400亿现金杀回香港！李嘉诚“动手”了
就在很多人还在犹豫“香港楼市能不能买”的时候，李嘉诚已经带着400亿港元现金，高调杀回来了。
与此同时，内地买家也在疯狂涌入——以普通话拼音登记的交易金额占比，已经突破30%。
一边是“周期之王”的重磅回归，一边是普通中产的集体押注。
香港楼市，到底发生了什么？
2026年3月，长实集团业绩发布会。
李泽钜面对记者关于“会不会在香港拿地”的提问，回答得很干脆：
这句话背后，是长实集团手握超400亿港元现金、净负债率仅2.3% 的雄厚实力。
当其他地产商还在为现金流发愁时，李嘉诚家族已经备好了弹药。
这一幕，似曾相识。
2013年到2017年，当内地楼市狂热、地王频出时，李嘉诚却在大规模撤退：
- 广州西城都荟
- 上海东方汇经中心
- 北京盈科中心
- 香港中环中心（套现402亿港元）
几年下来，套现超过1700亿港元，完美避开了此后漫长的行业寒冬。
而这一次，他的资金同样来自高位变现——出售英国电网公司UK Power Networks股权，预计回笼千亿港元。
这不是抄底，这是跨市场套利的教科书操作。
内地买家也在“狂飙”
1.4万宗、1410亿港元
如果说李嘉诚代表的是“超级玩家”，那么内地买家就是这轮复苏的“群众基础”。
香港2024年2月全面“撤辣”（取消所有住宅印花税）后，内地买家与香港永久居民享有同等税率。
效果立竿见影。
2025年全年：
- 内地买家（以普通话拼音登记）1.4万宗，占比约25%
- 交易金额1410亿港元，创历史新高
2026年一季度：
- 一手私楼登记5373宗，同比急升38%
- 金额628亿港元，同比飙升94%
中原地产预计，2026年内地买家入市宗数有望突破1.5万宗。
不只是普通住宅，豪宅同样火热。
2025年，全港1亿港元以上豪宅成交262宗，打破2021年历史纪录。
其中，内地买家在新房豪宅市场占比约70%，在超亿级豪宅中占比更高。
原因也很简单：香港豪宅价格较峰值已回调约三成，很多买家认为“抄底窗口”已经出现。
这轮回暖，并非偶然。
1️⃣ 政策“撤辣”，税费大降
2024年2月，香港撤销了推行14年的所有住宅物业需求管理措施。内地买家税费骤降，与本地人同等待遇。
2️⃣ “供平过租”回来了
租金不断刷新历史高位，而按揭利率步入下降通道。汇丰银行定息按揭年利率仅2.73厘。
以一套单位计算，月供已经低于租金——这是很多人选择“买而不是租”的底层逻辑。
3️⃣ 人才大量涌入
“高才通”计划自推出以来，累计获批已突破21万宗，其中内地申请人占比超过92%。
这些人，既是居住刚需，也是潜在购房者。
4️⃣ 供应短期偏紧
2025年私宅落成量已降至18,450伙，2026年预计进一步减至16,980伙，2027年再降至15,360伙。
需求旺盛，供应收紧，为楼价上涨提供了支撑。
5️⃣ 人民币走强 + 资产配置需求
内地投资者捕捉到免税窗口与高租金回报的叠加机遇，将香港房产视为长线配置工具。
热闹背后，仍需保持冷静。
⚠️ 风险一：价格修复仍有不确定性
近期内地市场虽然成交量回暖，但一线城市房价较2021年高位仍下跌38%至44%。香港价格修复的持续性仍待观察。
⚠️ 风险二：政策变数
香港政府已上调1亿港元以上豪宅印花税至6.5%。虽然目前对整体市场冲击有限，但不排除未来进一步收紧。
⚠️ 风险三：分化加剧
当前回暖主要集中在核心区域、优质物业。普涨行情并未到来，资源错配的风险依然存在。
李嘉诚说过一句话：
这一次，他是带着400亿现金来的。
历史表明，当这位“周期之王”大规模行动时，往往意味深长。
一位已在香港持有房产的中国投资者这样总结：
> “李嘉诚这种级别的玩家，下注从来不是为了赚快钱。他要的是穿越周期的安全垫。现在他回来了——我不敢说这是底，但我敢说，聪明钱已经在路上了”
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> 风险提示：本文为客观市场分析，不构成投资建议。楼市有风险，入市需谨慎。
本文综合香港土地注册处、中原地产、美联物业、长实集团财报及多家国际投行研报，数据截至2026年5月。
