阶段后，品牌作为复合型概念，重要性显著上升。

   一、市场判断：弱复苏、强分化

   二、海外经验：龙头先稳、城市分化，现金流为王

一是龙头城市率先企稳，但复苏有次第。美国西海岸2009年先企稳，东海岸2012年才见底，相隔三年；日本东京与全国房价涨幅差距持续拉大。对应中国，以上海为代表的龙头城市将引领全国止跌回稳，且上行幅度高于全国整体。二是现金流健康是企业活下来的关键。不动产持有运营、轻资产服务等经常性业务能贡献稳定现金流，美国西蒙地产、日本三井不动产在危机中表现更优；调整越快的企业越能占得先机。

   三、新发展模式：龙头突围，资管先行

未来房企高质量发展的三要素：一、核心赛道有竞争力。真正可进的核心赛道只有两个——核心城市做开发、商业地产做持有运营。中介行业格局已定，租赁住宅、代建体量有限。二、开发规模与杠杆适中。"828"新政后，伴随全国市场规模的进一步缩减，做大销售额的难度加大，盈利性也不高，单纯做规模已无意义；杠杆适中意味着商管资产要能出表——"有投资价值才出得了表"。三、开发与运营都要有品牌IP。新消费时代没有品牌就没有前途，品牌背后是品质与服务的承诺。

终极模式则是"资管模式"。资管结合运营、REITs，也为具备运营能力的企业开辟了新赛道。而这一模式已经被全球经济体都证明过，所以企业发展只需要朝着确定目标去做。